Paga chi è proprietario quando l’assemblea decide

In caso di vendita dell’unità immobiliare, deve sostenere le spese straordinarie chi è proprietario nel momento in cui queste sono approvate dall’assemblea e non quando, in precedenza, sono diventate necessarie.

Lo ha affermato la Cassazione che, con la sentenza 10235 del 2013 è tornata a occuparsi delle obbligazioni nel condominio. In particolare, la Cassazione ha distinto tra le obbligazioni "propter rem" (decise dall’amministratore in quanto necessarie) da quelle "volontarie" (approvate dall’assemblea).

Secondo la giurisprudenza maggioritaria della Cassazione, le obbligazioni dei condomini nei confronti di terzi e del condominio sono da considerare obbligazioni "propter rem", cioè a causa della proprietà: questa tipologia di obbligazioni è collegata all’essere proprietari del bene.

Da ciò deriva che, in caso di manutenzione, l’obbligazione sorge immediatamente quando la necessità manutentiva si manifesta; e l’assemblea condominiale non fa altro che rendere concreto l’obbligo che è già sorto in precedenza e che rimane a carico di chi era condomino al tempo in cui l’opera manutentiva si è resa necessaria.

Ma i giudici di legittimità, con la sentenza 24654 del 3 dicembre 2010, hanno affermato che le spese approvate, in via di consuntivo o ratifica dell’operato dell’amministratore, devono essere annoverate tra le obbligazioni "propter rem" (in quanto la delibera ha natura meramente dichiarativa).

Al contrario, le delibere relative alle innovazioni, stante il loro carattere preventivo e volontario, hanno natura costitutiva, per cui l’obbligazione sorge al momento dell’approvazione della spesa.

Inoltre, la pronuncia 10235 del 2013 espressamente estende il principio affermato dalla sentenza 24654/2010 ai lavori straordinari, non circoscrivendolo alle sole innovazioni.

Le soluzioni, quindi, cambiano se si attribuisce maggiore rilevanza al momento deliberativo, "parte dinamica", o alla fase "statica". Nel primo caso si dà più peso all’assemblea, intesa come comunione di intenti verso un unico scopo, e tutti i partecipanti sono chiamati a rispondere solidalmente.

Nel secondo caso, invece, si attribuisce maggiore rilevanza alla fase "statica", per cui la causa dell’obbligazione è la quota di comproprietà ("propter rem") e, non sussistendo alcuna rilevanza soggettiva all’obbligazione (come avviene per quelle che discendono dall’eredità), si risponde nei limiti della quota stessa.

La legge di riforma del condominio (legge 220/2012), in vigore dal 18 giugno, disponendo l’obbligo di preventiva escussione dei condomini morosi ma, al contempo, ammettendo che è possibile rivolgersi agli altri (non morosi) in caso di esecuzione infruttuosa, di fatto reintroduce la solidarietà generalizzata.

Dovrebbe così chiudersi il capitolo relativo alle obbligazioni.
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