L’ordine del giorno è l’unico documento che dà certezza dei temi da affrontare in assemblea

Avv. Alessandro Gallucci scrive…

Prima dell’entrata in vigore della riforma del condominio non esisteva una norma specificamente dettata con riferimento all’ordine del giorno dell’assemblea, ossia all’elenco degli argomenti che sarebbero stati oggetto di discussione e votazione in sede di riunione.

In questo contesto la norma di riferimento era l’art. 1105, terzo comma, c.c. (dettato per la comunione ma applicabile al condominio in virtù di quanto stabilito dall’art. 1139 c.c.) che recita:

Per la validità delle deliberazioni della maggioranza si richiede che tutti i partecipanti siano stati preventivamente informati dell’oggetto della deliberazione.

Secondo la Cassazione, chiamata più volte a pronunciarsi in relazione all’ordine del giorno dell’assemblea condominiale, "la prescrizione, stabilita dall’art. 1105, 3 comma, c.c., che tutti i condomini conoscano in anticipo le questioni e le materie sulle quali sono chiamati a deliberare, non comporta e non significa certamente, […], che, nell’avviso di convocazione, debba quasi essere prefigurato il risultato dell’esame del punto da parte dell’assemblea, della discussione conseguente e dello sviluppo di questa" (così Cass. 25 novembre 1993 n. 11677).

Insomma nell’ordine del giorno inserito nell’avviso di convocazione bisognava dire di che cosa si sarebbe andato a discutere senza, però, che ciò potesse significare puntigliosità della descrizione.

L’omessa indicazione di un argomento o l’incompletezza (nei termini appena specificati) dell’ordine del giorno comportavano l’annullabilità della deliberazione (cfr. Cass. SS.UU. n. 4806/05).

Tale vizio poteva essere fatto valere dagli assenti, dagli astenuti e dai dissenzienti: in questi ultimi due casi, però, questi non dovevano partecipare alla discussione ma astenersi e dissentire per ragioni formali (insomma per la mancanza dell’argomento nell’ordine del giorno).

Questa digressione sulle norme vigenti fino al 18 giugno 2013 (data di entrata in vigore della riforma del condominio) è importante perché a tutto il contenzioso sorto fino a quella data, continua ad applicarsi quanto detto fin’ora.

Ad ogni buon conto, a fare data dal 18 giugno si applica il terzo comma dell’art. 66 disp. att. c.c. a mente del quale l’avviso di convocazione deve contenere specifica indicazione dell’ordine del giorno e in caso contrario la delibera dev’essere considerata annullabile ai sensi dell’art. 1137 c.c.

In sostanza un recepimento di quanto detto da dottrina e giurisprudenza nel vigore della vecchia disciplina.

Sia prima che dopo l’entrata in vigore della legge n. 220/2012, quindi, il condomino dev’essere informato degli argomenti in discussione all’assemblea, solamente per il tramite dell’ordine del giorno.

In questo contesto rendiamo conto di una sentenza (la n. 1445) resa dalla Cassazione il 20 gennaio 2014.

Il caso affrontato e risolto riguardava proprio una deliberazione (avente ad oggetto la trasformazione dell’impianto di riscaldamento) con ordine del giorno incompleto.

Uno dei condomini, assente alla riunione, contestava il deliberato impugnandolo davanti all’Autorità Giudiziaria: si lamentava che s’era discusso su un argomento non inserito nell’ordine del giorno.

Per il condominio quell’argomento, anche se non inserito all’ordine del giorno, era comunque conosciuto dal condomino.

La causa è giunta fino alla Cassazione ma solamente per la così detta soccombenza virtuale, ossia per valutare chi, in teoria e quindi ai fini della liquidazione delle spese aveva ragione dato che la delibera impugnata era stata sostituita.

Gli ermellini anche solo virtualmente hanno dato ragione al condomino specificando che “la conoscenza degli argomenti da trattare in assemblea va desunta esclusivamente dall’ordine del giorno e non aliunde” (Cass. 23 gennaio 2014 n. 1445).

Come dire: le questioni da affrontare in assemblea sono quelle indicate nell’ordine del giorno e “le voci di corridoio” non possono trovare spazio nella discussione.
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