Hai mai letto con attenzione l’ orario dell’ assemblea di condominio scritto sull’ avviso di convocazione?

Spesso (…quasi sempre!) capita che l’amministratore stabilisca per la prima convocazione una data e/o un orario assurdo (ad esempio il 25 dicembre o il lunedì mattina alle 5).

Inoltre evidenzi in grassetto la seconda convocazione, attirando così l’attenzione del condomino solo su quest’ultima data.

Si tratta di un sistema utilizzato per facilitare il raggiungimento delle maggioranze (quorum costitutivo e deliberativo).

Ma si può ritenere lecita una riunione di condominio se la prima convocazione è fissata a un orario impossibile?

La risposta è negativa e, in tal caso, la seconda convocazione dovrà ritenersi come se fosse la prima, con tutte le conseguenze in termini di maggioranze e di eventuale nullità della delibera.

Infatti, a detta della Cassazione, la data della prima convocazione dell’assemblea non può essere “formale”, ma deve effettivamente rendersi possibile per tutti.

La prima convocazione dell’assemblea di condominio ad orario impossibile

Immaginiamo di ricevere un avviso di convocazione dell’assemblea di condominio.

La lettera è scritta al computer dall’ amministratore di condominio che ha fissato, come data di prima convocazione, il lunedì alle due di notte mentre la seconda convocazione è fissata per il mercoledì successivo alle 5 di pomeriggio.

A differenza della prima data, la seconda è messa in evidenza con un carattere in grassetto.

La nostra attenzione si ferma solo su quest’ ultima e, convinti che si tratti della prima convocazione, ci rechiamo in assemblea, ma constatando che non vengono raggiunti i numeri minimi di legge ai fini della votazione, riteniamo che tutte le decisioni assunte in quell’ occasione dai condomini siano nulle e invalide.

L’ amministratore però ci fa presente che, in realtà, si tratta della seconda convocazione e che, pertanto, i quorum sono sufficienti.

Dal canto nostro gli facciamo rilevare che non ha senso fissare una riunione alle due di notte perché è chiaro che nessuno vi potrà partecipare, specie i numerosi vecchietti del palazzo; pertanto quella data si deve ritenere come se non fosse mai stata fissata e la seconda riunione deve essere considerata come se fosse la prima.

Chi dei due ha ragione? La Cassazione, in questi casi, ritiene che ad essere nel torto sia l’amministratore.

La prima convocazione non può essere formale

È prassi che alla data indicata sull’ avviso per la prima convocazione non si presenti nessuno e i condomini si incontrino direttamente all’assemblea di seconda convocazione, dando atto nel verbale della seconda che la precedente assemblea è andata deserta.

Ciò risponde all’ esigenza di evitare che la riunione, indetta in prima convocazione, non possa aver luogo per il mancato raggiungimento delle maggioranze costitutiva e deliberativa, che sono più alte rispetto a quelle richieste per l’assemblea in seconda convocazione.

Tuttavia, la determinazione dell’amministratore che – per evitare perdite di tempo – fissa la prima convocazione dell’assemblea a un’ora impossibile è illegittima, anche se non comporta nullità dell’avviso di convocazione.

In caso di impugnazione della riunione di condominio, il giudice può annullare l’assemblea e considerare come tenuta in prima convocazione l’assemblea di seconda convocazione, con tutte le conseguenze del caso relativamente ai quorum costitutivi e deliberativi.

A riguardo la Cassazione ha stabilito che [1] «in tema di assemblea condominiale, la sua seconda convocazione è condizionata dall’ inutile e negativo esperimento della prima, sia per completa assenza dei condòmini, sia per insufficiente partecipazione degli stessi in relazione al numero ed al valore delle quote.

La verifica di tale condizione va espletata nella seconda convocazione, sulla base delle informazioni orali rese dall’ amministratore, il cui controllo può essere svolto dagli stessi condòmini, che o sono stati assenti alla prima convocazione, o, essendo stati presenti, sono in grado di contestare tali informazioni».

In altri termini, i giudici supremi ritengono che la prima convocazione non può essere meramente formale.

Differenza tra prima e seconda convocazione

Ma perché mai bisognerebbe favorire la seconda convocazione rispetto alla prima?

Perchè in seconda convocazione è più facile raggiungere le maggioranze costitutive e deliberative.

Infatti:

• l’assemblea in prima convocazione è regolarmente costituita con l’intervento di tanti condomini che rappresentino i due terzi del valore dell’intero edificio e la maggioranza dei partecipanti al condominio. L’eventuale deliberazione assunta dall’assemblea in prima convocazione in assenza della maggioranza costitutiva è annullabile;
• l’assemblea in seconda convocazione, che si riunisce solo se l’assemblea in prima convocazione non raggiunge la maggioranza costitutiva o va deserta, è regolarmente costituita con l’intervento di tanti condomini che rappresentino almeno un terzo del valore dell’edificio e un terzo dei partecipanti al condominio.

L’orario per l’assemblea deve essere scelto in base alle esigenze comuni dei partecipanti ed essere ispirato a criteri di opportunità, evitando, ad esempio, la convocazione in orari tipicamente lavorativi che non consentirebbero la massima partecipazione ed il raggiungimento delle maggioranze (per prassi si sfruttano gli orari serali).