Onorario

Non c’è nè un albo nè un registro pubblico degli amministratori di condominio.

Da questo punto di vista, dunque, la professione di amministratore non è coperta. Una delle conseguenze dell’assenza di albi e registri è che non sono previste tariffe legali, neanche di tipo non vincolante, solo da prendere come riferimento, che stabiliscano compensi standard per i compiti svolti da un amministratore.

Su questa questione si è espresso anche il Garante per la Concorrenza e per il Mercato che ha definito illegittime anche le tariffe consigliate ai professionisti associati all’A.L.A.C. l’Associazione Liberi Amministratori Condominiali, con parere dell’11/12/2007, numero 4580.

" Per stabilire il compenso degli amministratori – conferma Sarah Pacetti, amministratore di condominio e consigliere provinciale dell’Anaci – non esistono nè un albo, nè un tariffario, nè nessun altra piattaforma sulla quale regolarsi, Quando un condominio decide di sostituire l’amministratore, richiede dei preventivi, normalmente accompagnati dal curriculum vitae ".

Il compenso degli amministratori di condominio viene concordato dalle parti.

L’amministratore, quando propone la propria canditatura, richiede un compenso che calcola in modo forfettario.

In questo compenso vengono calcolati tutti i compiti e i costi della gestione annuale e, in qualche caso, viene specificata l’eventualità che, nel corso del rapporto, possano verificarsi eventi estranei alla gestione annuale che comportano costi aggiuntivi.

Questo è il metodo più utilizzato perchè da ai condomini la possibilità di avere un preventivo di spesa complessivo affidabile e in cui non ci siano variazioni.

Oltre a questo metodo, esiste il metodo cosiddetto analitico, nel quale il compenso viene calcolato secondo singole e dettagliate voci di spesa.

" L’amministratore che decide di presentare l’offerta – ci spiega Sarah Pacetti – invia un curriculum professionale con un’offerta, costituita dal compenso annuo richiesto dall’amministratore, che di solito è forfettario. Sull’offerta ci devono essere scritte tutte le voci che l’amministratore intende richiedere durante l’anno. Prendiamo le assemblee straordinarie come esempio: se io metto nella mia offerta iniziale solo il compenso forfettario, non c’è poi la possibilità di richiedere compensi aggiuntivi, a meno che questi compensi aggiuntivi non fossero già stati inseriti nell’offerta iniziale ".

L’esempio più chiaro, quando si parla di compenso extra, rimane quello relativo all’esecuzione di lavori straordinari; l’orientamento della giurisprudenza, su questo punto, non è uniforme e non esistono ad oggi, pronunzie di legittimità che obbligano un condominio a riconoscere un compenso extra all’amministratore in caso di gestione di lavori di grande entità.

Il Tribunale di Genova, con sentenza del 29 maggio del 2001, ha sancito che all’amministratore non spettano compensi straordinari per lavori specifici a meno che non abbia deciso diversamente una delibera assembleare.

La Pretura di Perugia invece, con una sentenza del 6 febbraio 1998, ha stabilito che, in caso di lavori specifici, l’amministratore deve ricevere un compenso extra rispetto a quanto pattuito nel contratto.

La Cassazione, con una sentenza del 12 marzo 2003, numero 3596, ha negato che in caso di assemblee straordinarie all’amministratore spetti un compenso ulteriore, motivando la sua decisione con la spiegazione che la partecipazione alle assemblee rientra tra i compiti istituzionali dell’amministratore, a meno che non sia stato stabilito diversamente dalle parti.

Ma una pronunzia della Cassazione molto recente, la numero 28734 del 3 dicembre 2008 stabilisce che " il diritto dell’amministratore a percepire un compenso extra per l’attività prestata per effettuare gli adempimenti prescritti dalla legge, allorchè si debbano eseguire interventi straordinari allo stabile condominiale, sussiste solo quando sia stato deliberato dall’assemblea; in tal caso l’autorità giudiziaria può intervenire solo in ordine alla legittimità della delibera in relazione alla violazione di norme di legge e del regolamento condominiale. Il giudice, quindi, non può controllare la convenienza della scelta effettuata dall ‘assemblea ma deve solo stabilire se sia o meno il risultato del legittimo esercizio del potere discrezionale dell’organo deliberante. E’ necessario, pertanto, che il condomino, che impugni la delibera, sollevi eccezioni che attengano alla legittimità della medesima e non al merito di questa ".

In pratica, con questa sentenza, la Cassazione ha riconosciuto all’assemblea il potere di stabilire un compenso straordinario nel caso che il condominio debba affrontare lavori di rilevante entità, una somma a titolo di " competenze tecniche amministrative per lavori straordinari ".

Quindi l’assemblea può, a sua discrezione e in ogni momento, anche dopo che siano stati eseguiti i lavori straordinari e in sede di rendiconto, integrare l’onorario stabilito per l’amministratore con un compenso extra.

Sarah Pacetti ci fa un esempio: " l’offerta che un amministratore presenta al condominio è composta generalmente da varie voci: il compenso annuo richiesto più gli oneri; il compenso per le assemblee straordinarie più gli oneri; il compenso per gestione lavori straordinari ( perchè la gestione dei lavori straordinari implica assemblee, incontri con i consiglieri, sopralluoghi più frequenti nel condominio, un bilancio a parte, certificazioni delle detrazioni fiscali, tutti adempimenti più gravosi che non fanno parte della gestione ordinaria, elementi che vanno inseriti nell’eventualità che accadano ). Se nell’offerta iniziale non sono stati specificati determinati compensi a parte,relativi al compenso forfettario annuo, è facoltà dell’assemblea riconoscerli o meno ".

"Quando si sceglie l’amministratore – consiglia Sarah Pacetti – sarebbe saggio non sceglierlo soltanto in base al fatto che chiede poco. Sceglietelo valutando bene la persona e il suo curriculum professionale. L’amministratore di condominio, comunque, gestisce un patrimonio immobiliare. Quindi, se dovete mettere casa vostra nelle mani di una persona, scegliete un professionista che sia veramente in grado di gestire casa vostra: la valutazione non è di prezzo, è di competenza ".

Una volta presentata l’offerta, in prima e in seconda convocazione l’amministratore viene eletto con la maggioranza prevista dall’articolo 1136 del Codice civile, comma quarto: " le deliberazioni che concernono la nomina e la revoca dell’amministratore devono essere sempre stabilite con la maggioranza espressa dal secondo comma ossia con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio ".

Secondo l’articolo 1129 del Codice civile, quando un condominio è formato da 4 o più condomini, si deve procedere alla nomina di un amministratore. Altrimenti sarà l’autorità giudiziaria a nominarlo su ricorso di uno dei condomini se l’assemblea non procede.

L’amministratore dura in carica un anno e può essere revocato in ogni tempo dall’assemblea. Può altresì essere revocato dall’autorità giudiziaria, su ricorso di ciascun condomino, se per due anni non ha reso il conto della sua gestione, ovvero se vi sono fondati sospetti di gravi irregolarità. La nomina e la cessazione per qualunque causa dell’amministratore dall’ufficio sono annotate in apposito registro.

Le attribuzioni dell’amministratore sono invece descritte nel dettato dell’articolo 1130: " l’amministratore deve: 1) eseguire le delibere dell’assemblea dei condomini e curare l’osservanza del regolamento di condominio; 2) disciplinare l’uso delle cose comuni e la prestazione dei servizi nell’interesse comune, in modo che ne sia assicurato il miglior godimento a tutti i condomini; 3) riscuotere i contributi ed erogare le spese occorrenti per la manutenzione ordinaria delle parti comuni dell’edificio e per l’esercizio dei servizi comuni; 4) compie gli atti conservativi dei diritti inerenti alle parti comuni dell’edificio. Egli alla fine di ciascun anno, deve rendere il conto della sua gestione ".

Ma la formulazione dell’offerta da dove nasce ? Quali criteri segue ? Su quali criteri si basa, un amministratore, per calcolare la propria offerta ?

" Innanzitutto – ci spiega Sarah pacetti – l’offerta nasce dalle caratteristiche dell’immobile. E principalmente dal numero delle unità abitative. E’ fondamentale tenere in considerazione se c’è o meno il riscaldamento centralizzato, perchè il fatto che ci sia il riscaldamento centralizzato significa che un amministratore, come minimo, avrà due bilanci da fare e due assemblee, una per la gestione del condominio e una per la gestione del riscaldamento stesso.

In più ci sono tutte le problematiche che possono derivare da un impianto di riscaldamento centralizzato. L’accensione , la caldaia va in blocco, problemi sull’impianto: ci sono più incombenze.

Lo stesso accade se il condominio ha un dipendente, il portiere: allora in questo caso puoi chiedere un compenso extra per la gestione delle sue buste paga.

L’altro fattore da tenere presente è se ci sono impianti sportivi, pozzi o depuratori.

Se il condominio ha la piscina, ci sono molti più problemi di gestione ".