Oneri condominiali nel rent to buy

Dott.ssa Marta Jerovante scrive…

Con lo specifico obiettivo, da un lato, di consentire il ricorso a schemi contrattuali flessibili, dall’altro, di approntare un’efficace tutela reciproca dei contraenti, il D.L. 12 settembre 2014, n. 133 (decreto cd. “Sblocca Italia”), convertito in legge 11 novembre 2014, n. 164, ha introdotto, all’art. 23, un’apposita disciplina in materia di « contratti, diversi dalla locazione finanziaria, che prevedono l’immediata concessione del godimento di un immobile, con diritto per il conduttore di acquistarlo entro un termine determinato imputando al corrispettivo del trasferimento la parte del canone indicata dal contratto» (comma 1, prima parte).

La locazione preparatoria all’acquisto.

Genericamente definito come “affitto con riscatto”, il rent to buy è, più precisamente, un programma preparatorio all’acquisto, che si articola secondo la sequenza contratto di locazione/contratto di compravendita, e che permette di ottenere subito la disponibilità dell’immobile, dapprima appunto in locazione (rent) e successivamente nella piena proprietà (buy), al completamento del processo di acquisto, che si concluderà entro il termine convenzionalmente fissato, ad un prezzo che viene però pattuito e bloccato oggi, al momento della stipulazione del contratto di locazione.

I vantaggi del rent-to-buy.

Con detta formula contrattuale, rinviandosi ad un momento futuro gli effetti finali dell’operazione di compravendita, si ottengono dunque innegabili vantaggi per entrambe le parti contraenti: in primo luogo, il potenziale acquirente versa mensilmente al venditore (costruttore o privato) un importo sostanzialmente equivalente ad un normale canone di locazione, ma se ne vede accantonare una parte come acconto sul prezzo: le somme versate per il godimento dell’immobile verranno pertanto recuperate, in tutto o parzialmente, per il pagamento del prezzo dell’immobile; il compratore, avendo già versato una parte del prezzo di acquisto dell’immobile, potrà inoltre chiedere un mutuo di importo minore; i potenziali venditori, dal canto loro, individuano già degli acquirenti, cominciando peraltro a mettere a reddito il bene; si posticipano, infine, le spese e le imposte relative all’accensione del mutuo e alla stipula del rogito notarile.

Il rinvio alla disciplina in materia di usufrutto.

Con riferimento alla questione in commento, l’art. 23 del Decreto Sblocca Italia, al comma 3, dichiara applicabili, «in quanto compatibili», «le disposizioni degli articoli da 1002 a 1007, nonché degli articoli 1012 e 1013 del codice civile». Si richiamano dunque espressamente le norme disciplinanti gli obblighi nascenti dall’usufrutto e, per quel che qui rileva, la disciplina di ripartizione delle spese tra nudo proprietario e usufruttuario.

Si rammenta, in particolare, che gli artt. 1004 e 1005 pongono, rispettivamente, a carico dell’usufruttuario «le spese e, in genere, gli oneri relativi alla custodia, amministrazione e manutenzione ordinaria della cosa» e a carico del proprietario «le riparazioni straordinarie», intendendosi per tali, sia pure in via non tassativa, «quelle necessarie ad assicurare la stabilità dei muri maestri e delle volte, la sostituzione delle travi, il rinnovamento, per intero o per una parte notevole, dei tetti, solai, scale, argini, acquedotti, muri di sostegno o di cinta» (comma 2).

La ripartizione delle spese condominiali tra nudo proprietario e usufruttuario nella riforma.

Preme al riguardo rilevare che la normativa sul condominio negli edifici, prima dell’intervento della legge 11 dicembre 2012, n. 220, non disciplinava specificamente detto aspetto: la sola norma riconducibile a tale materia era l’art. 67, comma 5, disp. att. c.c., ai sensi del quale «l’usufruttuario esercita il diritto di voto negli affari che attengono all’ordinaria amministrazione ed al semplice godimento delle cose e dei servizi comuni.

Nelle deliberazioni che riguardano innovazioni, ricostruzioni ed opere di manutenzione straordinaria delle parti comuni dell’edificio, il diritto di voto spetta invece al proprietario». – una disposizione da utilizzare peraltro come chiave interpretativa delle citate norme generali di cui agli artt. 1004 e 1005.

Dette prerogative hanno trovato conferma nella nuova formulazione dell’art. 67 disp. att. c.c. – per l’ordinaria amministrazione e il semplice godimento delle parti comuni, l’usufruttuario partecipa all’assemblea condominiale con diritto di voto; per le altre deliberazioni il diritto di voto spetta ai proprietari –, ma con un’importante eccezione: sono fatti salvi i casi in cui l’usufruttuario intenda avvalersi del diritto di cui all’art. 1006 c.c. (ossia, qualora il nudo proprietario si rifiuti di eseguire le riparazioni del bene poste a suo carico ovvero ne ritardi l’esecuzione senza giustificato motivo, è data facoltà all’usufruttario di farle eseguire a proprie spese e di richiederne il rimborso alla cessazione dell’usufrutto ), oppure l’usufruttuario abbia apportato all’immobile, con il consenso del nudo proprietario, alcuni miglioramenti (art. 985 c.c.) o abbia eseguito opere che hanno aumentato i valore del bene (art. 986 c.c.).

In tali casi, l’avviso di convocazione dovrà essere comunicato sia all’usufruttuario che al nudo proprietario, dovendosi consentire al primo soggetto di esercitare il diritto di voto in assemblea in vece del secondo. In materia di responsabilità tra nudo proprietario e usufruttuario, si ricorda inoltre che il nuovo ultimo comma dell’art. 67 citato stabilisce, al di là del pacifico orientamento giurisprudenziale, secondo il quale il condominio non è tenuto a definire le spese di spettanza del nudo proprietario e dell’usufruttuario, né ad intervenire nelle discussioni tra di loro, che «nudo proprietario ed usufruttuario rispondono ora solidalmente per il pagamento dei contributi dovuti all’amministratore condominiale».

Il legislatore garantisce in tal modo il diritto di credito del condominio, legittimato ora a richiedere all’uno o all’altro soggetto l’intera quota di spettanza dell’unità immobiliare di riferimento. In tema di partecipazione alle spese condominiali, si segnala infine che l’art. 63, nuovo comma 4 [già comma 2], disp. att. c.c. dispone che «chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato, solidalmente con questo, al pagamento dei contributi relativi all’anno in corso e a quello precedente»: detta previsione mira a consentire al condominio di disporre sempre delle risorse finanziare per fronteggiare le spese indispensabili per la sua gestione, potendo trovarsi, al contrario, in difficoltà se dovesse aggredire il condomino alienante non più in possesso di un bene pignorabile.

Ebbene, “subentrante”, ai fini della norma, dovrà considerarsi anche «l’usufruttuario che ha causa dal pieno proprietario dell’appartamento, il nudo proprietario che riacquista la pienezza del suo diritto con l’estinzione dell’usufrutto ecc.» (Branca, Commentario del codice civile, Bologna, 1982).

Deve, invero, rilevarsi che, mentre la disciplina del rent to buy contenuta nell’art. 23 del Decreto Sblocca Italia richiama espressamente le norme che regolamentano i rapporti interni fra nudo proprietario ed usufruttuario, non fa altrettanto in materia condominiale: manca infatti un rinvio alle disposizioni di attuazione, da ultimo citate, come riformulate dalla l. n. 220/2012.

Tuttavia, come pure si è sostenuto, il rinvio operato, sia pure nei limiti della compatibilità, lascerebbe intravedere un intento del legislatore di assimilare i rispettivi assetti (usufruttuario-proprietario/promissario acquirente-venditore): se ne potrebbe far quindi derivare che al promissario acquirente sia comunicato l’avviso di convocazione dell’assemblea condominiale e che, in tale sede, questi possa esercitare il diritto di voto per le materie di ordinaria amministrazione, nonché la configurabilità di una responsabilità solidale tra promissario acquirente e venditore in materia di oneri condominiali.

D’altro canto, spingendosi in quest’operazione di assimilazione, si potrebbe altresì sostenere l’applicabilità del nuovo comma 5 dell’art. 63 disp. att. c.c., ai sensi del quale «Chi cede diritti su unità immobiliari resta obbligato solidalmente con l’avente causa per i contributi maturati fino al momento in cui è trasmessa all’amministratore copia autentica del titolo che determina il trasferimento del diritto» – una disposizione da porre peraltro in collegamento con l’art. 1130, n. 6, c.c., il quale prevede che ogni variazione dei dati contenuti nel nuovo registro dell’anagrafe condominiale debba essere comunicata all’amministratore in forma scritta entro sessanta giorni dal suo verificarsi.

La comunicazione di cui al nuovo ultimo comma dell’art. 63 disp. att. riveste estrema importanza dal lato del condomino alienante (in tale ipotesi il venditore), dal momento che, in assenza di comunicazione tempestiva e sino alla trasmissione all’amministratore dell’atto indicato, questi si ritroverà a rispondere solidamente con il suo avente causa (ossia il promissario acquirente) anche degli oneri maturati successivamente alla stipula del contratto di compravendita.
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