Omessa convocazione all’assemblea condominiale, gli avvisi di giacenza possono tirare brutti scherzi

Avv. Alessandro Gallucci scrive…

“Ho ricevuto l’avviso di convocazione a partecipare all’assemblea, tramite raccomandata, solamente un giorno prima della data fissata per la riunione”.

Oppure: “ho ricevuto l’avviso di convocazione, tramite raccomandata, solamente dopo lo svolgimento dell’assemblea, insomma non sono stato convocato!”

Queste affermazioni, che in un primo momento potrebbero far presagire la possibilità di agire per ottenere, anche abbastanza agevolmente, di invalidare la delibera per tardiva convocazione, nascondono delle insidie che, come si suole dire, rischiano di far giungere a diverse conclusioni.

A ricordarcelo è la Cassazione che è tornata ad occuparsi di rituale convocazione del condomino con la sentenza n. 1188 del 21 gennaio 2014.

Vediamo perché e, soprattutto, vediamo come il principio di diritto espresso dalla Cassazione, in relazione al momento di perfezionamento della comunicazione inviata a mezzo raccomandata, sia in grado di incidere anche sul calcolo dei tempi per l’impugnazione delle delibere invalide ai sensi dell’art. 1137 c.c.

Il caso è di quelli ricorrentissimi: un condomino impugna una deliberazione assemblea perché, afferma, ha ricevuto l’avviso di convocazione un giorno dopo lo svolgimento della riunione.

Tecnicamente si tratta di un avviso comunicato tardivamente ma, sul punto non vi sono dubbi, tale ipotesi è equiparabile all’omessa convocazione.

E’ bene ricordare che tali vizi del deliberato – prima in ragione di una pronuncia in tal senso resa dalle Sezioni Unite della Cassazione (cfr. sent. n. 4806/05), e dopo l’entrata in vigore della legge n. 220/2012 (la così detta riforma del condominio) per espressa previsione legislativa (cfr. art. 66, terzo comma, disp. att. c.c.) – comportano l’annullabilità della delibera.

Per fare valere tale causa d’invalidità è necessario impugnare la delibera entro trenta giorni (cfr. art. 1137 c.c.) che decorrono:

a) per i presenti dissenzienti ed astenuti dal giorno della delibera;

b) per gli assenti non ritualmente convocati dal momento della comunicazione del verbale (cfr. art. 66, terzo comma, disp. att. c.c.).

A dire il vero la formulazione complessiva della norma in esame è ambigua e lascia un interrogativo: i vizi concernenti l’omessa e/o tardiva convocazione possono essere fatti valere solamente dagli assenti non ritualmente convocati, posto che la presenza sana tale vizio (cfr. Cass. n. 4531/2003)?

Torniamo alla sentenza n. 1188/14.

Nel caso di specie la Corte d’appello, accogliendo l’appello del condomino aveva ritenuto invalida la delibera perché l’avviso di convocazione era giunto al destinatario in ritardo: il tutto ruotava attorno alla data da prendere in considerazione per considerare “legalmente conosciuto” l’avviso di convocazione.

Con la locuzione “conoscenza legale” s’intende fare riferimento al momento in cui l’atto è giunto presso il domicilio del destinatario (o comunque la residenza un altro indirizzo indicato). Si chiama presunzione di conoscenza degli atti recettizi e la stabilisce l’art. 1335 c.c.

Se si tratta di raccomandate che non sono state consegnate per assenza del destinatario, la presunzione di conoscenza opera dal momento dell’immissione, da parte del postino, dell’avviso di giacenza del plico presso l’ufficio postale.

A dire il vero la Corte d’appello diceva che la presunzione di conoscenza non coincide con questa operazione materiale ma con l’annotazione della sua effettuazione presso dei registri postali.

La Cassazione ha ritenuto sbagliata questa presa di posizione ribadendo quanto già detto in altre circostanze, ossia che “le lettere raccomandate si presumono conosciute, nel caso di mancata consegna per assenza del destinatario e di altra persona abilitata a riceverla, dal momento del rilascio del relativo avviso di giacenza presso l’ufficio postale (Cass. 24 aprile 2003 n. 6527; Cass. 1 aprile 1997 n. 2847)” (Cass. n. 1188/2014).

In definitiva il condomino non avrebbe potuto impugnare perché era stato convocato ritualmente e tempestivamente.

Lo stesso principio, vale la pena evidenziarlo, è da ritenersi valido per la comunicazione del verbale. Ciò vuol dire che i termini per impugnare una deliberazione assemblea decorrono, per gli assenti se non v’è stata immediata consegna a mani, dal giorno in cui l’avviso di giacenza del plico presso l’ufficio postale è stato imbucato nella loro cassetta delle lettere.

Occhio, dunque, a far finta di non aver ricevuto nulla: “far riposare” la corrispondenza presso l’ufficio postale può costare caro!
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