Con il D. Lgs n. 28/2010 si è esteso l’obbligo di mediazione nel contenzioso in condominio.
A partire dal 20.03.2011, è diventato obbligatorio ricorrere alla mediazione per gran parte delle controversie in materia di condominio.
Questo obbligo si deve applicare, per analogia, a tutte le ipotesi assimilabili quali il supercondominio, il Condominio Parziale ed il Condominio Minimo.
Probabilmente questa nuova procedura porterà ad una drastica riduzione di dispendiose e spesso inutili controversie civili.
Inoltre permetterà ai Tribunali di limitare la “paralisi” in atto, riducendo le lungaggini ad oggi scontate per i procedimenti civili.
Problemi applicativi per la mediazione
Allo stesso tempo è necessario riconoscere che i problemi applicativi sono molteplici.
Soprattutto per le oggettive difficoltà che vi saranno nel recepire dei principi lontani dal contenzioso civile.
Ed ancora di più per le questioni condominiali che già adesso vengono risolte sempre di più ricorrendo all’interpretazione delle norme del
codice civile fornite dalla giurisprudenza.
Per prima cosa bisogna valutare se l’intera casistica condominiale sia soggetta a tale obbligo.
La rapida lettura di alcuni dei contributi che negli ultimi mesi hanno trattato l’argomento potrebbe infatti indurre ad una risposta positiva in tal senso.
Tuttavia da un’attenta disamina del decreto legislativo n. 28/2010 si veda come nell’art. 5 comma 3 e 4 vengano elencate le ipotesi di esenzione.
Ipotesi di esenzione
Nello specifico risulta immediatamente azionabile il procedimento davanti al Tribunale, senza obbligo di mediazione, per le seguenti situazioni:
· Ricorsi per decreto ingiuntivo nei rapporti tra il condominio ed il condomino moroso;
· Provvedimenti urgenti e cautelari (es. ricorsi ex art. 700 c.p.c.)
· Procedimenti in Camera di Consiglio (comma 6 lettera e)
– Richiesta di Nomina/Revoca dell’Amministratore di Condominio;
– Domanda di provvedimenti necessari per l’amministrazione della cosa comune ex art. 1105 c.c.
Una questione delicata potrebbe presentarsi per le controversie finalizzate ad impugnare una delibera assembleare.
Controversie finalizzate ad impugnare una delibera
Ciò in quanto vi è solo un breve termine di decadenza che l’art. 1137 c.c. impone per la contestazione dell’ odg deliberato.
Una risposta a questo problema è presente nell’art. 5 d.lgs. 28/2010 il quale, disciplinando gli effetti prescrittivi e decadenziali, afferma che la domanda di mediazione, sin dalla sua comunicazione alla controparte,
impedisce la decadenza dall’esercizio del diritto.
In particolare precisa che “ove il tentativo fallisse, la domanda giudiziale dovrà essere proposta entro il medesimo termine di decadenza (trenta giorni) decorrente dal deposito del verbale conclusivo del giudizio di mediazione”.
Pertanto ne deriva la possibilità per il condomino dissenziente di proporre la domanda giudiziale dinnanzi al Tribunale competente entro i trenta giorni susseguenti al deposito del verbale attestante la mancata conciliazione tra le parti.
Allo stesso modo è importante valutare quali siano le conseguenze pratiche processuali a cui si vada incontro nel caso di omesso esperimento della mediazione.
Omesso esperimento della mediazione – Obbligo di mediazione nel contenzioso
Tale procedimento rappresenta un obbligo e come tale è ovvia l’impossibilità di procedere con la domanda giudiziale dinnanzi al Tribunale, con contestazione eccepibile non solo dal convenuto nel
termine di decadenza della prima udienza (termine oltre il quale un’eventuale eccezione potrebbe risultare inammissibile per tardività).
In entrambe le ipotesi il Giudice con il provvedimento di improcedibilità
della domanda, dovrà assegnare il termine di quindici giorni per consentire l’attivazione della mediazione e contestualmente fissare, ove non si arrivi ad una conciliazione, la data dell’eventuale successiva udienza tenendo conto dei termini entro i quali dovrà concludersi la mediazione (ex art.6 c.1).
E’ il caso di evidenziare le differenze procedurali e non casuali tra altre ipotesi in cui è obbligatoria la mediazione (es. controversie del lavoro, previdenziali o assistenziali) ed il contenzioso condominiale, più rapido e semplificato e privo di pronunce di sospensione ed atti di riassunzione, stante l’obbligo del Giudice di fissare d’ufficio la nuova udienza nel caso di mancato accordo tra le parti.
Altro aspetto da valutare è quello relativo ai compiti dell’Amministratore del Condominio nell’esperimento della mediazione obbligatoria.
Compiti dell’ amministratore durante la mediazione
I dubbi presenti non sono di per se dovuti al Decreto Legislativo in esame, ma al fatto che la questione sui limiti della legittimazione processuale attiva e passiva è da sempre presente e soggetta a tesi differenti.
Solo di recente la Suprema Corte con Sentenza n. 18331 del 6 agosto 2010 sembra aver dato un definitivo orientamento, il quale, senza alcun dubbio, oltre ad applicarsi al processo dovrà essere considerato vincolante anche per la mediazione, poiché da considerarsi come fase preliminare di un’eventuale contenzioso in Tribunale.
Da tale sentenza si evidenziano le seguenti linee guida:
Per le liti attive l’Amministratore di Condominio potrà attivarsi senza alcuna autorizzazione nei limiti delle attribuzioni riconosciute dall’art. 1130 c.c. e da eventuali maggior poteri riconosciuti a livello di regolamento
e/o delibera assembleare;
Invece, per le liti passive l’Amministratore di Condominio è legittimato ad agire autonomamente ex art. 1131 c.1 c.c.
Rappresentanza di diritto dell’ amministratore
Tale norma conferisce una rappresentanza di diritto all’Amministratore che è legittimato, come per le liti attive, a resistere in giudizio nei limiti delle attribuzioni riconosciute dall’art. 1130 c.c.
Per ogni altro caso non rientrante nelle attribuzioni riconosciute dall’art. 1130 c.c. l’ amministratore dovrà essere sempre autorizzato dall’Assemblea con le maggioranze di cui all’art. 1136 comma 2 e 4 c.c.
Nel caso di mediazione potrà presentarsi nei termini in cui i ristretti termini decadenziali non permettano la convocazione preventiva
dell’assemblea, la quale, successivamente, dovrà comunque ratificare l’operato dell’amministratore.
Ultime due questioni da trattare, strettamente collegate all’ultima analizzata, sono quelle riguardanti la competenza territoriale in materia di mediazione e l’obbligatorietà/facoltatività dell’assistenza di un Avvocato in tale fase.
Competenza territoriale e obbligatorietà dell’ assistenza di un avvocato – Obbligo di mediazione nel contenzioso
Sul primo punto i dubbi nascono dal fatto che la legge nulla dice al riguardo benchè il Legislatore fosse stato interrogato in tal senso nel corso dell’esame del decreto legislativo.
Il problema principale deriva dal fatto che la domanda di mediazione può essere proposta presso qualsiasi organo accreditato presente sul territorio nazionale.
Questa possibilità potrebbe spesso portare alle conseguenze stabilite dall’art. 8 del d.lgs ed in base al quale la mancata partecipazione senza giustificato motivo al procedimento di mediazione può rappresentare argomento di prova nel successivo giudizio”.
In ogni caso la stretta correlazione tra la domanda di mediazione e la successiva eventuale controversia dinnanzi al Tribunale competente ci porta a credere che anche per l’esperimento della mediazione debbano seguirsi i medesimi criteri generali di competenza territoriale previsti dal Codice di Procedura Civile.
Stesso problema si pone riguardo al secondo aspetto, stante un vuoto normativo difficilmente colmabile con tesi univoca.
Da un lato l’assenza di formalità nel procedimento di mediazione e il tentativo di voler risolvere, attraverso la riforma, le questioni condominiali in tempi ridotti rispetto alle tempistiche odierne ci porterebbero a ritenere non necessaria l’assistenza di un legale di fiducia in tale fase. – obbligo di mediazione.
Contestualmente però non possono tralasciarsi gli obblighi informativi che il decreto legislativo impone agli avvocati e il forte collegamento tra la fase bonaria, quella del contenzioso che potrebbe essere fortemente orientato dal contenuto del processo verbale sottoscritto dinnanzi al mediatore, e che ci porta a ritenere non obbligatoria ma consigliata la consulenza di un avvocato anche nella fase extra- processuale.
Conclusioni sulla fase procedurale – Obbligo di mediazione
La procedura di mediazione inizia con il deposito dell’istanza informale indicante le parti e le ragioni oggetto della pretesa nonché l’organismo giudicante.
Inoltre la designazione del mediatore e la fissazione del primo incontro entro 15 (quindici) giorni dalla presentazione della domanda.
La comunicazione dell’istante alla controparte della domanda presentata e della data del primo incontro.
Lo svolgimento dell’ incontro dinnanzi al mediatore.
La redazione del processo verbale indicante l’eventuale accordo omologabile dal Presidente del Tribunale per acquisire l’efficacia di titolo esecutivo, oppure il mancato raggiungimento della conciliazione o, in alternativa, la proposta di conciliazione che le parti si riservano di accettare o rifiutare entro 7 (sette) giorni.
Nel caso di esito negativo della mediazione, la proposizione della domanda giudiziale dinnanzi al Tribunale competente con termine di decadenza decorrente ex-novo dal deposito del verbale.
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