Nuovi quorum dell’assemblea di condominio

Tra le più importanti no­vità introdotte dalla ri­forma del condom­inio, vi sono la modifica del quorum costitutivo in prima convocazione e l’introduzione del quorum costitutivo in seconda. In prima convocazione il quorum costitutivo resta di due terzi del valore dell’edifi­cio, ma si abbassa in riferimento ai partecipanti: da due terzi alla maggioranza. Resta inva­riato il quorum deliberativo: la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio.

Il quorum in seconda convocazione – È del tutto nuovo, invece, il quorum costitutivo in secon­da convocazione. Prima della riforma, infatti, il legislatore aveva previsto unicamente quello deliberativo. Non es­sendo indicato un minimo per la valida costituzione dell’as­semblea, occorreva fare riferi­mento al solo quorum necessa­rio per la validità delle delibe­razioni, vale a dire un terzo dei partecipanti e un terzo del va­lore dell’edificio. Dal 18 giugno 2013, invece, anche nella secon­da convocazione si incontra il quorum costitutivo, che coin­cide con il precedente quo­rum deliberativo: un terzo dei partecipanti e un terzo dei mil­lesimi. Di conseguenza, si ab­bassa il quorum deliberativo, consistente nella maggioran­za dei presenti e almeno un ter­zo del valore dell’edificio.

La riforma, poi, ha stabilito un quorum ancora più elevato di quello previsto per le inno­vazioni: per soddisfare esigen­ze di interesse condominiale, l’assemblea, con un numero di voti che rappresenti i quattro quinti dei partecipanti al con­dominio e i quattro quinti del valore dell’edificio, può modi­ficare la destinazione d’uso delle parti comuni.

Il quorum per le innovazioni – A proposito di innovazioni, il legislatore è intervenuto an­che in questa materia. Il secon­do comma dell’articolo 1120 del Codice civile prevede ora una maggioranza agevolata (ma più alta che in passato) per una serie di interventi che possiamo definire "virtuosi", riguardanti gran parte delle opere sull’edificio o sugli im­pianti previsti dalle leggi spe­ciali: sicurezza e salubrità de­gli edifici e degli impianti; bar­riere architettoniche; conteni­mento del consumo energeti­co; realizzazione di parcheggi; produzione di energia mediante l’utilizzo di fonti rinnovabi­li; impianti centralizzati per la ricezione radiotelevisiva e per l’accesso a qualunque altro ge­nere di flusso informativo. Su tutti questi fronti si richiede la maggioranza degli intervenu­ti, con almeno la metà dei millesimi (invece dei due terzi nor­malmente previsti per le inno­vazioni).

Le iniziative in proprio – Sino a oggi il condomino, an­che senza il consenso dell’as­semblea o l’avviso all’ammini­stratore, poteva servirsi della cosa comune, purché non ne alterasse il decoro e la destina­zione e non impedisse agli al­tri partecipanti di farne parimenti uso. Sussistendo tali re­quisiti, era possibile apporta­re a proprie spese le modifica­zioni necessarie per il miglior godimento della cosa.

Sul punto vanno segnalate le rilevanti modifiche dovute alla riforma. Infatti, nell’unità immobiliare di sua proprietà o nelle parti normalmente de­stinate all’uso comune, che si­ano state attribuite in proprie­tà esclusiva o destinate al­l’uso individuale, il condomi­no, prima di eseguire opere, deve darne preventiva noti­zia all’amministratore, che ne riferisce all’assemblea. È, que­sto, un adempimento prima non previsto. Se ne desume che l’amministratore deve convocare appositamente l’assemblea, che avrà la possi­bilità di verificare se l’opera possa recare danno alle parti comuni o determinare pregiu­dizio alla stabilità, alla sicurez­za o al decoro architettonico dell’edificio. Peraltro, anche dopo la riforma, il condomino non avrà bisogno di una deli­bera favorevole. L’assemblea potrà solo imporre lo stop al­l’opera in caso di violazione dei divieti citati.

Le prerogative dell’assemblea – Il legislatore ha previsto un’altra possibilità di inter­vento dell’assemblea, qualo­ra il condomino voglia proce­dere con:

a) installazioni di impianti non centralizzati per la rice­zione radiotelevisiva e per l’accesso a qualunque altro ge­nere di flusso informativo, an­che da satellite o via cavo, avendo cura che i relativi col­legamenti fino al punto di dira­mazione per le singole utenze siano realizzati in modo da re­care il minor pregiudizio alle parti comuni e alle unità im­mobiliari di proprietà indivi­duale, preservando in ogni ca­so il decoro architettonico del­l’edificio;

b) installazione di impianti per la produzione di energia da fonti rinnovabili destinati al servizio di singole unità del condominio sul lastrico sola­re, su ogni altra idonea super­ficie comune e sulle parti di proprietà individuale dell’in­teressato.

Nelle ipotesi indicate, qua­lora si rendano necessarie mo­dificazioni delle parti comu­ni, l’interessato ne dà comuni­cazione all’amministratore, indicando il contenuto speci­fico e le modalità di esecuzio­ne degli interventi.

Anche in questo caso, quin­di, l’amministratore dovrà convocare appositamente l’assemblea, la quale potrà ve­rificare la sussistenza dei re­quisiti e prescrivere, con lo stesso quorum necessario per le innovazioni (maggioranza degli intervenuti e almeno due terzi del valore dell’edifi­cio), adeguate modalità alter­native di esecuzione o impor­re cautele a salvaguardia della stabilità, della sicurezza o del decoro architettonico del­l’edificio.

Nei casi delle opere di cui alla precedente lettera b, l’as­semblea potrà provvedere, su richiesta degli interessati, a ri­partire l’uso del lastrico sola­re e delle altre superfici comu­ni, salvaguardando le diverse forme di utilizzo previste dal regolamento di condominio o comunque in atto. L’assem­blea, con la medesima maggioranza, può altresì subordina­re l’esecuzione alla prestazio­ne, da parte dell’interessato, di una idonea garanzia per i danni eventuali.

Un recente orientamento giurisprudenziale, infine, aveva ritenuto che l’assem­blea non avesse competenza per deliberare l’adozione di sistemi di videosorveglian­za. Sul punto la riforma, ri­spondendo anche a una solle­citazione del garante della privacy, ha stabilito che tali impianti possono essere in­stallati con il voto favorevole della maggioranza degli inter­venuti e almeno la metà del valore dell’edificio.
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