Nuovi obblighi per l’ amministratore di condominio

PAGINA A CURA DI Edoardo Riccio

Le regole che riguardano l’amministratore sono molto cambiate dopo la legge 220/2013, la riforma del condominio che è intervenuta direttamente sul Codice civile ed è entrata in vigore il 18 giugno scorso.

Cambia la figura del legale rappresentante. Aumentano i compiti e, soprattutto, cambia il rapporto con i condomini.

I requisiti

Prima della riforma chiunque avrebbe potuto svolgere l’incarico di amministratore, anche chi era stato condannato per appropriazione indebita o fosse in possesso solo del diploma di scuola media inferiore.

Nel corso degli anni, però, si è sempre più fatta strada una figura professionale, riconosciuta anche dalla giurisprudenza.

Dal 18 giugno 2013, invece, l’amministratore deve possedere specifici requisiti di onorabilità (ad esempio assenza di condanne penali, non essere iscritto nell’elenco dei protesti, non essere interdetto o inabilitato).

Riconoscimento alla figura deriva anche dai requisiti di professionalità.

L’amministratore del terzo millennio deve essere in possesso di un diploma di scuola di secondo grado, avere frequentato un corso di formazione e, altrettanto importante, curare il proprio aggiornamento professionale.

L’incarico potrà essere assunto anche da una società.

Registri obbligatori

Ora è scattato l’obbligo di istituire i registri obbligatori.

Questi, sostanzialmente, conterranno la "vita" del condominio. Gravosa si sta già rivelando l’istituzione del registro di anagrafe condominiale.

Questo comporta l’acquisizione di tutti i dati riferiti alle unità immobiliari.

Non dovranno essere indicati solo i proprietari o gli usufruttuari, ma anche i titolari dei diritti personali di godimento (comodatari o conduttori).

È quindi necessaria la collaborazione dei condomini le cui dichiarazioni, sottoscritte in originale, dovranno essere conservate e inserite nel registro.

In assenza, l’amministratore sarà autorizzato a effettuare indagini presso i pubblici uffici addebitando il relativo costo al condomino inadempiente.

Sparisce così la figura del condomino apparente, di colui, cioè, che si comportava quale proprietario pur senza esserlo (partecipando alle riunioni e ricevendo le convocazioni), salvo poi, in caso di decreto ingiuntivo per il pagamento delle spese condominiali, eccepire la sua estraneità al condominio con buona pace delle spese legali che restavano a carico del condominio.

Queste informazioni, oltre che raccolte, dovranno anche essere aggiornate.

Il registro dei verbali, già previsto anche prima della riforma, viene ulteriormente disciplinato prevedendo l’inserimento delle sole decisioni e delle dichiarazioni dei condomini la riforma del condominio che è intervenuta direttamente sul Codice civile ed è entrata in vigore il 18 giugno scorso.

Il registro dei verbali, già previsto anche prima della riforma, viene ulteriormente disciplinato prevedendo l’inserimento delle sole decisioni e delle dichiarazioni dei condomini che ne hanno fatto richiesta.

Il registro di contabilità prevede l’annotazione delle movimentazioni entro 30 giorni dall’effettuazione.

Altro registro è quello in cui devono essere annotate le nomine e le revoche dell’amministratore.

L’importanza di tali registri, consultabili in ogni momento, è confermata dal fatto che la mancata tenuta o aggiornamento sono causa di revoca.

Trasparenza

Particolare attenzione viene posta anche alla trasparenza della gestione. Innanzitutto ogni condominio dovrà essere dotato di un conto corrente sul quale dovranno transitare tutte le somme in entrata e in uscita.

Sparisce, così, la cassa. L’amministratore potrà ancora ricevere il pagamento delle spese condominiali presso il proprio ufficio, ma non potrà utilizzare i contanti per effettuare pagamenti, dovendo obbligatoriamente depositare quanto ricevuto.

Nei supercondomìni, poi, vi dovrà essere un conto corrente per ogni condominio e uno per le parti comuni ai diversi condomìni.

La mancata apertura del conto e la sua utilizzazione sono causa di revoca.

Ciascun condomino, in ogni tempo, potrà richiedere copia dell’estratto conto.

I giustificativi

Anche i documenti giustificativi di spesa possono essere visionati in ogni momento.

Questo diritto compete non solo ai condomini ma anche ai comodatari e ai conduttori.

Questi ultimi, si ritiene, limitatamente alle spese per le quali sono tenuti al pagamento.

Il diniego della consultazione dei documenti utili per l’assemblea è causa di annullabilità della deliberazione.

Le scritture e i documenti giustificativi devono essere conservati per dieci anni dalla data della relativa registrazione.

L’amministratore "uscente" non potrà quindi trattenere nulla di proprietà del condominio.

LA DURATA

Obbligo di conferma dopo due anni di incarico

La norma prevede che l’incarico ha durata di un anno e si intende rinnovato per eguale periodo.

Le interpretazioni

L’interpretazione più diffusa è che alla scadenza del secondo anno occorre la nuova nomina da parte dell’assemblea, anche considerando che l’articolo 1135 n. 1 ancora parla di "conferma" dell’amministratore, lasciando così intendere che tale incombente presuppone una scadenza.

Al primo anno l’amministratore, pena la nullità del rinnovo con conseguente perdita al diritto al compenso, dovrà solo specificare il compenso.

Alla seconda scadenza dovrà sottoporre ai condomini la propria conferma.

L’affissione

L’amministratore ha l’obbligo di affiggere, sul luogo di accesso al condominio accessibile ai terzi, l’indicazione delle sue generalità, del domicilio e dei recapiti, anche
telefonici.

L’adempimento ma ha funzioni di pubblica utilità. In mancanza dell’amministratore, tale adempimento spetta alla persona che svolge funzioni analoghe.

Non è specificata tale figura.

Si ritiene che nei condomini fino a otto partecipanti, vi deve in ogni caso essere un "responsabile".

L’ANAGRAFE

Nel registro i dati sull’appartamento

Nel registro di anagrafe condominiale devono essere contenuti i dati riferiti alla sicurezza e alle singole unità immobiliari.

I contenuti

Restano, però, incertezze sul contenuto dei dati.

Le prime interpretazioni ritenevano che l’amministratore dovesse acquisire le dicharazioni di conformità riferite agli impianti e ai loro rinnovi.

Una successiva lettura ha invece portato a evidenziare il mero obbligo compilatorio del registro, al quale non deve essere allegata alcuna documentazione, nemmeno quella riferita agli atti di proprietà o ai contratti di locazione.

Dovranno essere i condomini a denunziare all’amministratore eventuali situazioni di criticità.

Gli altri registri

Oltre al registro di anagrafe condominiale la riforma disciplina in modo differente anche il registro dei verbali, con la previsione dell’inserimento delle soloe decisioni e delle dichiarazioni dei condomini che ne hanno fatto richiesta.

A questo si aggiungono, poi, il registro della contabilità e quello in cui vanno annotate nomine e revoche dell’amministratore.

Domande

Posso avere accesso al conto corrente del condominio a mezzo internet anziché chiedere all’amministratore di visionare gli estratti conto?
La riforma appena approvata prevede che l’assemblea può autorizzare l’amministratore ad aprire un sito internet del condominio, determinando anche il contenuto, a cui ciascun condomino munito di propria password può accedere per visionare tutti i documenti relativi alla gestione condominiale come ad esempio i verbali di assemblea, il regolamento di condominio, i pagamenti, la situazione contabile e i condomini morosi.
Il conto corrente bancario non è visionabile da sito condominiale bensì da quello della banca, ma la riforma autorizza il condomino a visionare l’estratto conto e i movimenti bancari su formato cartaceo, previa richiesta all’amministratore.

Per permettere ai singoli condomini di accedere al conto corrente sul sito della banca al solo scopo di visionare i documenti (cosa teoricamente possibile), bisognerebbe che le banche si organizzassero adeguando i loro software di gestione: se mai accadrà, non sarà certo presto.

Per il compenso non c’è tariffario

Esiste un riferimento normativo che consenta di valutare il compenso annuo dell’amministratore, in alternativa a quello abituale legato a quota-proprietario?
Su un totale di spese condominiali dell’ordine di 100.000 euro quale può essere un compenso congruo?

Non esiste un tariffario a cui rifarsi, né potrebbe esistere perché lo vieta la normativa sulla concorrenza.

L’unico criterio rimane quello del compenso per unità immobiliare stabilito dal mercato, che può variare molto da città a città.

La via migliore da seguire è quella empirica: rivolgersi a tre-quattro professionisti attivi su piazza (conosciuti e con una certa esperienza alle spalle) e confrontare i preventivi.

In questo modo si potrà avere un’idea del prezzo medio e, di conseguenza, capire se il compenso richiesto dal proprio amministratore è in linea o no con il mercato.

Nel confronto tra i preventivi, ovviamente, è importante pesare anche gli extra.

Quando c’è il vincolo di nomina

A seguito della riforma sussiste l’obbligo di nomina dell’amministratore in caso esistano più di otto condomini.

Nel caso di caseggiato con un totale di nove appartamenti posseduti da otto condomini proprietari (in sostanza un condomino è proprietario di due appartamenti) è
obbligatoria la nomina di un amministratore?

L’obbligatorietà dell’amministratore qualora ci siano più di otto condomini si riferisce, appunto, ai condomini e non alle unità immobiliari dagli stessi possedute.

Pertanto, nella fattispecie, trattandosi di un condominio con meno di nove condomini, non è obbligatorio nominare l’amministratore.

Le maggioranze per l’antenna centralizzata

L’assemblea di condominio con la maggioranza qualificata ha deliberato l’installazione di un’antenna centralizzata. I dissenzienti possono rifiutarsi di partecipare alla spesa?
Nel caso di un appartamento con due ingressi che all’origine erano separati, successivamente sono stati unificati e sono diventati un’unica unità immobiliare sia reale che catastale, come si deve contribuire alla spesa nel caso venga richiesto un solo allaccio?

L’installazione di un’antenna centralizzata deve ritenersi una innovazione in base all’articolo 1120 del Codice civile per cui le delibere vanno assunte nel rispetto dei quorum deliberativi indicati dal comma 5 dell’articolo 1136 del Codice.

Questo vincola sia i dissenzienti che gli assenti.

Nella situazione descritta nella domanda occorre contribuire secondo il piano di ripartizione approvato. Il nuovo articolo 1120 del Codice prevede per la medesima
fattispecie, il quorum indicato dall’articolo 1136, secondo comma.

Se l’antenna centralizzata è una parabola satellitare è prevista la maggioranza agevolata dell’attuale terzo comma dell’articolo 1136.

30 milioni Almeno la metà degli italiani vive in condominio, considerando all’interno di questa definizione qualunque edificio che abbia delle parti comuni.

La riforma ha quindi un bacino di interesse di rilievo assoluto

15 miliardi La stima delle spese che passano dai condominii in ogni anno ammontano a 10-15 miliardi.

La riforma prevede che ogni condominio sia dotato di un conto corrente dal quale dovranno transitare tutte le somme in entrata e in uscita

26mila Sono gli amministratori professionali, ma i "dopolavoristi" sono il triplo. Nella riforma è stato previsto che l’amministratore deve possedere specifici requisiti di professionalità e di onorabilità.
http://www.ilsole24ore.com/art/notizie/ … d=AbT8JdII