Nuove regole per i condominii
Quella che entrera’ in vigore domani e’ una riforma che interessa la vita di 30 milioni circa di italiani e alcune migliaia di amministratori condominiali (la cui attivita’ viene disciplinata in ogni aspetto). Secondo Confedelizia, con la riforma si sono precisati particolari aspetti della vita condominiale, tra cui il distacco dal riscaldamento centrale, l’installazione di impianti di videosorveglianza, la ripartizione delle spese dell’ascensore, le modalita’ e le condizioni per la modifica delle tabelle millesimali e la previsione di specificazione analitica del compenso dell’amministratore.
Inoltre, e’ stata modificata la tabella delle maggioranze assembleari richieste, si e’ stabilita l’obbligatorieta’ della nomina dell’amministratore solo negli edifici con piu’ di 8 condo’mini, si sono adeguati gli importi delle sanzioni per la violazione di norme condominiali e si e’ precisato che le delibere possono essere impugnate anche dagli astenuti. Il regolamento di condominio (obbligo di adozione da parte dei soli condominii con piu’ di 10 condo’mini) resta poi ”la vera legge del condominio”, da consultare ancor prima delle norme di legge e tenendo anche ben presente che la nuova normativa ha mantenuto la distinzione tra norme regolamentari derogabili (dall’assemblea) e norme inderogabili.
La legge di riforma ha poi espressamente sancito l’applicabilita’ delle disposizioni sul condominio anche ai condominii orizzontali nonche’ ai supercondominii (caratterizzati entrambi dall’esistenza di spazi comuni a piu’ unita’ immobiliari, edifici o condominii). Da ultimo, si e’ precisato che la proprieta’ comune dei beni indicati nella legge di riforma sussiste anche in caso di multiproprieta’. In sostanza, un restyling importante, e appieno rispettoso dei diritti proprietari. Per Confedeliza, ”forse si sarebbe potuto fare di piu’, valorizzando l’autonomia dei singoli condominii e dei loro regolamenti”. I condomini, devono procurarsi i dati che gli verranno richiesti dall’amministratore per la costituzione del (nuovo) ”registro di anagrafe condominiale”: generalita’ dei proprietari e di eventuali usufruttuari, comodatari o inquilini; codice fiscale, residenza o domicilio degli stessi; dati catastali dell’unita’ immobiliare; dati – quindi, non la documentazione – sulle condizioni di sicurezza dell’unita’ in questione.
Gli amministratori, dal canto loro, devono costituire il registro di cui s’e’ detto, quello di nomina e revoca degli amministratori e quello di contabilita’ (per l’annotamento, in ordine cronologico, dei vari movimenti di cassa) cosi’ come devono allegare il regolamento di condominio al registro dei verbali delle assemblee e aprire, ove non si fosse ancora provveduto, un conto corrente bancario o postale intestato al condominio. PUNTO PER PUNTO, LA NUOVA LEGGE Quanto dura in carica l’amministratore? Un anno. L’incarico si rinnova tacitamente per un altro anno (e basta), salvo rinuncia dell’amministratore o tempestivo diniego di rinnovo da parte dell’assemblea. Un condo’mino puo’ amministrare il suo condominio? Si, anche se non vi abita. L’amministratore del proprio condominio non ha obblighi di formazione.
Occorre costituire un fondo speciale per eseguire lavori di manutenzione straordinaria? Si, obbligatoriamente. Il fondo in questione deve essere di un importo pari all’ammontare dei lavori. L’amministratore deve essere assicurato? Solo se lo richieda l’assemblea. In questo caso, l’amministratore deve presentare una polizza individuale di assicurazione che copra eventuali responsabilita’. Il condominio puo’ vietare di tenere animali in casa? Si e no. La nuova legge ha previsto che i regolamenti ”non possono vietare di possedere o detenere animali domestici”. Il divieto non riguarda peraltro i regolamenti contrattuali. Si possono portare deleghe in assemblea? Si, ma le stesse non possono piu’ essere attribuite all’amministratore. Se i condo’mini sono piu’ di 20, il delegato non puo’ rappresentare piu’ di un quinto dei condo’mini e dei millesimi.
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