Numero dei condomini, qual è il modo esatto per calcolarli?

Come calcolare il numero delle persone che partecipano alla compagine?

Se una persona è proprietaria di più unità immobiliari, conterà come un solo condomino o per tanti condòmini quante sono gli appartamenti di sua proprietà?

E se un appartamento è in comunione tra più persone (ad esempio comunione tra i coniugi), essi dovranno essere considerati un solo condomino?

Oppure ciascuno entrerà a far parte singolarmente del conteggio dei partecipanti al condominio?

La questione non è di poco conto giacché da questo calcolo discendono delle conseguenze non indifferenti.

Nomina dell’ amministratore – E’ obbligatoria se il numero dei condomini è superiore ad otto

Ad esempio, la nomina dell’amministratore è obbligatoria solamente se il numero dei condòmini è superiore ad otto (art. 1129, primo comma, c.c.).

Dall’obbligatorietà della nomina discende, se non vi provvede l’assemblea, il diritto dei condòmini, anche singolarmente, di rivolgersi al Tribunale per chiedere la cosiddetta nomina giudiziale.

In caso di numero inferiore ad otto, il ricorso è precluso.

Altro caso: Il regolamento condominiale.

Il regolamento è obbligatorio quando il numero dei condomini è superiore a dieci – Numero dei condomini

Come specifica l’art. 1138, primo comma, c.c. il regolamento è obbligatorio quando il numero dei condòmini è superiore a dieci (quindi undici).

Pertanto, in un condominio con undici unità immobiliari, tre delle quali appartenenti alla stessa persona, il numero dei condòmini dovrà essere considerato pari ad otto.

Sul punto la legge non ammette dubbi: ciò che conta, ai fini delle soglie di superamento che fanno divenire obbligatoria la nomina dell’amministratore e l’adozione del regolamento è il numero di persone e non delle unità immobiliari.

E se ci sono otto appartamenti uno dei quali in proprietà a due persone?

I condòmini dovranno essere considerati otto, oppure nove con conseguente obbligo di nomina dell’amministratore?

Al riguardo, ad avviso di chi scrive, l’art. 67 disp. att. c.c. contiene la risposta inequivocabile a questo dubbio.

Numero dei condomini – In caso di unità immobiliare che appartenga in proprietà indivisa a più persone, queste hanno diritto ad un solo rappresentante in assemblea

Recita la norma: “Qualora un’unità immobiliare appartenga in proprietà indivisa a più persone, queste hanno diritto a un solo rappresentante nell’assemblea […]” (art. 67, secondo comma, disp. att. c.c.).

Dal dettato normativo emerge chiaramente che ai più comproprietari corrisponde un solo voto, ergo quei comproprietari, ai fini del conteggio che condòmini partecipanti, dovranno essere considerati al pari di un unico condomino.

Allo stesso modo si dovrà ragionare rispetto all’ipotesi dell’appartamento concesso in usufrutto (cfr. art. 67, sesto e settimo comma, c.c. e Cass. n. 124/78).

Di conseguenza, in un condominio che conta otto unità immobiliari, delle quali una in comproprietà tra due persone, il numero dei condòmini dovrà essere considerato pari otto.

Ovviamente rimane in capo all’amministratore l’onere di convocare tutti i comproprietari.

La procedura di convocazione può dirsi assolta anche se l’avviso di convocazione è stato inviato ad uno solo di questi, purché la situazione concreta possa portare a presumere che tale comunicazione sia stata conosciuta dagli altri (il caso dell’appartamento tra i coniugi conviventi, cfr. Cass. ult. cit.).

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Chi siamo

Mi chiamo Antonio Azzaretto,  titolare dello studio Antonio Azzaretto.

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Sono Iscritto all’ albo dei Commercialisti ed Esperti contabili di Milano.

Svolgo attività di consulente di azienda per comunità residenziali che abitano in condominio.

Assumo incarichi di revisore della contabilità ai sensi dell’art. 1130 bis del codice civile.

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