Notifica dell’ atto all’ amministratore e ai condomini

Avv. Gallucci scrive…

Il condominio – secondo al costante giurisprudenza – è un ente di gestione (contra cfr. Cass. SS.UU. 8 aprile 2008 n. 9148) sprovvisto di personalità giuridica distinta da quella dei suoi partecipanti. Tra le figura fondamentali, specie nei condomini di dimensioni medio grandi, spicca quella dell’amministratore. Secondo la costante giurisprudenza tale amministratore “ “raffigura un ufficio di diritto privato assimilabile al mandato con rappresentanza: con la conseguente applicazione, nei rapporti tra l’amministratore e ciascuno dei condomini, delle disposizioni sul mandato” (così, ex multis, Cass. SS.UU. 8 aprile 2008 n. 9148).

Così, ad esempio, è all’amministratore che bisogna notificare gli atti giudiziari con i quali si chiama in causa il condominio. Starà poi al mandatario dar conto ai suoi rappresentati dell’azione giudiziaria. Non farlo, ove dovuto, comporta la possibilità di chiederne le revoca per via giudiziale oltre al risarcimento del danno (artt. 1129-1131 c.c.). Fondamentale per la corretta instaurazione del giudizio è che l’atto introduttivo del medesimo sia notificato all’amministratore attuale del condominio. Se, invece, la notifica viene effettuata presso un ex mandatario, inutile andare avanti, il giudizio che ne seguirebbe potrebbe essere considerato nullo. Lo ha ribadito, lo scorso 22 agosto, la Suprema Corte di Cassazione con la sentenza n. 14599. Gli ermellini non hanno dato retta alle varie doglianze dell’attore, tra l’altro esterno al condominio, che si difendeva specificando che comunque il condominio sapeva, o avrebbe potuto sapere della causa. Si legge nella sentenza che ““ per quanto concerne l’aspetto che qui interessa dei rapporti con i terzi, la nomina del nuovo amministratore che sostituisca il dimissionario, per spiegare efficacia, deve avvenire con una formale deliberazione di nomina del suo successore, nelle forme di cui all’art. 1129, comma 1, c.c., l’unica, in sostanza, che possa agevolmente e con certezza conosciuta dagli estranei, quando debbano negoziare con il Condominio o agire in giudizio nei suoi confronti. Discende, infatti, dal principio generale di tutela dell’affidamento nei rapporti intersoggettivi che non si possa prescindere dall’emanazione dell’atto formale previsto dalla legge per il conferimento, l’estinzione e la modificazione dei poteri rappresentativi, affinché la sua efficacia possa essere opponibile ai terzi” (Cass. 22 agosto 2012 n. 14599).

Il problema è proprio questo, diceva il condomino: s’è vero che la deliberazione è l’unico atto dal quale è possibile conoscere il nome dell’amministratore in carica, è altresì vero che essa non è conoscibile da parte di terzi anche in considerazione del fatto che non è mai stato istituito il registro di cui parlano gli artt. 1129 c.c. ed il 71 disp. att. c.c.. Ciò, quindi, renderebbe molto difficile la regolare notificazione dell’atto introduttivo di un giudizio. Come dire: io conoscevo come amministratore la persona cui ho notificato e di più non potevo fare. Sbagliato, ha osservato la Corte. In ogni caso, hanno proseguono gli ermellini, la regolarità dell’instaurazione del contraddittorio può essere garantita attraverso la notificazione dell’atto a tutti i condomini. Una decisione, questa, che garantisce il condominio ma rende molto incerta la posizione dell’attore non condomino.