Contribuisco al forum con le seguenti note operative, scritte da me medesimo, per migliorare la gestione fiscale dell’ azienda condominio.

NOTE GENERALI

OBBLIGHI DI SOSTITUTO E RESPONSABILE DI IMPOSTA

La legge 27 dicembre 1997 n° 449 ha incrementato notevolmente gli obblighi fiscali a carico del condominio.
Dal 1 gennaio 1998, il condominio è diventato sostituto di imposta.
Pertanto il condominio è soggetto alla normativa italiana, disposta dagli artt. 23, 24, 25, 25bis, 32 e 64 del D.P.R. 29 settembre 1973 n° 600.

Si riporta in particolare sul art. 64/600 – sostituto e responsabile di imposta
Chi in forza di disposizioni di legge è obbligato al pagamento di imposte in luogo di altri, per fatti o situazioni a questi riferibili ed anche a titolo di acconto, deve esercitare la rivalsa se non è diversamente stabilito in modo espresso.
Il sostituto ha facoltà di intervenire nel procedimento di accertamento dell’ imposta.
Chi in forza di disposizioni di legge è obbligato al pagamento dell’ imposta insieme ad altri, per fatti o situazioni esclusivamente riferibili a questi, ha diritto di rivalsa.

OBBLIGHI DI INFORMAZIONI FISCALI DA COMUNICARE ANNUALMENTE

Il D.M. 12 novembre 1998, pubblicato sulla G.U. n° 284 del 4 dicembre 1998, ha previsto il seguente obbligo a carico dell’ amministratore di condominio:
Il legale rappresentante deve comunicare annualmente, oltre al proprio codice fiscale e ai propri dati anagrafici (Cognome, nome, luogo e data di nascita):
a) relativamente a ciascun condominio, il codice fiscale, la denominazione, l’ indirizzo completo e lo specifico codice di natura giuridica;
b) relativamente a ciascun fornitore, il cognome e il nome, la data e il luogo di nascita se persona fisica, ovvero la ragione o denominazione sociale se altro soggetto, il codice fiscale, il domicilio fiscale, nonché l’ importo complessivo degli acquisti di beni e servizi effettuati nell’ anno solare. Ai fini della determinazione del momento di effettuazione degli acquisti si applicano le disposizioni dell’ art. 6 del decreto del Presidente della repubblica 26 ottobre 1972, n° 633.
c) Non devono essere comunicati:

1) I dati relativi alle forniture di acqua, energia elettrica e gas;
2) I dati relativi alle forniture di servizi che hanno comportato il pagamento di compensi soggetti alle ritenute alla fonte;
3) Con riferimento al singolo fornitore, i dati elencati alla lettera b) del comma precedente qualora l’ importo complessivo degli acquisti effettuati nell’ anno solare non sia superiore a € 258,00.

IMPOSTA COMUNALE SUGLI IMMOBILI

L’ applicazione dell’ imposta comunale sugli immobili interessa i condomini, nei casi in cui vi siano parti comuni cui sia attribuita una autonoma rendita catastale.
Casi possibili sono ad esempio i locali adibiti ad alloggio per il portiere, lavanderia, stenditoio, riscaldamento centralizzato.
Il legale rappresentante, in caso di variazioni, deve presentare in nome e per conto del condominio la dichiarazione ICI al Comune competente.
I condomini, invece, sono i soggetti obbligati al pagamento dell’ imposta, ciascuno per la propria quota, anche se è consentita l’ esecuzione di un unico versamento da parte dell’ amministratore dell’ intera imposta dovuta per l’ unità immobiliare comune.

IMPOSTE SUI REDDITI

Il condominio non è soggetto passivo, per quanto attiene le imposte sui redditi.
Gli immobili di cui all’ art. 1117 n° 2, oggetto di proprietà comune nel caso in cui sia attribuita loro una rendita autonoma, producono un reddito imputabile a ciascun condomino in funzione della quota di proprietà.

IMPOSTA DI REGISTRO

L’ imposta di registro è dovuta sui contratti di locazioni a terzi di parti comuni.
Attualmente l’ aliquota è stabilita al 2% del canone annuo concordato.

TASSA SMALTIMENTO RIFIUTI SOLIDI URBANI

La tassa per lo smaltimento dei rifiuti solidi urbani (TARSU) deve essere pagata al Comune competente per il servizio in oggetto nelle zone del territorio comunale.
I criteri generali previsti dagli artt. 58 e 81 del D.Lgs n° 507/1993 lasciano spazio alla disciplina emanata da appositi regolamenti comunali.
Questa tassa sarà progressivamente soppressa e sostituita da una tariffa.

TOSAP

La tassa è dovuta per l’ occupazione di suolo pubblico e dello spazio sovrastante il suolo pubblico, con passi carrabili, grate di areazione, e con esclusione dei balconi.
Nei casi in cui si verifichi una occupazione di suolo pubblico in favore del condominio, la tassa è dovuta e deve essere considerata come spesa comune, e ripartita in base ai millesimi di proprietà.

IVA

Il condominio non è classificato come soggetto IVA, pertanto il gestore amministrativo non è tenuto a richiedere la fattura fiscale relativa agli acquisti effettuati, essendo sufficiente la ricevuta fiscale.
Comunque è importante tenere conto che è prevista l’ applicazione dell’ aliquota IVA agevolata in misura del 10% sugli interventi di recupero del patrimonio edilizio individuati dall’ art. 31 della legge 457/1978, senza alcuna distinzione in base al tipo di immobile in oggetto.
Questa agevolazione è stata prorogata al 30/09/03 con la legge finanziaria 2003, art. 2 comma 6.
In particolare l’ agevolazione si applica, con esclusione delle prestazioni professionali ad esse inerenti:
a) Restauro e risanamento conservativo (Art. 31 lett. c) L. 457/1978).
b) Ristrutturazione edilizia (Art. 31, lett. d) L. 457/1978).
c) Ristrutturazione urbanistica (Art. 31 lett. e) L. 457/1978).
d) Manutenzione straordinaria su edifici pubblici residenziali.

Pertanto, per gli interventi di manutenzione ordinaria e straordinaria, ai quali è normalmente applicabile l’ aliquota ordinaria del 20%, fatturati dal 01/01/2000 e fino al 30/09/03, e inerenti lavori realizzati su fabbricati a prevalente destinazione abitativa privata; in questa fattispecie è applicabile l’ aliquota IVA agevolata del 10%.
In tale ambito è importante precisare che, per i lavori che dovessero terminare successivamente al 30/09/03, il beneficio in oggetto è applicabile soltanto agli acconti fatturati dall’ impresa entro questo termine.

In caso di fornitura di beni aventi valore significativo, l’ aliquota ridotta si applica:
a) Al valore della prestazione, al netto del valore dei beni suddetti;
b) Al valore dei beni fino a concorrenza del valore della prestazione, al netto del valore dei beni.

Ovvero: se Valore beni significativi < / 50% Costo complessivo allora si applica IVA 10%.
N.B. Sono escluse dall’ agevolazione le cessioni di beni con posa in opera da parte del cedente.
Beni aventi valore significativo ( D.M. 29 dicembre 1999)

Ascensori e montacarichi;
Infissi interni ed esterni;
Video citofoni;
Caldaie;
Apparecchiature di condizionamento e riciclo dell’ aria;
Impianti di sicurezza;
Sanitari e rubinetteria da bagno.

AGEVOLAZIONI FISCALI EX Legge 27 dicembre 1997 n° 449

La legge 27 dicembre 1997, n° 449 ha previsto la possibilità, a partire dal 1998 e per tutto il 1999, di beneficiare di una detrazione IRPEF pari al 41% delle spese sostenute per gli interventi di ristrutturazione di edilizia residenziale di cui all’ art. 31, cod. 1, lettere a), b), c), e d), legge 5/8/1978, n° 457.
Questa norma è stata poi prorogata per l’ anno 2000, art. 6, comma 15, lett. d), Legge 23/12/1999 (Collegata alla legge finanziaria per l’ anno 2000), per l’ anno 2001, art. 2, comma 2, legge 23/12/2000 n° 388 (collegata alla finanziaria per l’ anno 2001), ma con una riduzione dell’ aliquota dal 41% al 36%. L’ art. 9, comma 1 e 2, legge 28/12/2001, n° 448 (Collegata alla legge finanziaria per l’ anno 2002) ha ulteriormente prorogato a tutto il 31 dicembre 2002 la detrazione IRPEF del 36 % per le ristrutturazioni edilizie, introducendo alcune innovazioni rispetto alla precedente normativa. La legge finanziaria 2003 Art. 2 cc 5/6, ha ulteriormente prorogato l’ agevolazione per le spese sostenute fino al 30/09/03, introducendo ulteriori innovazioni.

NOTE OPERATIVE GENERALI

Al fine di adempiere alle disposizioni fiscali previste dalla legge, è opportuno chiedere la consulenza di un professionista specializzato del settore iscritto all’ albo dei dottori commercialisti o dei ragionieri professionisti.
Inoltre, in caso di assunzione di personale dipendente, è opportuno chiedere la consulenza di un consulente del lavoro iscritto al relativo albo.
Infatti è abbastanza difficile che le competenze necessarie per svolgere le funzioni di amministratore di condominio siano compatibili con le competenze richieste per predisporre i modelli fiscali obbligatori e per tenere aggiornati a norma di legge i libri obbligatori in tema di amministrazione del personale dipendente.

NOTE OPERATIVE PER IL GESTORE AMMINISTRATIVO E IL LEGALE RAPPRESENTANTE DEL CONDOMINIO.

Il gestore amministrativo del condominio deve adempiere alle seguenti procedure:
a) Gestire un archivio annuale cartaceo in cui conservare i seguenti documenti:
1) Copia fotostatica delle parcelle dei professionisti debitamente quietanzate;
2) Copia autentica degli F24 pagati con il codice 1040, relativi al versamento della ritenuta di acconto per conto del professionista. Il versamento deve essere liquidato entro il 16° giorno del mese successivo a quello del pagamento. Se il 16° giorno cade di sabato o di domenica, la scadenza del versamento è rimandata al lunedì immediatamente successivo.
3) E’ necessario allegare all’ F24 pagato, tutte le copie fotostatiche delle parcelle quietanzate che si riferiscono al versamento.

b) Entro il mese di gennaio dell’ anno successivo questo archivio deve essere elaborato. Pertanto:

1) Il gestore amministrativo consegna al consulente fiscale l’ archivio cartaceo.
2) Il consulente fiscale si occupa dell’ elaborazione delle certificazioni dei compensi relativi all’ anno trascorso.
3) Il consulente fiscale consegna le certificazioni al legale rappresentante del condominio, il quale le firma e le spedisce ai percipienti professionisti. La consegna, che può essere valida anche a mezzo spedizione per raccomandata, si deve completare entro la fine di marzo dell’ anno successivo a quello di riferimento.
4) Il consulente fiscale predispone il mod. 770 semplificato. Questo modello deve essere firmato dal legale rappresentante del condominio in carica. Il modello fiscale, compilato a regola d’ arte, deve essere spedito a mezzo trasmissione telematica entro il 30 settembre dell’ anno successivo, a cura del consulente fiscale.

In caso che il condominio abbia in carico del personale dipendente il gestore amministrativo deve:

1) predisporre ogni mese il foglio delle presenze del personale dipendente;
2) Trasmettere il foglio presenze al consulente del lavoro;
3) Sulla base del foglio presenze il consulente del lavoro predisporrà a regola d’ arte la busta paga e la consegnerà al gestore amministrativo e finanziario del condominio;
4) Unitamente alla busta paga, il consulente del lavoro consegnerà l’ F24 debitamente compilato in ogni sua parte, e già pronto per il versamento dei contributi INPS e delle ritenute fiscali per conto del personale dipendente;
5) Il gestore amministrativo e finanziario verserà l ‘F24 entro il 16° giorno del mese successivo a quello del pagamento dello stipendio. In caso il 16° giorno cada di sabato o di domenica, l’ obbligo di versamento è rimandato al primo giorno feriale successivo.
6) Entro il 31 del mese di marzo dell’ anno successivo a quello in cui le ritenute sono state operate, oppure entro 12 giorni dalla richiesta dell’ interessato in caso di interruzione del rapporto di lavoro, il gestore amministrativo deve rilasciare ai dipendenti il modello CUD, che il consulente del lavoro deve predisporre nei termini utili per permettere al gestore amministrativo di adempiere a questo obbligo di legge.
7) Il consulente del lavoro predispone il mod. 770 semplificato. Questo modello deve essere firmato dal legale rappresentante del condominio in carica. Il modello fiscale, compilato a regola d’ arte, deve essere spedito a mezzo trasmissione telematica entro il 30 settembre dell’ anno successivo, a cura del consulente del lavoro.

OBBLIGO PER IL LEGALE RAPPRESENTANTE DEL CONDOMINIO

Il D.M. 12 novembre 1998 pubblicato sulla G.U. n° 284 del 4 dicembre 1998, ha previsto un obbligo fiscale a carico del rappresentante legale del condominio.
Il legale rappresentante deve comunicare annualmente, oltre al proprio codice fiscale e ai propri dati anagrafici (Cognome, nome, luogo e data di nascita)
a) relativamente a ciascun condominio, il codice fiscale, la denominazione, l’ indirizzo completo e lo specifico codice di natura giuridica;
b) relativamente a ciascun fornitore, il cognome e il nome, la data e il luogo di nascita se persona fisica, ovvero la ragione o denominazione sociale se altro soggetto, il codice fiscale, il domicilio fiscale, nonché l’ importo complessivo degli acquisti di beni e servizi effettuati nell’ anno solare. Ai fini della determinazione del momento di effettuazione degli acquisti si applicano le disposizioni dell’ art. 6 del decreto del Presidente della repubblica 26 ottobre 1972, n° 633.
c) Non devono essere comunicati:

a. I dati relativi alle forniture di acqua, energia elettrica e gas;
b. I dati relativi alle forniture di servizi che hanno comportato il pagamento di compensi soggetti alle ritenute alla fonte;
c. Con riferimento al singolo fornitore, i dati elencati alla lettera b) del comma precedente qualora l’ importo complessivo degli acquisti effettuati nell’ anno solare non sia superiore a € 258,00.
Anche se non è specificatamente riguardante l’ oggetto di questo manuale, comunque è opportuno prevedere una banca dati annuale divisa per condominio, recante i dati da trasmettere all’ amministrazione finanziaria.
Questi dati, saranno poi trasmessi dal amministratore di condominio al proprio consulente fiscale, il quale provvederà a predisporre e trasmettere a mezzo internet l’ apposito modello fiscale intestato all’ amministratore di condominio in carica al 31 dicembre dell’ anno di riferimento.

NOTE OPERATIVE PER LE AGEVOLAZIONI FISCALI EX Legge 27 dicembre 1997 n° 449 e successive modifiche

La detrazione fiscale per gli interventi di recupero del patrimonio edilizio, ivi compresi gli interventi di bonifica dall’ amianto, compete, per le spese sostenute fino al 31 dicembre 2003, per un ammontare complessivo non superiore a € 48.000,00, per una quota pari al 36% degli importi rimasti a carico del contribuente, da ripartire in 10 quote annuali di pari importo.
Se gli interventi realizzati fino al 31 dicembre 2003 consistono nella mera prosecuzione di interventi iniziati successivamente all’ 1 gennaio 1998, ai fini del computo del limite massimo si tiene conto anche delle spese sostenute negli stessi anni.
Pertanto per le spese sostenute nel corso del 2003, per i lavori iniziati in anni precedenti, si avrà diritto all’ agevolazione solo se la spesa sulla quale è stata calcolata la detrazione, fruita in anni precedenti, non abbia superato il limite complessivo di € 48.000,00.
Nel caso di trasferimento per atto tra vivi dell’ unità immobiliare, spettano all’ acquirente persona fisica dell’ unità immobiliare esclusivamente le detrazioni non utilizzate, in tutto o in parte, dal venditore.
In caso di decesso dell’ avente diritto, la fruizione del beneficio fiscale si trasmette, per intero, esclusivamente all’ erede che conservi la detenzione materiale del bene.
Per i soggetti, proprietari o titolari di un diritto reale sull’ immobile oggetto dell’ intervento edilizio, di età non inferiore a 75 anni e a 80 anni, la detrazione può essere ripartita, rispettivamente, in 5 e 3 quote annuali costanti.

PRIMA DI INIZIARE I LAVORI STRAORDINARI

Prima di iniziare i lavori straordinari è necessario spedire una raccomandata al Centro di Servizio delle imposte competente di Pescara, in via Rio Sparto 21. cap. 65100.
Questa raccomandata deve contenere il modulo L449/97 01, prestampato dal ministero delle finanze, debitamente compilato con tutti i dati richiesti.
Il modello deve essere compilato, datato e sottoscritto.
Il modulo è stato predisposto per la lettura ottica e, pertanto, deve essere compilato con la massima chiarezza.
Per ciò che concerne i dati del dichiarante, nell’ apposita sezione devono essere indicati:
a) Il codice fiscale;
b) I dati anagrafici del soggetto che trasmette la comunicazione. In caso di interventi su parti comuni di edifici residenziali, nell’ apposito spazio, deve essere indicato il codice fiscale del condominio; dovrà inoltre essere specificato, barrando la relativa casella, se il soggetto che trasmette la comunicazione è l’ amministratore di condominio oppure uno dei condomini.
c) Per quanto riguarda i dati dell’ immobile, nell’ apposita sezione devono essere indicati i dati relativi agli immobili sui quali saranno eseguiti i lavori, rilevabili dal certificato catastale o dall’ atto di compravendita. In mancanza dei dati catastali identificativi dell’ immobile, deve essere indicato se sia stata presentata domanda di accatastamento barrando la relativa casella (La quale va allegata in copia fotostatica).
d) Nel modulo, in apposita sezione, deve essere indicata la documentazione allegata, barrando le relative caselle.
e) Deve infine essere indicato se è stata effettuata la comunicazione dell’ inizio dei lavori all’ azienda sanitaria locale, e la data di inizio dei lavori.
f) In calce al modello, infine, vanno apposte la data e la firma.
g) Al modulo, compilato in tutte le sue parti, devono essere allegati i seguenti documenti:

1) Fotocopia delle abilitazioni amministrative (Denuncia di inizio attività, autorizzazione o concessione edilizia), nel caso che queste abilitazioni siano necessarie per eseguire i lavori.
2) Fotocopia della domanda di accatastamento se l’ abitazione non è censita al catasto.
3) Fotocopia della ricevuta di pagamento dell’ ICI, solo da parte di chi è tenuto al pagamento di questa imposta.
4) Fotocopia della deliberazione assembleare che approva l’ esecuzione dei lavori (Se è necessaria la delibera) e della tabella millesimale di ripartizione della spesa preventivata.

Prima di iniziare i lavori è necessario inviare una raccomandata A/R all’ azienda sanitaria locale competente per territorio (considerando l’ ubicazione del cantiere), contenente le informazioni di seguito elencate:

a)La data di inizio dei lavori;
b)L’ ubicazione del cantiere in cui si svolgono i lavori;
c)Le generalità del committente dei lavori;
d)La denominazione dell’ impresa appaltatrice.
e)N.B. Alla raccomandata deve essere allegata una dichiarazione di assunzione di responsabilità da parte dell’ impresa appaltatrice circa l’ adempimento da parte sua degli obblighi in materia di sicurezza del lavoro e di oneri contributivi.

DURANTE I LAVORI STRAORDINARI

In caso di fabbricato già rurale che abbia perduto i requisiti di ruralità, ma non sia ancora accatastato, è necessario spedire presso il centro di servizio di Pescara la fotocopia della domanda di accatastamento, non appena presentata presso l’ ufficio del catasto.

N.B. Se si tratta di lavori di importo superiore a € 51.645,68 (Lit. 100 milioni/1936,27), entro il termine di presentazione della dichiarazione dei redditi per l’ anno in cui le spese sono state pagate, deve essere notificata presso il Centro di servizio imposte di Pescara una dichiarazione asseverativa di un tecnico abilitato.

OBBLIGHI DI CONSERVAZIONE

Il beneficiario deve tenere a disposizione, in caso di richieste di esibizione, le fatture (Che devono essere intestate al committente dei lavori) e le ricevute fiscali che attestano l’ avvenuta spesa, nonché il bonifico bancario utilizzato per pagare le fatture e/o ricevute.

PARTICOLARI SUL BONIFICO BANCARIO

Sul bonifico bancario è necessario indicare la causale del versamento, il codice fiscale di chi intende detrarre la spesa, il numero di PARTITA IVA e CODICE FISCALE del beneficiario del pagamento.
In caso di contitolarità del medesimo immobile, è necessario indicare il codice fiscale di tutti i contitolari che intendono chiedere la detrazione.
Per i condomini, è necessario indicare il codice fiscale dell’ amministratore o del condomino che dispone il pagamento, oltre che il codice fiscale del condominio.

AGEVOLAZIONI RIGUARDANTI LA PREDISPOSIZIONE DEI MODELLI

Riguardo la predisposizione del modello e l’ allegazione dei documenti, è bene ricordare che la Circolare del Ministero delle finanze 24 febbraio 1998 n° 57/E scrive:
E’ appena il caso di precisare che la mancata allegazione dei documenti o l’ inesatta compilazione del modello di comunicazione comporta la decadenza del diritto alla detrazione soltanto se il contribuente, invitato a regolarizzare la comunicazione, non ottemperi entro il congruo termine indicato dall’ ufficio.
Inoltre che la legge 388/2000 (Finanziaria) ha introdotto una sanatoria per coloro che hanno inviato la comunicazione fiscale in data successiva a quella di inizio dei lavori.
Per venire incontro a quelli che sono incorsi in questo errore, il governo ha ritenuto di considerare validamente presentate tutte le comunicazioni relative ai lavori eseguiti trasmesse entro 90 giorni dalla data di inizio dei lavori stessi.
Questa concessione è valida per tutti i lavori straordinari iniziati entro il 30 giugno 2000.

LAVORI CONDOMINIALI AGGIUNTIVI

NUOVI LAVORI
In caso di lavori condominiali aggiuntivi rispetto a quelli comunicati al Centro di servizio delle Imposte e approvati con la delibera assembleare allegata alla comunicazione medesima, è necessario attuare una nuova richiesta di benefici fiscali, poiché si tratta di lavori diversi da quelli originariamente preventivati.

MAGGIORI COSTI
Per contro, nell’ ipotesi di maggiori costi rispetto a quelli preventivati, non è necessario esperire alcun altro adempimento.
E’ sufficiente che i maggiori costi siano regolarmente fatturati e pagati con bonifico bancario.
E’ opportuno verificare se, nel caso di specie, i maggiori costi siano conseguenti a lavori originariamente non previsti e se sia stata necessaria una nuova delibera assembleare e una nuova tabella di ripartizione delle spese.
In quest’ ultimo caso occorre inviare una nuova comunicazione con raccomandata.
Se invece si è resa necessaria soltanto una nuova tabella di ripartizione delle spese tra i condomini, non è necessario spedirla al centro di servizio.
Sarà a tal fine l’ amministratore che attribuirà, sulla base dei millesimi di proprietà, le maggiori spese ai singoli condomini.

INVIO AUTOCERTIFICAZIONE E TABELLA MILLESIMALE AI CONDOMINI

Entro un tempo congruo, al fine di permettere ai condomini di allegare il documento alla propria dichiarazione dei redditi, il gestore amminsitrativo deve trasmettere una dichiarazione in cui attesti l’ assolvimento a tutti gli obblighi previsti per la detrazione fiscale, allegando la tabella millesimale su cui i condomini possano calcolare il 36% da detrarre dall’ IRPEF in 10 anni.