Il mio amico Dario Hueller scrive………
<<Con l’approvazione della LR 20/2005, “modifiche alla legge regionale 11 marzo 2005, n. 12 (legge per il governo del territorio) in materia di recupero abitativo dei sottotetti” – ha spiegato l’architetto Achille Rossi dirigente del Servizio Edili Maggiori del Comune di Milano – la Regione Lombardia ha colmato il vuoto normativo che si era creato con la mancata introduzione nel testo della LR 12/2005 delle norme che precedentemente consentivano il recupero abitativo dei sottotetti in deroga alle prescrizioni urbanistiche.
Si torna quindi sostanzialmente alla situazione precedente l’approvazione della LR 12/2005, con la possibilità generalizzata di eseguire interventi di recupero dei sottotetti.
Gli uffici comunali riprenderanno quindi, a partire dal giorno 16/01/2006 (primo giorno di apertura degli uffici dopo l’entrata in vigore della legge) ad accettare tale tipologia di progetti.
Sembra quindi utile richiamare l’attenzione sui puntuali elementi di novità introdotti dalla nuova normativa che si riassumono brevemente di seguito.
1. Destinazione d’uso degli edifici sui quali si esegue il recupero. Secondo le indicazioni della legge, possono essere oggetto di recupero gli edifici destinati a residenza per almeno il 25% della slp. La prescrizione, contenuta nell’art. 62.3 della legge 12/2005, come modificata dalla LR 20/2005, si differenzia dalle precedenti disposizioni che richiedevano più genericamente che gli edifici fossero almeno in parte (senza la precisazione di percentuali minime) destinati a residenza. I nuovi progetti dovranno quindi essere corredati da documentazione tecnica idonea a dimostrare la legittima presenza nell’edificio di superfici residenziali pari ad almeno il 25%. A questo proposito si precisa che la presenza legittima della destinazione residenziale dovrà essere documentata con particolare precisione negli interventi nelle zone urbanistiche nelle quali il PRG non ammetta la collocazione della residenza (zone I, ST, SP, ecc.). Sempre a questo proposito, anche a chiarimento di problematiche interpretative già riscontrate con il precedente regime, si chiarisce che può considerarsi ammissibile il recupero abitativo di sottotetti di edifici anche non residenziali che – nel rispetto delle previsioni urbanistiche – siano trasformati contestualmente all’intervento di recupero del sottotetto, in residenza per almeno il 25 %.
2. Epoca di ultimazione degli edifici. Ai fini della realizzazione degli interventi di recupero gli edifici dovranno risultare “esistenti alla data del 31 dicembre 2005, o assentiti sulla base di permessi di costruire rilasciati entro il 31 dicembre 2005, ovvero di denunce di inizio attività presentate entro il 1° dicembre 2005” (art. 63.2). Anche questa disposizione rappresenta una novità, rispetto alle norme previgenti che non prescrivevano alcun limite temporale per quanto riguarda l’epoca di realizzazione dei sottotetti. Per il recupero dei sottotetti realizzati in epoca successiva occorrerà attendere che siano “decorsi cinque anni dalla data di conseguimento dell’agibilità, anche per silenzio-assenso.” (art. 63.4)
3. Dotazione di spazi per parcheggi privati. L’art. 64.3 prevede che “Gli interventi di recupero ai fini abitativi dei sottotetti, se volti alla realizzazione di nuove unità immobiliari, sono subordinati all’obbligo di reperimento di spazi per parcheggi pertinenziali nella misura prevista degli strumenti di pianificazione comunale e con un minimo di un metro quadrato per ogni dieci metri cubi della volumetria resa abitativa ed un massimo di venticinque metri quadrati per ciascuna nuova unità immobiliare”. Nel comune di Milano la superficie minima da destinare a parcheggio per interventi residenziali, in base alle varianti alle NTA adottate con provvedimento commissariale n. 93/2002, è pari ad 1/3 della slp oggetto di intervento.
Risulta quindi in sintesi che:
a. Gli interventi di recupero sottotetti in ampliamento di unità immobiliari esistenti non sono soggetti al reperimento di spazi per parcheggio;
b. Gli interventi per la creazione di unità immobiliari con slp < 75 mq sono soggetti al reperimento di aree per parcheggio nella misura di 1/3 della slp;
c. Gli interventi per la creazione di unità immobiliari con slp > 75 mq sono soggetti al reperimento di aree per parcheggio nella misura fissa di 25 mq per ogni unità.
A questo proposito pare utile ricordare che gli spazi computati a questo fine non dovranno risultare né già asserviti ad altri immobili, né in alcun modo computati nella quota minima dovuta in relazione ad altri interventi edilizi. Di ciò dovrà essere data puntuale dimostrazione già in sede di presentazione della pratica edilizia.
Inoltre essendo previsto dalla stessa norma che “Il rapporto di pertinenza, garantito da un atto da trascriversi nei registri immobiliari, è impegnativo per sé e per i propri successori o aventi causa a qualsiasi titolo.”, alla presentazione della DIA o prima del rilascio del permesso di costruire, dovrà essere presentato un atto notarile di asservimento dei posti auto dovuti in relazione all’intervento.
Nella realtà milanese è sicuramente prevedibile un frequente ricorso alle possibilità previste dallo stesso comma che, più avanti, prevede che “Qualora sia dimostrata l’impossibilità, per mancata disponibilità di spazi idonei, ad assolvere tale obbligo, gli interventi sono consentiti previo versamento al comune di una somma pari al costo base di costruzione per metro quadrato di spazio per parcheggi da reperire. Tale somma deve essere destinata alla realizzazione di parcheggi da parte del comune.” In proposito il Comune determinerà a breve tale costo di costruzione sulla base dei numerosi dati disponibili riguardo a recenti realizzazioni di parcheggi. Questo onere andrà ad aggiungersi agli altri contributi di costruzione, con modalità di versamento da determinarsi.
4. Valutazione dell’impatto paesistico. La nuova formulazione della legge prevede, all’art. 64.8, l’obbligo di valutazione dell’impatto paesistico per tutti gli interventi di recupero dei sottotetti. Ciò rappresenterà verosimilmente una grossa novità per molti comuni della Lombardia, ma non per il comune di Milano, che ha applicato questa procedura a partire dal Dicembre 2003.
Infine si formulano alcune indicazioni riguardo alle procedure da seguire per le pratiche di recupero abitativo di sottotetti presentate mediante DIA in data successiva al 2 marzo 2005. Tali denunce di inizio attività sono state tutte diffidate dagli uffici comunali a causa del contrasto con le previsioni della LR 12/2005, nella sua prima formulazione, che non prevedeva più la possibilità di interventi in deroga alle previsioni urbanistiche. In questi casi occorrerà presentare una nuova DIA che dovrà asseverare anche il rispetto delle norme introdotte dalla LR 20/2005. Per quanto possibile saranno ovviamente fatti salvi eventuali pareri o autorizzazioni già assunti (Commissione Edilizia, ASL, Vigili del Fuoco, ecc.). Allo stesso modo saranno ovviamente dovuti i soli contributi di costruzione a conguaglio rispetto a quanto versato, oltre, il contributo in relazione al mancato asservimento delle aree a parcheggio.