….di Alessandro Gallucci,
La canna fumaria che attraversa il muro perimetrale di un edificio in condominio può essere, senza problemi, parte di proprietà esclusiva di un solo condomino. A dirlo, rectius a ribadirlo, è stata la Corte di Cassazione con la sentenza n. 16306 dello scorso 25 settembre).
Il nodo della condominialità dei beni
L’art. 1117 c.c. contiene un’elencazione meramente esemplificativa (non tassativa, quindi) dei beni che devono ritenersi soggetti al regime del condominio. Ciò detto è naturale, pertanto, domandarsi: quali sono i beni da considerarsi in condominio? Secondo le Sezioni Unite della Corte di Cassazione, è da ritenersi in condominio ogni bene qualora esista una relazione “ strumentale e funzionale che collega i piani o le porzioni di piano di proprietà esclusiva agli impianti o ai servizi di uso comune, rendendo il godimento del bene comune strumentale al godimento del bene individuale e non suscettibile di autonoma utilità, come avviene invece nella comunione” (ex multis Cass. 2 marzo 2007, n. 4973). In questo contesto, prosegue la Corte, “ come esempio chiarificatore può considerarsi l’ipotesi di una scala che serva per accedere a un solo appartamento dell’edificio condominiale. Non può dubitarsi che essa sia di proprietà esclusiva del titolare di questa unità immobiliare, ma non perché la sua destinazione particolare superi la presunzione legale di comunione, bensì in quanto in tale caso la scala per le sue caratteristiche strutturali non rientra proprio nell’ambito delle cose comuni di cui all’art. 1117 del codice civile” (Cass. SS.UU. 7 luglio 1993, n. 7449). Spesso si sente parlare di presunzione di condominialità: niente di più sbagliato. Com’è stato egregiamente chiarito, dagli ermellini “con le pronunce di questa Corte nelle quali è stato richiamato il concetto di presunzione, non si è inteso affermare che la prova della proprietà esclusiva delle cose comuni di cui all’art. 1117 cod. civ. possa essere fornita con ogni mezzo e non con il solo titolo cui la norma espressamente si riferisce, ma si sono volute escludere dallo stesso complesso delle cose comuni quelle parti che per le loro caratteristiche strutturali risultino destinate oggettivamente al servizio esclusivo di una o più unità immobiliari di un determinato edificio. In altri termini, ritenendosi in tali decisioni che "la destinazione particolare vince la presunzione legale di condominio alla stessa stregua di un titolo contrario", benché si sia richiamato erroneamente il concetto di presunzione, del tutto estraneo alla norma dell’art. 1117 civ., si è pero, enunciato anche il principio, indubbiamente corretto, secondo cui una cosa non può proprio rientrare nel novero di quelle comuni se serva per le sue caratteristiche strutturali soltanto all’uso e al godimento di una parte dell’immobile oggetto di un autonomo diritto di proprietà” (così Cass. SS.UU. 7 luglio 1993 n. 7449).
I beni elencati nell’art. 1117 c.c. possono non essere condominiali
Il risvolto della medaglia è che i beni indicati nell’art. 1117 c.c. possono non essere di proprietà comune se nono stabilmente destinati al miglior godimento delle parti di proprietà esclusiva. Un esempio? La canna fumaria di cui parlavamo in principio. In una recente sentenza, si diceva all’inizio, ribadendo un proprio consolidato orientamento, la Cassazione ha avuto modo di specificare che “ una canna fumaria, anche se ricavata nel vuoto di un muro comune, " non è necessariamente di proprietà comune, ben potendo appartenere ad un solo dei condomini, se sia destinata a servire esclusivamente l’appartamento cui afferisce, costituendo detta destinazione titolo contrario alla presunzione legale di comunione". (Cass. Sez. 2, n. 9231 del 29/08/1991)” (Cass. 25 settembre 2012, n. 16306).