Morosi salvi se pagano prima di Unico

Nel 2013 sono stati effettuati lavori straordinari in condominio per rifare l’impianto di riscaldamento. Nel corso dell’anno, il pagamento totale delle rate è stato effettuato solo da una parte dei condòmini, mentre gli altri hanno pagato un acconto. L’amministratore, di recente, ci ha inviato la comunicazione per la detrazione fiscale da operare nel 730. Le fatture che dichiara di aver pagato all’impresa sono solo la metà dell’importo totale; inoltre, ha spalmato tra i condòmini la cifra da detrarre in misura proporzionale ai millesimi. Ma coloro che hanno saldato il totale delle rate nel 2013 non hanno diritto a dichiarare e detrarre esattamente quanto hanno versato? Se sì, quale azione si può intraprendere nei confronti dell’amministratore?B.Z. – BARI

Per i lavori condominiali il diritto alla detrazione compete solo ai condòmini in regola con i pagamenti dei lavori che fruiscono del 36-50 per cento (articolo 16 bis del Tuir, Dpr 917/1986 e articolo 1, comma 139, della legge 14/7/2013, guida al 50% su www.agenziaentrate.it). Il principio si fonda sulla base delle circolari dell’agenzia delle Entrate 57/E e 121/E del 1998.

Nell’ipotesi di spese sostenute per lavori sulle parti condominiali, le fatture o le ricevute devono essere intestate direttamente al condominio e la detrazione compete a ciascun condomino, con riferimento all’anno di effettuazione del bonifico da parte dell’amministratore, e limitatamente alla quota di spese a lui imputata (su base millesimale) ed effettivamente pagata al condominio al momento della presentazione della dichiarazione dei redditi.

Pertanto, nel caso di spese relative al 2013 pagate dai singoli condòmini anche in ritardo, il diritto alla detrazione compete pure ai condòmini morosi, se il pagamento delle quote avviene entro il termine di presentazione della dichiarazione dei redditi 2014 (relativa all’anno 2013), vale a dire entro il 3 giugno 2014 – termine prorogato perché il 31 cade di sabato – se si opta per il modello 730/2014, entro il 30 giugno 2014, se si opta per il modello Unico 2014 cartaceo ed entro il 30 settembre 2014, in caso di modello Unico 2014 telematico).

L’ amministratore

Per i condomini che non pagano nemmeno entro tale termine, la detrazione non compete. Ma ciò vale solo se l’amministratore ha comunque versato nel 2013 l’intero importo dovuto all’impresa per l’esecuzione dei lavori, anticipando le quote non pagate del tutto da singoli condòmini. In tal caso l’amministratore deve rilasciare le attestazioni ai soli proprietari in regola con i pagamenti, mentre ai ritardatari rilascerà l’attestazione sull’importo detraibile solo all’atto dell’effettivo pagamento delle spese.

Questo ha precisato l’agenzia delle Entrate (con le circolari 95/E/2000 e 122/E/1999), volendo in tal modo facilitare le procedure per accedere ai benefici fiscali, tenuto conto della prassi secondo cui l’amministratore utilizza in genere il fondo cassa, anticipando in parte i pagamenti alle imprese anche se non ha ricevuto l’intera provvista da parte di tutti i condòmini.

La riforma

Tra l’altro tale procedura è ora variata con la legge 220/2012 di riforma del condominio, nella quale (al nuovo articolo 1135, comma 1, n. 4, del Codice civile) si prevede che, prima di eseguire le opere di manutenzione straordinaria, occorre accantonare le somme occorrenti per saldare le singole fatture (se è previsto il pagamento graduale sarà sufficiente l’accantonamento in funzione dell’avanzamento lavori). Viceversa, nell’ipotesi in cui l’amministratore abbia pagato (entro il 31 dicembre 2013, nel caso descritto dal quesito) solo parzialmente i corrispettivi contrattuali all’impresa, a causa della morosità di alcuni proprietari, egli deve rilasciare comunque l’attestazione piena ai condòmini regolari, sempre sulla base della tabella millesimale, in modo che questi possano esercitare il diritto alla detrazione in sede di presentazione della dichiarazione dei redditi.

In sostanza, ai condòmini che hanno pagato il 100% delle quote non si può rilasciare un’attestazione di ripartizione delle spese inferiore per il fatto che il condominio non ha pagato interamente le spese. In tal caso l’amministratore deve rettificare, entro il termine di presentazione della dichiarazione dei redditi, le attestazioni degli importi detraibili. In caso contrario questi condòmini potranno esercitare azione di responsabilità contro l’amministratore, suscettibile di tutela in sede civilistica.
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