Morosi in condominio: a pagare sono sempre i condomini in regola

La riforma del condominio [1] prevede che il fornitore, cui l’amministratore non abbia pagato il corrispettivo della fattura, può agire con il pignoramento prima nei confronti dei condomini morosi nei pagamenti mensili e, solo dopo, in caso di esito infruttuoso, verso gli altri condomini in regola (la lista dei rispettivi nomi gli è fornita dall’amministratore). Ma esistono due modi per aggirare questo sistema e arrivare direttamente a effettuare l’esecuzione forzata verso chi è puntuale negli oneri.

1 | IL PIGNORAMENTO DEL CONTO CORRENTE CONDOMINIALE

Il primo è quello di pignorare il conto corrente condominiale, possibilità ritenuta valida, anche a seguito della riforma, dalla recente giurisprudenza [2]. In questo modo, atteso che nel conto ci sono (solo) le mensilità dei proprietari in regola con i pagamenti, il creditore finisce per pignorare quanto da questi già versato. La conseguenza è che:

– chi era moroso resta tale (e non subisce l’esecuzione forzata, essendosi il creditore già soddisfatto sul conto);

– mentre chi è in regola si troverà costretto a versare, all’amministratore, ulteriori somme per far fronte alle esigenze della gestione ordinaria. Difatti, una volta bloccato il conto corrente, il condominio dovrà trovare il modo di pagare gli altri creditori e ciò avverrà necessariamente facendo ricorso ad anticipi “straordinari” da parte di chi ha già pagato.

2 | IL PIGNORAMENTO DELLE RATE DEI CONDÒMINI

Il secondo metodo che ha il creditore per aggirare la riforma è quello di effettuare un pignoramento presso terzi nei confronti dei condomini e delle rate mensili da costoro dovute al condominio. Cerchiamo di spiegarci meglio.

Il pignoramento presso terzi consiste nel pignorare i crediti che il debitore vanta nei confronti di altri soggetti. Il creditore, così, si rivolge direttamente a questi ultimi intimando loro di non versare le somme di cui sono debitori al debitore principale, ma a lui medesimo. In pratica, si bypassa il debitore principale, in modo tale che i “debitori del debitore” eroghino le somme direttamente al creditore del debitore principale.

Per esempio: se “A” è debitore di 100 euro di “B”, e “B” a sua volta è debitore di 100 euro nei confronti di “C”, “C” può intimare ad “A” di versare le 100 euro, anziché a “B” (ed aspettare poi che quest’ultimo le versi a “C”) direttamente a sé medesimo.

Dunque, allo stesso modo, nel caso del pagamento delle rate di condominio, i condòmini sono debitori del condomìnio dei relativi importi mensili. Il creditore, allora, si rivolgerà a questi ultimi, in qualità di “debitori del debitore principale” (che resta il condomìnio) e comanderà loro di versare le rate non all’amministratore, ma a sé.

Qui, in verità, a differenza del caso precedente, il soggetto pignorato resta solo il condomìnio, mentre i condomini intervengono come “terzi pignorati”, e quindi non veri e propri soggetti passivi dell’esecuzione forzata (ma “debitori del debitore” pignorato). Di fatto, però, l’effetto è il medesimo di quanto visto al punto precedente: chi è moroso resta tale e chi ha già pagato gli oneri (in questo caso direttamente al creditore) dovrà provvedere a versare un “extra” per consentire la gestione ordinaria.

Il fornitore, pertanto, avrebbe la possibilità, a seguito dell’ordinanza del giudice che gli assegna le somme pignorate, di “intercettare” a proprio favore tali oneri dovuti dai singoli proprietari al condominio a titolo di rate condominiali, evitandone così l’accredito sul conto corrente condominiale.

[1] L. 220/2012.
[2] Cfr. Trib. Brescia sent. del 30.05.2014; Trib. Reggio Emilia sent. del 16.05.2014, Trib. Milano e Pescara sentt. del 27.05.2014.

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