Modello standard di rendiconto: Accordo del 4 luglio 2007

Premessa

In data 4 luglio 2007 l’ associazione ADICONSUM, l’ associazione UPPI, l’ associazione Assocond, la Federproprietà, l’ associazione UNIAT UIL, l’ associazione APU, l’ associazione SUNIA, l’ associazione CONFAPPI, l’ associazione FNA, l’ associazione CASACONSUM, e l’ associazione ANACI,

hanno concordato un MODELLO UNICO DI RENDICONTO CONTABILE che hanno chiamato:

MODELLO TIPO DI BILANCIO CONDOMINIALE CONCORDATO

La data del 4 luglio 2007, per chi crede nel progetto AziendaCondomìnio, può essere ricordata come una data storica.
Prima di questa data non c’ era nulla! Nulla di nulla! Il niente assoluto che veniva riempito di contenuti dalla “cultura professionale” di chi nel bene o nel male era chiamato a “fare i conti” del condomìnio.

Nulla era richiesto ufficialmente.
Tutto era dovuto da chiunque aveva il potere di chiedere.

Oggi i condòmini possono finalmente avere il diritto di chiedere ai loro amministratori di redigere il rendiconto secondo le procedure che le loro stesse associazioni hanno liberamente scelto e sottoscritto.

La Community AziendaCondomìnio pubblica volentieri l’ accordo, e chiede di osservarlo “come minimo”.

La Community AziendaCondomìnio ritiene, tuttavia, che il proprio rendiconto standard abbia delle caratteristiche migliori e più adatte a rappresentare la situazione finanziaria e patrimoniale dell’ Ente Condomìnio.

Pertanto di seguito espone la propria

Lettura critica dell’ accordo sottoscritto in data 4 luglio 2007

Utilizzo inopportuno del termine bilancio

Il termine “bilancio” intende una rappresentazione dei costi e dei ricavi aziendali ed è attinente alla contabilità di aziende organizzate per conseguire profitti commerciali (imprese).
Gli Enti Condomìnio sono aziende che si organizzano per mantenere e valorizzare i beni comuni, e pertanto non hanno contabilità economica, ma soltanto finanziaria.
In altre parole i rendiconti finanziari espongono le spese sostenute e la copertura finanziaria di esse, da cui fanno scaturire un “avanzo” o un “disavanzo” finanziario della gestione.

Punto A) accordo del 4 luglio 2007

Testo accordo:
La scelta del criterio contabile della competenza tiene conto dei servizi resi addebitandone le relative spese ai rispettivi fruitori indipendentemente dalla data del pagamento.
L’opportunità consiglia di inserire in rendiconto i versamenti per quote effettuati anche dopo la chiusura dell’esercizio e fino alla data della predisposizione del bilancio, evitando così di trasformare il mancato rispetto delle scadenze in morosità. In alternativa, una volta registrate in bilancio le quote incassate alla fine del periodo di riferimento (31 dicembre se l’esercizio è solare) verrà allegato un prospetto aggiuntivo che riassume le quote versate in ritardo fino alla data di predisposizione del bilancio;

Commento:

….Riguardo il criterio della competenza

E’ opportuno rilevare che è molto importante separare nettamente le spese effettivamente pagate da quelle addebitate all’ esercizio ma non effettivamente pagate.
L’ opportunità di inserire nel rendiconto spese non effettivamente pagate consiste nella creazione di fondi finanziari che saranno destinati al pagamento di queste spese.
Non si tratta quindi di attribuire il “costo” per competenza. Questo è un problema non pertinente.
Si tratta invece di praticare una scelta politica; cioè se chiedere i fondi ai condòmini nell’ anno in corso mediante un aumento delle spese a conguaglio, oppure se chiedere i fondi ai condòmini nell’ anno successivo con le rate di spese a preventivo.
Questa scelta non può essere presa in autonomia dall’ amministratore, ma deve essere condivisa con il consiglio di condomìnio, il quale deve essere informato riguardo il totale dei debiti dell’ Ente alla fine dell’ esercizio contabile.

…Riguardo l’ opportunità di inserire in rendiconto i versamenti effettuati dopo la chiusura dell’ esercizio contabile

Ci trova contrari, in quanto la situazione finanziaria alla data di chiusura dell’ esercizio contabile deve rappresentare in modo completo ed esauriente l’ entità dei crediti dell’ Ente Condomìnio per rate condominiali non pagate.
Invece siamo d’ accordo ad allegare un prospetto aggiuntivo che riassuma le quote versate in ritardo fino alla predisposizione del rendiconto.

Punto B) accordo del 4 luglio 2007

Testo accordo:
i saldi individuali a debito e a credito dei vari condomini debbono essere inseriti nel prospetto di riparto dell’esercizio successivo dopo il totale spese di competenza dell’anno di riferimento con funzione ricognitiva dei debiti arretrati, in modo da realizzare maggiore chiarezza e considerare poi, nella colonna relativa al totale versamenti, tutti i pagamenti eseguiti nello stesso periodo contabile. E’ indispensabile però poter individuare l’anno di riferimento dei saldi contabili arretrati ai fini di eventuali eccezioni in ordine alla solidarietà passiva in caso di mobilità dei comproprietari;

Commento:

Siamo d’ accordo ed è una soluzione già acquisita dal nostro modello standard.

Punto C) accordo del 4 luglio 2007

Testo accordo:
prospetti aggiuntivi possono evidenziare l’andamento delle spese negli ultimi anni con la possibile indicazione di scostamenti percentuali. E’ opportuno anche prevedere l’istituzione di una relazione illustrativa, una sorta di nota integrativa sull’esempio del modello di bilancio societario europeo, che oltre ad approfondire particolari aspetti della gestione collegati a dimostrazioni numeriche meno comprensibili, fornisca ai condomini informazioni suppletive anche se di natura non strettamente contabile, avvicinando gli stessi alla vita comunitaria favorendone la partecipazione. Per evitare la realizzazione di un inventario dei beni mobili nella relazione deve essere fatto cenno dell’eventuale esistenza di attrezzature (aspirapolvere, tagliaerba, ecc.) o di armadi, sedie, tavoli, ecc.

Commento:

In generale siamo d’ accordo sulla predisposizione di non meglio specificati “prospetti aggiuntivi”.
Riguardo l’ istituzione di una sorta di relazione illustrativa al rendiconto, è opportuno che prima si definiscano precisamente i valori patrimoniali e finanziari di riferimento, in assenza dei quali è impossibile ipotizzare la definizione di un modello rappresentativo standard da paragonare, anche solo a titolo esemplificativo, alla nota integrativa prevista dal Codice Civile.

Punto D) accordo del 4 luglio 2007

Testo accordo:
è indispensabile la dimostrazione del saldo contabile di cassa con l’imprescindibile esigenza di un conto corrente intestato al condominio;

Commento:

Siamo d’ accordo totalmente e condividiamo l’ esigenza di un conto corrente intestato al condomìnio.

Riguardo la “dimostrazione” del saldo contabile di cassa, in assenza di (a nostro giudizio) necessari chiarimenti, rimandiamo il link con le spiegazioni di come dimostrare il saldo cassa contabile alla fine dell’ esercizio.

Punto E) accordo del 4 luglio 2007

Testo accordo:
l’istituzione di fondi riserva per eventuali esigenze di cassa richiede l’indicazione del “credito” di ogni partecipante al condominio in apposito prospetto “personalizzato” per consentire, in caso di compravendita di unità immobiliari, il rimborso al venditore della quota di sua competenza da parte dell’acquirente;

Commento:

A riguardo è opportuno precisare che i fondi di riserva non si costituiscono per “esigenze di cassa” ma per deliberati scopi futuri.
Dal punto di vista del condòmino, pertanto, è soprattutto necessario prevedere la gestione contabile del fondo “comune” in modo da poter garantirne la consistenza alla data in cui “eventualmente” il “residuo” personale del condòmino debba essere valutato a causa di un passaggio di proprietà.

Punto F) accordo del 4 luglio 2007

Testo accordo:
la rendicontazione di spese riferite ad ipotesi di “condominio parziale” deve essere effettuata separatamente con approvazione in assemblea soltanto da parte dei condomini interessati; anche per quanto riguarda la gestione riscaldamento e la gestione lavori di recupero edilizio soggetti a beneficio fiscale 36% si determina l’esigenza di bilanci separati, ma in ogni caso la situazione patrimoniale deve essere complessiva;

Commento:

Siamo d’ accordo per quanto riguarda la rendicontazione della situazione patrimoniale che deve riferirsi all’ intero Ente Condomìnio.

Punto G) accordo del 4 luglio 2007

Testo accordo:
se il bilancio condominiale espone un totale di spese ordinarie superiori ad euro 500.000 si manifesta l’esigenza di un’attività di revisione resa da soggetti estranei alle parti del rapporto contabile;

Commento:

Riteniamo che il limite di 500.000 euro sia da abbassare perlomeno a 300.000 euro.
Riteniamo inoltre che l’ attività di revisione contabile debba essere organizzata e proposta con procedure di qualità totale da concordare.

Punto H) accordo del 4 luglio 2007

Testo accordo:
i termini essenziali del bilancio devono essere inseriti nel contesto della deliberazione assembleare ovvero ad essi si deve fare espresso riferimento come ad allegati di essa ed al pari dell’atto principale, risultino sottoscritti dal presidente e dal segretario dell’assemblea.

Commento:

Siamo d’ accordo sul merito dell’ accordo.
Riteniamo che i “termini essenziali” del rendiconto, debbano essere definiti in modo più preciso.

La relazione dell’ Amministratore

L’ accordo prevede l’ obbligo della stesura di una relazione di commento al Rendiconto suddivisa nelle seguenti “aree interessate”:

Commenti in ordine alla comparazione delle voci dell’ esercizio precedente nei documenti contabili.

Illustrazione dei criteri contabili adottati per gli incassi e per le spese.

Motivazione sull’ eventuale impiego di fondi di riserva e loro destinazione.

Indicazione delle variazioni intervenute nella consistenza delle poste dell’ attivo e del passivo.

Notizie sui dipendenti; sulla composizione dei fondi di riserva; sulla giacenza dei conti correnti.

Evidenziazione dei più rilevanti capitoli di spesa.

Riferimenti in ordine alle certificazioni di sicurezza degli impianti comuni.

Informativa su eventuali controversie giudiziarie in corso.

Individuazione beni mobili ed attrezzature disponibili.

Commento:

A nostro giudizio la relazione deve comprendere anche l’ elenco completo dei professionisti, dei tecnici e dei fornitori autorizzati dai condòmini a fornire i loro beni e servizi per l’ Ente Condomìnio.

La Situazione di Cassa e la Situazione Patrimoniale

Commento:

Riguardo questo punto i due prospetti sono a nostro giudizio collegati.

Richiamiamo la nostra impostazione teorica e la proponiamo come strumento migliore di rappresentazione dei valori patrimoniali e finanziari di pertinenza dell’ Ente Condomìnio.

Argomenti coordinati:
Rendiconto consuntivo standard AziendaCondominio