La Community AziendaCondominio consiglia alle comunità residenziali di adottare il nostro modello di rendiconto consuntivo, chiedendo ai propri amministratori di predisporre il fascicolo in modo conforme alle note che seguono.
Composizione del fascicolo di assemblea – modello di rendiconto consuntivo
Vi invito a promuovere e proporre il modello di rendiconto consuntivo della Community AziendaCondominio.
La composizione del fascicolo di assemblea da consegnare ai condòmini insieme all’ avviso di convocazione dell’ assemblea per l’ approvazione, è formata dai seguenti documenti, da predisporre con l’ ordine che segue:
- Nota sintetica della gestione ex art. 1130 bis C.C. con allegati.
- Rendiconto comparativo esercizio preventivo/consuntivo dell’ esercizio.
- Riepilogo finanziario ex art. 1130 bis C.C. (Il riepilogo finanziario comprende la situazione patrimoniale; inoltre l’elenco e la somma dei debiti alla data di chiusura della gestione dell’ esercizio. Infine l’elenco e la somma dei crediti alla data di chiusura dell’ esercizio. Deve essere allegata la copia E/C bancario, con evidenza del saldo finale, al fine di quadrare il saldo bancario pubblicato nella situazione patrimoniale. Per i condomini di dimensioni rilevanti, asseverazione del revisore della corrispondenza tra le imputazioni pubblicate nel registro di contabilità e i flussi di cassa effettivi riscontrati sull’ estratto conto bancario)
- Conto della gestione dell’ esercizio, e relativa ripartizione tra i condòmini con evidenza del conguaglio finale ex art. 1135 C.C.
- Preventivo delle spese per l’ esercizio successivo, e relativa ripartizione con piano finanziario delle scadenze ex art. 1135 C.C.
- Dichiarazione contestuale all’ accettazione dell’ incarico ex art. 1129 C.C. II comma.
- Specifica analitica del compenso dell’ amministratore, approvato insieme al rendiconto preventivo, ex art. 1129 C.C. terz’ ultimo comma.
Registro della contabilità condominiale
Inoltre l’ amministratore deve sempre tenere aggiornato il registro della contabilità condominiale ex Art. 1130 bis C.C., in cui sono annotati in ordine cronologico, entro trenta giorni da quello dell’effettuazione, i singoli movimenti in entrata ed in uscita. Tale registro può tenersi anche con modalità informatizzate.
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Di seguito pubblico le note e gli approfondimenti suddivise per capitoli, al fine di condividere la nostra cultura professionale con i condòmini e gli amministratori che seguono la Community AziendaCondominio:
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Quadro normativo e contabile
A seguito della riforma che ha modificato le norme del codice civile, la domanda che mi sono posto è la seguente:
Perchè gli amministratori di condominio da cinquant’ anni a questa parte, redigono ogni anno il rendiconto consuntivo e il preventivo di spese, e li fanno approvare in assemblea?
Soprattutto, …
Perchè i modelli di rendiconto consuntivo e preventivo “tradizionali” NON sono compresi tra quelli previsti dall’ art. 1130 bis del codice civile?
La risposta a questo quesito è la seguente: Gli amministratori di condominio redigono i conti sulla base dell’ art. 1135 del Codice Civile che dispone:
Art. 1135 del codice civile
Art. 1135 – (Attribuzioni dell’ assemblea) – Oltre a quanto è stabilito dagli articoli precedenti, l’assemblea dei condomini provvede:
…omissis…
2) all’ approvazione del preventivo delle spese occorrenti durante l’anno e alla relativa ripartizione tra i condomini;
3) all’ approvazione del rendiconto annuale dell’amministratore e all’impiego del residuo attivo della gestione.
Sulla base di questa disposizione gli amministratori di condominio, da sempre, redigono il rendiconto consuntivo (che è chiamato anche conto della gestione), e il preventivo di spese dell’ anno successivo.
Il disposto normativo dell’ art. 1135 C.C. è stato stravolto dagli usi e dalle consuetudini introdotte dagli amministratori. (Leggi approfondimenti).
La riforma ha introdotto i modelli finanziari obbligatori
La riforma ha introdotto il nuovo articolo 1130 bis del codice civile, che ha reso obbligatori dei modelli finanziari da predisporre, i quali servono ad informare i condòmini su ogni altro dato inerente alla situazione patrimoniale del condominio, ai fondi disponibili ed alle eventuali riserve, che devono essere espressi in modo da consentire l’immediata verifica.
I modelli amministrativi introdotti sono i seguenti: Registro di contabilità, riepilogo finanziario, nota sintetica esplicativa della gestione.
Questi modelli integrano e fanno parte del rendiconto dell’ amministratore previsto dall’ art. 1135, che pertanto, al fine di differenziarlo, è più preciso chiamarlo Conto della gestione dell’ esercizio.
Conto della gestione dell’ esercizio
Il Conto della gestione dell’ esercizio contiene le voci di uscita imputate dall’ amministratore, le quali, se approvate dall’ assemblea, saranno ripartite tra i condòmini sulla base delle tabelle millesimali in vigore.
Le voci di uscita, pertanto, comprendono le spese di esercizio pagate e non pagate che si riferiscono alla gestione amministrativa che deve essere approvata dall’ assemblea.
Infatti, si noti che l’ art. 1135 recita ”l’ assemblea dei condòmini provvede all’ approvazione”. …questo significa che il rendiconto consuntivo è un atto politico di scelta condivisa, …E’ la delibera di approvazione dei conti annuali che rende “valido” il rendiconto redatto dall’ amministratore.
E questo è il motivo per cui ogni amministratore ha la possibilità di redigere i conti economici del condominio più o meno come gli conviene, …se i condòmini non sanno nulla di conti, essi approveranno qualunque minestrone contabile che sarà loro propinato, senza rendersi conto che se approvano degli errori, poi sarà necessaria una causa legale per definire la controversia.
Fascicolo di assemblea
In questa prospettiva diventano importanti i consigli della Community AziendaCondominio, che servono ad informare le comunità residenziali su come andrebbe redatto il rendiconto al fine di poter conteggiare le spese in modo corretto dal punto di vista economico.
Ciò non vuol dire puntare ad uniformare le modalità di redazione del rendiconto, perché come ho scritto sopra, è la delibera di assemblea che approva e legittima le spese dell’ esercizio.
Il legislatore non ha stabilito come l’ amministratore deve comporre il fascicolo da allegare all’ avviso di convocazione dell’ assemblea, necessario per rendere edotti e consapevoli i condòmini che sono chiamati ad approvare il rendiconto consuntivo.
SU QUESTO DOCUMENTO E’ NECESSARIO CONFRONTARSI PER CREARE UNO STANDARD, CHE DEVE CONFORMARSI ALLA NORMATIVA IN VIGORE
La Community AziendaCondominio propone alle comunità residenziali di adottare il nostro modello di fascicolo di assemblea.
Normativa di riferimento
Art. 1130-bis. – (Rendiconto condominiale) – Il rendiconto condominiale contiene le voci di entrata e di uscita ed ogni altro dato inerente alla situazione patrimoniale del condominio, ai fondi disponibili ed alle eventuali riserve, che devono essere espressi in modo da consentire l’immediata verifica. Si compone di un registro di contabilità, di un riepilogo finanziario, nonché di una nota sintetica esplicativa della gestione con l’indicazione anche dei rapporti in corso e delle questioni pendenti.
Art. 1135 – (Attribuzioni dell’ assemblea)
Oltre a quanto è stabilito dagli articoli precedenti, l’assemblea dei condomini provvede:
…omissis…
2) all’ approvazione del preventivo delle spese occorrenti durante l’anno e alla relativa ripartizione tra i condomini;
3) all’ approvazione del rendiconto annuale dell’amministratore e all’impiego del residuo attivo della gestione;
Art. 1129 secondo comma – (Accettazione dell’ incarico)
Contestualmente all’accettazione della nomina e ad ogni rinnovo dell’incarico, l’amministratore comunica i propri dati anagrafici e professionali, il codice fiscale, o, se si tratta di società, anche la sede legale e la denominazione, il locale ove si trovano i registri di cui ai numeri 6) e 7) dell’ art. 1130, nonché i giorni e le ore in cui ogni interessato, previa richiesta all’amministratore, può prenderne gratuitamente visione e ottenere, previo rimborso della spesa, copia da lui firmata.
Art. 1129 terz’ ultimo comma – (Specifica analitica del compenso)
L’amministratore, all’atto dell’accettazione della nomina e del suo rinnovo, deve specificare analiticamente, a pena di nullità della nomina stessa, l’importo dovuto a titolo di compenso per l’attività svolta.
Art. 1130 punto 7 – (Registro di contabilità)
L’amministratore, oltre a quanto previsto dall’ art. 1129 e dalle vigenti disposizioni di legge, deve tenere il registro di contabilità, in cui sono annotati in ordine cronologico, entro trenta giorni da quello dell’effettuazione, i singoli movimenti in entrata ed in uscita. Tale registro può tenersi anche con modalità informatizzate.
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1) Riepilogo finanziario – modello di rendiconto consuntivo
Documento previsto dall’ art. 1130 bis del codice civile
Questo documento contiene:
Il rendiconto finanziario dell’ esercizio che elenca le entrate e le uscite e, per differenza, determina l’ avanzo e il disavanzo di gestione.
Dal punto di vista dei conti condominiali, questo valore misura l’ aumento o il decremento dei debiti dei condòmini a conguaglio. Precisamente questo valore si calcola dalla differenza tra il conguaglio dell’ esercizio, e il conguaglio dell’ esercizio precedente.
Pertanto l’ avanzo o il disavanzo della gestione è coperto finanziariamente dal conguaglio dell’ esercizio. – (documento previsto nel modello di rendiconto consuntivo).
La situazione patrimoniale che sussiste al termine dell’ esercizio, con allegati i documenti che la giustificano: elenco dei crediti, elenco dei debiti. – Documento previsto nel modello di rendiconto consuntivo.
Approfondimenti su Riepilogo finanziario ex art. 1130 bis del codice civile
Il dizionario italiano De Mauro fornisce la nozione del termine “riepilogo” che segue: Riassunto dei punti o degli argomenti principali di un discorso, di un’opera o delle varie fasi di una situazione, di un avvenimento.
Il riepilogo “finanziario”, ovviamente, riguarda la “finanza”, ossia la disciplina economica che studia i processi con cui individui, imprese, enti, organizzazioni e stati gestiscono i flussi monetari (raccolta, allocazione e usi) nel tempo.
Pertanto il riepilogo finanziario deve necessariamente comprendere un punto di vista dinamico (….i processi) e un punto di vista statico (…il conto finale).
Rendiconto finanziario
Il documento dinamico che descrive il processo dei flussi finanziari, si chiama rendiconto finanziario.
Il rendiconto finanziario comprende l’ elenco delle entrate e delle uscite del condominio e definiscono l’ avanzo o il disavanzo della gestione.
L’ avanzo o il disavanzo della gestione deve corrispondere alla variazione tra il saldo della gestione corrente e il saldo della gestione precedente.
Situazione patrimoniale
il documento che descrive il conto finale della gestione delle attività e delle passività finanziarie, invece, si chiama situazione patrimoniale.
La situazione patrimoniale deve comprendere l’ elenco e la somma dei crediti e dei debiti del condominio alla data di chiusura dell’ esercizio.
I debiti verso terzi vanno elencati movimento per movimento, e devono corrispondere a quelli imputati nel conto della gestione dell’ esercizio di riferimento.
Appostazione contabile della spesa nel modello di rendiconto consuntivo
Questa divagazione è necessaria per capire la logica della predisposizione della situazione patrimoniale del condominio:
Quando si registra una spesa nel rendiconto consuntivo, contestualmente il programma apre un conto di debito verso il fornitore e un conto di credito verso i condòmini beneficiari del servizio (ad esempio tutti i condòmini nella misura della tabella millesimale di proprietà).
Per ciò che riguarda il conto a credito verso i condòmini, il calcolo completo sarà visibile alla chiusura dell’ esercizio, e terrà conto degli acconti versati durante la gestione anticipata per mezzo delle quote approvate con il rendiconto preventivo.
Piano dei conti per natura, …e per ripartizione
Infatti il piano dei conti di una contabilità condominiale ha una doppia sezione, che serve per ripartire la spesa tra le varie tabelle millesimali in vigore nel condominio, e creare in questo modo i crediti verso i condòmini in proporzione ai millesimi di proprietà.
L’ amministratore ha la possibilità di ripartire il totale della spesa tra diverse tabelle millesimali.
Ad esempio, se in un condominio ci sono 4 scale, l’ amministratore ha la possibilità di ripartire la spesa addebitata per le pulizie tra quattro tabelle millesimali, nella percentuale che ritiene più opportuna.
Sono queste le ragioni che spiegano l’ esigenza di pubblicare il rendiconto consuntivo per conto e per tabella, al fine di poter controllare che il totale delle spese da ripartire per conti sia uguale al totale della tabella di ripartizione della spesa.
In altre parole, I condòmini DEVONO TROVARE IL TOTALE DELLE SPESE SUDDIVISE PER CONTO NEL RENDICONTO DI SPESE ANCHE NEL TOTALE DEI CONTI DI RIPARTIZIONE PER TABELLE MILLESIMALI.
Esempio
Di seguito pubblico un esempio di prospetto analitico dei conti di un condominio con la ripartizione nelle tabelle millesimali: Esempio di prospetto analitico dei conti di un condominio.
Pertanto, TUTTI I MOVIMENTI DI CONTABILITA’ CONDOMINIALE SONO SEMPRE E SOLTANTO FINANZIARI; creano crediti e debiti: I programmi non prevedono la possibilità di registrare movimenti non finanziari.
Ma la situazione patrimoniale del condominio, se necessario, ha l’ esigenza di annotare anche il valore delle immobilizzazioni (ad esempio il valore dell’ alloggio del custode), e quello delle attrezzature (ad esempio il valore del tagliaerba, delle scope, della scala, etc….).
Movimenti non finanziari
Come si fa a registrare i movimenti non finanziari nella contabilità condominiale? La risposta è semplice!
l’ amministratore aprirà un’ altra posizione contabile per registrare i movimenti patrimoniali e i movimenti numerari non finanziari.
Quindi aggiungerà i dati nello stato patrimoniale in modo che si possa integrare sia il valore di mercato dei beni di proprietà comune (in dare), sia il valore del patrimonio (…o capitale investito) accreditato ai condòmini (in avere).
Se proprio si vuole esagerare, si potrà persino stampare il conto della ripartizione del valore patrimoniale delle immobilizzazioni ai condomini, che valorizza il credito virtuale in caso di vendita alla data di approvazione del rendiconto.
Gestione dei fondi contabili
La gestione dei fondi contabili serve per trattenere risorse finanziare nella gestione amministrativa.
L’ accantonamento al fondo (in avere) genera una entrata (ossia un credito verso i condòmini a conguaglio).
L’ utilizzo dei fondi (in dare) genera invece un’ uscita (ossia un debito verso i condòmini a conguaglio)
FONDI NEGATIVI
Oltre a questa gestione “classica” dei fondi accantonati vi è un’ altra possibilità, che dipende dal funzionamento dei programmi di contabilità descritto nella nozione di appostazione contabile (vedi articolo su scritto).
Questa possibilità è l’ appostazione di un fondo contabile negativo, che diminuisca il totale delle attività al fine di cercare la quadratura patrimoniale.
Invero questa possibilità è in realtà una necessità, che si verifica quando i debiti verso i terzi sono superiori ai crediti verso i condòmini ad inizio esercizio.
In altre parole, quando l’ amministratore comincia la contabilità di un nuovo condominio, registra i documenti per competenza.
Pertanto i documenti di competenza dell’ esercizio precedente, se la contabilità è tenuta in modo corretto, dovrebbero quadrare con i crediti a conguaglio dell’ esercizio precedente.
Se la quadratura non si verifica vi sono due possibilità:
1) I crediti sono superiori ai debiti: In questo caso per quadrare la situazione patrimoniale l’ amministratore riconosce il fondo contabile e lo costituisce; in assemblea si deciderà l’ impiego di questo fondo.
2) I debiti sono superiori ai crediti; in questo caso per quadrare la situazione patrimoniale l’ amministratore riconosce il buco patrimoniale con un fondo contabile negativo, il quale abbasserà le passività al livello delle attività; alla prossima assemblea l’ amministratore esporrà la situazione ai condòmini, e chiederà i fondi aggiuntivi per coprire le passività lasciate dalla precedente amministrazione.
Esempio
Di seguito pubblico un esempio completo di riepilogo finanziario, con gli allegati: Esempio di riepilogo finanziario
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2) Nota sintetica esplicativa della gestione
Documento previsto dall’ art. 1130 bis del codice civile
La nota sintetica esplicativa va redatta con l’ indicazione anche dei rapporti in corso e delle questioni pendenti.
A nostro giudizio alla nota va allegato perlomeno il rendiconto comparativo per confrontare il rendiconto preventivo con il rendiconto consuntivo dell’ esercizio.
Esempio
Di seguito pubblico un esempio di nota sintetica esplicativa: Esempio di nota sintetica esplicativa
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3) Conto della gestione dell’ esercizio, con ripartizione delle voci di uscita e calcolo del residuo
Documento necessario e previsto dall’ art. 1135 C.C. punto 3
Il rendiconto delle voci in uscita, (o conto della gestione dell’ esercizio) contiene tutte le spese imputate all’ esercizio dall’ amministratore, e fa parte del modello di rendiconto consuntivo proposto dalla Community AziendaCondominio.
Criterio della competenza di imputazione delle spese al fine dell’ approvazione del rendiconto annuale ex art. 1135 punto 3)
NOZIONE E DEFINIZIONE DI COMPETENZA
La spesa va imputata all’ esercizio interamente (vedi cassazione 4393/1997, e 6323/2003), al soggetto passivo dell’ obbligazione propter rem (L’obbligazione propter rem è un’obbligazione che si caratterizza per il rapporto di dipendenza tra obbligato e titolare del diritto di proprietà o di altro diritto reale sulla cosa).
Tale circostanza comporta che il soggetto passivo dell’obbligazione è il proprietario dell’ immobile nel momento in cui la spesa viene posta in essere.
L’ approvazione del rendiconto attribuisce valore legale alla spesa
L’ approvazione del rendiconto ex art. 1135 – (Attribuzioni dell’ assemblea), punto 3), attribuisce valore legale alla ripartizione delle spese sostenute tra i soggetti passivi delle obbligazioni (ossia i condòmini proprietari al momento in cui le spese sono poste in essere.
Spese derivanti da contratti di appalto
Le obbligazioni giuridicamente perfezionate che danno luogo a spese per l’ ente, devono essere registrate quando l’ obbligazione è perfezionata, con imputazione all’ esercizio in cui l’ obbligazione viene a scadenza.
Spese per consumi non quantificabili con contatori
(Esempio acquisto di gasolio per riscaldamento):
Le spese di consumo vanno addebitate all’ esercizio di godimento del servizio fatturato, in riferimento al preventivo approvato dall’ assemblea ex art. 1135 punto 2
(Esempio: Esercizio annuale, fattura pervenuta alla fine di dicembre per acquisto di gasolio che sarà consumato nell’ esercizio successivo; la spesa va imputata all’ esercizio successivo).
Successione dell’ obbligazione tra venditore/compratore
Nei confronti del condominio l’obbligo del condomino di pagare i contributi per le spese di manutenzione delle parti comuni dell’edificio deriva non dalla preventiva approvazione della spesa e dalla ripartizione della stessa, atteso il carattere meramente dichiarativo di tali delibere, ma dal momento in cui sia sorta la necessità della spesa ovvero la concreta attuazione dell’attività di manutenzione e quindi per effetto dell’attività gestionale concretamente compiuta, e non per effetto dell’ autorizzazione accordata all’amministrazione per il compimento di una determinata attività di gestione. (Cassazione, sez. II civ. sentenza 9 settembre 2008, n.23345)
Pertanto:
- Per ciò che concerne le spese di manutenzione dei beni comuni (contratti di appalto), l’ obbligazione al pagamento e, pertanto, di imputazione della spesa, nasce per ciò che riguarda la gestione ordinaria dalla stipula del contratto da parte dell’ amministratore; per ciò che riguarda la gestione straordinaria da quando la delibera è approvata dall’ assemblea.
- Le spese di consumo, invece, (acqua potabile, metano, gasolio, etc…) vanno imputate all’ esercizio di godimento del servizio fatturato; tra venditore e acquirente questo servizio va ripartito in base al periodo di godimento della spesa annuale calcolata.
NORMATIVA
Art. 1123 – (Ripartizione delle spese)
Le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell’edificio, per la prestazione dei servizi nell’interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione (1104, att. 68 e seguenti).
Se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell’uso che ciascuno può farne.
Qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell’intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità (att. 63).
Art. 1135 – (Attribuzioni dell’ assemblea)
Oltre a quanto è stabilito dagli articoli precedenti, l’assemblea dei condomini provvede:
…omissis…
2) all’ approvazione del preventivo delle spese occorrenti durante l’anno e alla relativa ripartizione tra i condomini;
3) all’ approvazione del rendiconto annuale dell’amministratore e all’impiego del residuo attivo della gestione;
Questi documenti, ovviamente, fanno parte del modello di rendiconto consuntivo della Community AziendaCondominio.
Art. 63 Disp. Att. – (Riscossione dei contributi) IV comma
Chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all’ anno in corso e a quello precedente.
GIURISPRUDENZA, DOTTRINA, PRASSI
Ci si è chiesto, in altri termini, chi sia tenuto, tra alienante ed acquirente, a sopportare le relative spese, in mancanza di accordo fra le parti e quale sia il momento determinante da individuare per la concreta insorgenza del relativo obbligo.
Sulla questione la sentenza della Corte di Cassazione n. 24654 del 3 dicembre 2010, ha affermato che la risoluzione della questione proposta risulta dipendente dalla diversa origine della spesa al quale il singolo condomino è tenuto a contribuire, dovendosi distinguere tra spese necessarie relative alla manutenzione ordinaria e spese attinenti ad interventi comportanti innovazioni o, comunque, di straordinaria amministrazione.
Insorgenza dell’obbligazione
Con riferimento alla prima ipotesi l’insorgenza dell’obbligazione deve essere individuata con il compimento effettivo dell’attività gestionale relativa alla manutenzione, alla conservazione, al godimento delle parti comuni dell’edificio.
O alla prestazione di servizi, sul presupposto che l’erogazione delle inerenti spese non richiede la preventiva approvazione dell’assemblea condominiale (ma soltanto l’approvazione in sede di consuntivo), trattandosi di esborsi dovuti a scadenze fisse e rientranti nei poteri attribuiti all’amministratore in quanto tale (ai sensi dell’art. 1130, primo comma, n. 3, c.c.), e non come esecutore delle delibere assembleari riguardanti l’approvazione del bilancio preventivo, che hanno valore meramente dichiarativo e non costitutivo.
Spese di straordinaria amministrazione
Con riguardo alla seconda ipotesi, e cioè in caso di spese di straordinaria amministrazione, si è sostenuto che l’obbligo in capo ai singoli condomini non può essere ricollegato all’esercizio della funzione gestionale demandata all’amministratore in relazione alla somme indicate nel bilancio preventivo ma deve considerarsi quale conseguenza diretta della correlata delibera assembleare (avente valore costitutivo e, quindi, direttamente impegnativa per i condomini che l’adottano) con la quale siano disposti gli interventi di straordinaria amministrazione ovvero implicanti l’apporto di innovazioni condominiali.
Alla stregua di queste argomentazioni la sentenza in questione è approdata all’ affermazione del seguente principio di diritto:
Principio di diritto
“In caso di vendita di una unità immobiliare in condominio, nel quale siano stati deliberati lavori di straordinaria manutenzione, ristrutturazione o innovazioni sulle parti comuni, qualora venditore e compratore non si siano diversamente accordati in ordine alla ripartizione delle relative spese, è tenuto a sopportarne i costi chi era proprietario dell’immobile al momento della delibera assembleare che abbia disposto l’esecuzione dei detti interventi, avendo tale delibera valore costitutivo della relativa obbligazione.
Spese deliberate prima della stipulazione del rogito
Di conseguenza, ove le spese in questione siano state deliberate antecedentemente alla stipulazione del contratto di vendita, ne risponde il venditore, a nulla rilevando che le opere siano state, in tutto o in parte, eseguite successivamente, e l’acquirente ha diritto di rivalersi, nei confronti del medesimo, di quanto pagato al condominio per tali spese, in forza del principio di solidarietà passiva di cui all’art. 63 disp. att. c.c. “.
Tali principi sono stati accolti dalla recente sentenza n. 10235 del 2 maggio 2013, la quale ha confermato che in relazione alle spese relative agli interventi di straordinaria manutenzione, l’insorgenza dell’obbligo in capo ai singoli condomini deve considerarsi quale conseguenza diretta della correlata delibera assembleare con la quale siano disposti i predetti interventi.
Tale delibera ha valore costitutivo e, quindi, direttamente impegnativa per i condomini rivestenti tale qualità all’atto della sua adozione.
Cass. 4393/1997; Cass. 6323/2003
il Tribunale ha puntualizzato che essendo l’obbligazione per il pagamento delle spese condominiali un’obbligazione propter rem, tale circostanza comporta che soggetto passivo dell’obbligazione è il proprietario dell’ immobile nel momento in cui la spesa viene posta in essere.
A tal riguardo, inoltre, la sentenza chiarisce che non ha alcuna rilevanza il fatto che la stessa spesa viene deliberata dall’assemblea condominiale quando il condomino ha già venduto l’immobile, dato che l’obbligo di quest’ultimo di contribuire alle spese deriva dalla legge in forza della titolarità della quota millesimale (in virtù del principio sancito dall’art. 1123 del codice civile), mentre la delibera che approva la stessa spesa ha solo valore dichiarativo dato che si limita esclusivamente a quantificare e ripartire le spese in base alle tabelle millesimali.
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Allegato 4/2 D. Lgs 118/2011 PRINCIPIO CONTABILE APPLICATO CONCERNENTE LA CONTABILITA’ FINANZIARIA (aggiornato alla legge di stabilità 2015)
Tutte le obbligazioni giuridicamente perfezionate attive e passive che danno luogo a entrate e spese per l’ ente, devono essere registrate quando l’ obbligazione è perfezionata, con imputazione all’ esercizio in cui l’ obbligazione viene a scadenza.
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Nell’ esempio che segue, il totale delle spese generali, delle spese per consumo dell’ acqua, della manutenzione caldaia, del consumo di gasolio e delle spese personali, si ritrova allo stesso modo nei totali dei conti di ripartizione per tabelle millesimali.
Esempio
Di seguito pubblico un esempio di conto della gestione, con il conseguente conto di ripartizione delle voci di uscita: Esempio di conto della gestione dell’ esercizio con conto della ripartizione delle voci di uscita
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4) Impostazione del rendiconto preventivo delle spese occorrenti durante l’ anno, e alla relativa ripartizione tra i condòmini
Documento necessario e previsto dall’ art. 1135 C.C. punto 2 – E’ compreso nel modello di rendiconto consuntivo della Community AziendaCondominio.
Anche questo documento, così come il rendiconto di spese, prevede due parti integrate tra loro:
Una prima parte generale, in cui l’ amministratore sulla scorta dei dati a consuntivo ipotizza un preventivo coerente per avere il fabbisogno finanziario necessario per coprire tutte le spese previste.
Una seconda parte che espone il conto della ripartizione del preventivo di spese, e la suddivisione delle rate da pagare alle scadenze deliberate dall’ assemblea.
I condòmini, ai sensi dell’ art. Art. 1135 – (Attribuzioni dell’ assemblea) punto 2 provvedono all’ approvazione del preventivo delle spese occorrenti durante l’anno e alla relativa ripartizione tra i condomini.
Esempio
Di seguito pubblico un esempio di rendiconto preventivo con il conto di ripartizione delle spese: Esempio di rendiconto preventivo con conto della ripartizione
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5) Dichiarazione contestuale all’ accettazione dell’ incarico ex art. 1129 CC II comma – modello di rendiconto consuntivo
Documento consigliabile da allegare al fascicolo del rendiconto
L’ articolo in questione recita quanto segue:
Contestualmente all’accettazione della nomina e ad ogni rinnovo dell’incarico, l’amministratore comunica i propri dati anagrafici e professionali, il codice fiscale, o, se si tratta di società, anche la sede legale e la denominazione, il locale ove si trovano i registri di cui ai numeri 6) e 7) dell’ art. 1130, nonché i giorni e le ore in cui ogni interessato, previa richiesta all’amministratore, può prenderne gratuitamente visione e ottenere, previo rimborso della spesa, copia da lui firmata.
Perchè a nostro giudizio è necessario allegare al fascicolo del rendiconto un’ apposita dichiarazione formale?
La mancanza della dichiarazione è motivo di revoca
Perchè ciascun condòmino può chiedere la revoca dell’ amministratore, qualora egli ometta, o fornisca incompleta o inesatta comunicazione dei dati di cui al secondo comma del presente articolo (Contestualmente all’accettazione della nomina e ad ogni rinnovo dell’incarico, l’amministratore comunica i propri dati anagrafici e professionali, il codice fiscale, o, se si tratta di società, anche la sede legale e la denominazione, il locale ove si trovano i registri di cui ai numeri 6) e 7) dell’ art. 1130, nonché i giorni e le ore in cui ogni interessato, previa richiesta all’amministratore, può prenderne gratuitamente visione e ottenere, previo rimborso della spesa, copia da lui firmata).
Esempio
Di seguito pubblico un esempio di dichiarazione ex art. 1129 C.C. II comma: Esempio dichiarazione ex art. 1129 C.C. II comma
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6) Specifica analitica del compenso dell’ amministratore – modello di rendiconto consuntivo
Documento obbligatorio ex art. 1129 C.C., terz’ ultimo comma
L’ art. 1129 del codice civile, al terz’ ultimo comma, dispone testualmente:
L’amministratore, all’atto dell’accettazione della nomina e del suo rinnovo, deve specificare analiticamente, a pena di nullità della nomina stessa, l’importo dovuto a titolo di compenso per l’attività svolta.
Pertanto il modello di rendiconto consuntivo della Community AziendaCondominio comprende la specifica analitica dell’ amministratore.
Questa disposizione, dal 18 giugno 2013, è obbligatoria per tutti gli amministratori di condominio.
Più esattamente questa norma comporta quanto segue:
1) Gli amministratori di condominio DEVONO (a pena di nullità della propria nomina) far approvare nel preventivo la specifica analitica del compenso che richiedono.
2) Ciascun condòmino, in sede di assemblea che approva il consuntivo, può chiedere legittimamente di STORNARE ogni compenso che non sia stato previsto nella specifica che gli amministratori sono tenuti a predisporre in sede di nomina.
Pertanto la Community AziendaCondominio, al fine di aiutare gli amministratori di condominio a redigere facilmente la specifica analitica del proprio compenso da far approvare in assemblea, ha predisposto un modello excel che prevede la valorizzazione analitica di tutte le mansioni che ogni amministratore di condominio è chiamato a svolgere.
Esempio
Il modello EXCEL serve a valorizzare tutte le mansioni ordinarie e straordinarie che l’ amministratore deve svolgere per il condominio: Prospetto analitico per la specifica del compenso ordinario
Gli amministratori di condominio possono valorizzare come desiderano le attività che sono tenuti a svolgere; è opportuno che questo lavoro venga svolto in collaborazione con le comunità residenziali amministrate, in modo da trovare insieme dei compensi equi per le diverse attività.
NOTA PER I CONDOMINI
Tantissimi amministratori di condominio fondano le loro entrate sulle tangenti che ricevono dai fornitori del condominio; per essi, finora, il compenso ricevuto è stato soltanto una scusa per mantenere un minimo di copertura commerciale al grosso delle proprie entrate.
Valorizzando la specifica del compenso INSIEME ai propri amministratori di condominio, queste situazioni si potranno scoprire con facilità.
Questo strumento permetterà agli amministratori di condominio onesti di espandere il proprio mercato, escludendo gli amministratori di condominio che appaiono come “benefattori”.
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Registro di contabilità condominiale – Modello di rendiconto consuntivo
Oltre ai documenti suddetti, che gli amministratori di condominio che vogliono rispettare le norme di legge in vigore e seguire i modelli proposti dalla nostra Community, devono allegare al fascicolo della bozza di rendiconto consuntivo da inviare insieme all’ avviso di convocazione dell’ assemblea, l’ art. 1130 bis dispone la tenuta del registro di contabilità, che deve essere esibito in caso di controlli da parti di consiglieri e/o revisori.
Pertanto, l’ amministratore deve tenere il registro di contabilità, in cui sono annotati in ordine cronologico, entro trenta giorni da quello dell’effettuazione, i singoli movimenti in entrata ed in uscita.
Tale registro può tenersi anche con modalità informatizzate.
Esempio
Di seguito pubblico un esempio di registro di contabilità condominiale: Esempio di prospetto analitico dei conti di un condominio.
Mailing list Community AziendaCondominio
Chi siamo
Mi chiamo Antonio Azzaretto. Sono titolare dello studio Antonio Azzaretto. Accetto incarichi di amministratore di condominio.
Ho fondato la Community AziendaCondominio.
Ci proponiamo di essere un autorevole alleato e un punto di riferimento per il mondo del condominio.
La nostra Community, tra l’ altro, ha l’ obiettivo di essere una fonte di informazioni precisa ed attendibile per tutti i condòmini.
Inoltre, ci teniamo a rivolgerci anche a tutti gli amministratori di condominio che intendono utilizzare il nostro marchio: Contattateci se volete proporvi alle comunità residenziali come amministratori iscritti alla nostra Community.
Per ciò che mi riguarda, sono iscritto all’ albo dei Commercialisti ed Esperti contabili di Milano.
Tra le diverse attività, sono iscritto alla commissione di studio dei Commercialisti di Milano, la quale ha l’obiettivo di occuparsi di condominio e di amministrazione immobiliare.
Svolgo con passione attività di consulente di azienda per le comunità residenziali che abitano in condominio.
Essendo esperto in materie contabili ed aziendali, assumo incarichi di revisore della contabilità ai sensi dell’ art. 1130 bis del codice civile.
Contattami su linkedin, su facebook, su twitter
La Community AziendaCondominio – Articoli di approfondimento – Modello di rendiconto consuntivo
Consorzio AziendaCondominio
Cari amici, Fare il consorzio spetta a voi! Io posso solo aiutarvi. Ho speso gli ultimi anni della mia vita a credere in questo progetto… e vi confesso che è stato esaltante. Ho imparato un sacco di cose sulla gestione del condominio (… che è il mio lavoro), e su come si comporta la gente (… che è la mia passione).
A questo punto sono riuscito ad immaginare un’ organizzazione diversa da quella che siamo abituati a vedere, che potrebbe dare dei vantaggi concreti alle comunità residenziali che abitano in condominio. …leggi tutto.
Fascicolo di assemblea ordinaria
Il fascicolo di assemblea da consegnare ai condòmini insieme all’ avviso di convocazione dell’ assemblea per l’ approvazione è formato dai documenti seguenti, da allegare con l’ ordine che segue: …leggi tutto. – Modello di rendiconto consuntivo
Lettera ai condòmini
Spesso, osservando i condomini che si presentano in assemblea di condominio, penso ad una storiella su un tizio che bussa alla porta di suo figlio: “Gennaro”, …dice “Svegliati!”. Gennaro risponde: “Non voglio alzarmi papà”.
Il padre urla: “Alzati, devi andare a scuola!”.
Gennaro dice: “Non voglio andare a scuola”. “E perché no?”, chiede il padre. “Ci sono tre ragioni”, risponde Gennaro. “Prima di tutto è una noia, secondo, i ragazzi mi prendono in giro; terzo, io odio la scuola”.
E il padre dice:
“Bene, adesso ti dirò io tre ragioni per cui devi andare a scuola: Primo perché è tuo dovere; secondo perché hai quarantacinque anni, e terzo perché sei il preside”.
Svegliatevi, svegliatevi siete adulti! Siete troppo grandi per dormire. …leggi tutto. – modello di rendiconto consuntivo
Amministratori di condominio truffaldini, …o idealisti
Amministratori di condominio truffaldini, state attenti, perché la situazione economica che stiamo vivendo è molto pesante. …
E’ meglio diventare idealisti. La realtà economica che stiamo vivendo ci porta forzatamente a stare attenti a ciò che ci succede, e a ciò che accade nella società che ci circonda.
Mi accorgo che gli amministratori di condominio sono sempre più pressati dagli artigiani in crisi, che fanno di tutto per lavorare. La totale mancanza di controllo interno di gestione e di consapevolezza, rende i condomini esposti ad aumenti incontrollati delle spese. …leggi tutto.
Funzionamento distorto del mercato condominiale
Il funzionamento distorto del mercato deriva dalla mancanza di un efficace controllo interno della gestione condominiale.
Inoltre deriva dall’ eccessivo potere politico attribuito dalla legge all’ amministratore condominiale, che invoglia (incentiva) i fornitori a pagare tangenti all’ amministratore, al fine di ottenere i contratti da parte del condominio. …leggi tutto.
Amministratore di condominio e potere politico
L’ amministratore di condominio, se non è adeguatamente controllato dal condominio, assume il potere politico di decidere, ossia di scegliere il meglio per i propri interessi.
I condomini, finora, hanno avuto un potere politico assai scarso, poiché, non avendo strumenti di comunicazione adeguati per le proprie esigenze organizzative, si sono da sempre affidati soltanto a ciò che l’ amministratore di condominio comunica e/o fa sapere.
Proprio per questo motivo l’ amministratore di condominio, se vuole o se ritiene sia necessario, ha da sempre avuto il potere politico effettivo di passare sopra la volontà dei condomini, privilegiando ciò che ritiene sia opportuno per il bene comune, oppure sia meglio per il proprio tornaconto personale. …leggi tutto.
Amministratore di condominio e buone ragioni
Di seguito pubblico in forma anonima una e-mail che ho ricevuto stanotte.
E’ la voce di un amministratore di condominio che mi scrive “con il cuore in mano”, il quale descrive il mercato dal suo punto di vista; ho sentito questi argomenti tantissime volte da quando ho fondato la Community AziendaCondomìnio. …Buona lettura: …leggi tutto.
Controllo interno della gestione condominiale – modello di rendiconto consuntivo
Un Sistema di Controllo Interno della gestione condominiale (SCI) ha come obiettivo e priorità il governo dell’azienda (ossia del condominio), attraverso l’individuazione, valutazione, monitoraggio, misurazione e mitigazione/gestione di tutti i rischi di gestione, coerentemente con il livello di rischio scelto/accettato dal vertice aziendale (ossia dell’ assemblea dei condòmini).
Il fine ultimo del SCI (Sistema di controllo interno della gestione condominiale) è il perseguimento di tutti gli obiettivi aziendali (di gestione condominiale). …leggi tutto.
Nozione di organizzazione condominiale – Governo della casa
Si intende “organizzazione condominiale” la struttura di personale, strumenti tecnici e procedure che governa la gestione del condomìnio, la quale è a servizio di tutti i soggetti che sono interessati alla gestione dei beni comuni: I residenti, i condòmini, i consiglieri, i dipendenti assunti, i fornitori di beni e/o servizi, i professionisti incaricati dall’ assemblea (Ragionieri, geometri, avvocati, commercialisti, architetti, etc…etc…).
L’ organizzazione condomìniale è a servizio del legale-rappresentante amministratore, controlla la qualità e la trasparenza della gestione, garantisce che i servizi condominiali siano svolti rispettando gli accordi stabiliti con i fornitori, i tecnici e i professionisti di fiducia dei condòmini. …leggi tutto. – Modello di rendiconto consuntivo
Sistemi di gestione organizzativa dell’ amministratore – modello di rendiconto consuntivo
I sistemi di gestione organizzativa (ossia i servizi amministrativi, tecnici e di rappresentanza legale) affidati, per legge, alla figura legale che conosciamo con il termine “amministratore di condominio”, fino ad oggi, sono rimasti tutti accorpati in modo confuso all’ interno dell’ organizzazione di studio dell’ Ente istituzionale in oggetto (l’ amministratore), e sono stati organizzati utilizzando quasi tutte le forme giuridiche previste dal Codice Civile (Professionista individuale, associazione professionale, società di persone, società di capitali). …leggi tutto.
Nozione di impresa
Tenendo conto che questo sito può essere letto anche da persone non specializzate nelle materie economiche, vorrei spiegare a chi legge con un linguaggio semplice e non tecnico che cosa sono le IMPRESE, poiché spesso questo concetto è espresso in modo complicato per i non addetti ai lavori. …leggi tutto.
Governo della casa – Cosa vuol dire amministrazione?
Amministrazione è l’insieme delle decisioni, azioni e mansioni, a livello impiegatizio e dirigenziale, necessarie per gestire un’ organizzazione.
Tutte quelle azioni, grandi e piccole, che formano un’ organizzazione. (es. scrivere e rispondere alla corrispondenza, archiviare, mettere in pratica le direttive, ecc). La parola deriva dal latino minister, servire. …leggi tutto.
Governo della casa – Economia relazionale
Economia relazionale: Studia le materie economiche dal punto di vista dello scambio di valore umano, della solidarietà e della condivisione.
Si differenzia dall’ economia “classica” perchè non considera preminente lo scambio di valore monetario.
In particolare si occupa di valorizzare le comunità residenziali, le quali oggi sono escluse dall’ economia “classica”, poiché la produzione delle aziende relazionali non rientra nei calcoli che formano il PIL (Prodotto Interno Lordo). …leggi tutto.
Rassegna stampa web
Blog di informazione e di critica politica e sociale, Rassegna stampa web (Mazzetta); siti di informazione dei principali quotidiani, Approfondimenti su fede e religione, Approfondimenti su politica, cultura, ed economia. …leggi tutto.
La vita è il viaggio
Ho una notizia da darvi… la vita non è la meta, la vita è il viaggio. La vita è il procedimento, non è arrivare a destinazione!
Ci sono momenti della vita in cui non si può fare a meno di partire.
Si vorrebbe a tutti i costi restare a vivere le piccole cose di ogni giorno, ma l’ amore ti chiama, la vita ti cambia i pensieri, il mondo ti cade addosso, e ci si sveglia.
Con dolore si raccolgono le poche cose che servono per esistere, e si riparte!
Soltanto dopo ci si accorge che il cambiamento era l’ unica scelta possibile. Si è contenti di vivere il cambiamento dopo che siamo migliorati. …leggi tutto.
A che ora comincia la rivoluzione?
Rivoltando i pensieri, questa mattina ho un leggero brivido!
Il lavoro mi insegue, ma io sono più veloce e posso iniziare tra un po’.
Dopo colazione mi accorgo che da troppo tempo mi sento oppresso dalla nostra società, che ci schiaccia con un linguaggio “compresso” e da un andamento “costretto” nelle solite ragioni ed opinioni.
Mi chiedo: A che ora comincia la rivoluzione?
Ma subito dopo perdo il senso della questione, e ritorno ad occuparmi di cose inutili. C’ è qualcosa di più sensato da fare che concentrarci per fare sempre più soldi, al fine di farne ancora di più? Ma che vita è? …leggi tutto.
La Community AziendaCondominio – Gruppo facebook
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Volantino della Community AziendaCondominio
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