Modello 730 l’Imu cancella l’Irpef sui redditi fondiari

Martedì 30 aprile arriva la prima scadenza per la presentazione del modello 730, che apre la stagione delle dichiarazioni dei redditi 2012. È il termine per chi presenta il 730/2013 al proprio sostituto d’imposta, se questi ha comunicato entro il 15 gennaio di voler prestare assistenza fiscale per quell’anno. Mentre il 31 maggio è il termine per chi lo presenta a un Centro di assistenza fiscale (Caf) o a un professionista abilitato (commercialista, ragioniere, perito commerciale o consulente del lavoro). Il modello "facile" è diventato quest’anno ancor più snello e include alcune novità che riguardano gli immobili.

La cedolare va sempre dichiarata

La prima è l’assenza dei redditi da fabbricati e terreni, se soggetti all’Imu, che infatti «sostituisce, per la componente immobiliare, l’imposta sul reddito delle persone fisiche e le relative addizionali dovute in relazione ai redditi fondiari relativi ai beni non locati, e l’imposta comunale sugli immobili» (Dlgs 23/2011, articolo 8, comma 1). In sostanza se la casa è sfitta non si pagano più tasse sul reddito fondiario, come avveniva fino allo scorso anno, mentre chi affitta (e non opta per la cedolare) paga l’Irpef dovuta sui canoni come in passato.

Immobili non locati

I redditi dei fabbricati non locati (compresi quelli concessi in comodato a terzi o utilizzati a uso promiscuo dal professionista) sono perciò esenti da Irpef e addizionali comunali e regionali. Come quelli dei fabbricati dichiarati inagibili o inabitabili e di fatto non utilizzati, che vedono ridotta la base imponibile Imu del 50% per il periodo relativo all’inagibilità.

Tra gli immobili su cui agisce l’effetto sostitutivo dell’Imu rientra ovviamente l’abitazione principale, per la quale di conseguenza non si applica la relativa deduzione (prevista dal Tuir all’articolo 10, comma 3-bis: non abrogato).

Nel quadro B (Redditi dei fabbricati) bisogna comunque indicare i dati di tutti gli immobili posseduti, inclusi quelli che non pagano l’Irpef. Chi presta l’assistenza fiscale, per calcolare il reddito, considererà solo gli immobili dati in locazione. Nella colonna 10 dei righi da B1 a B10 si deve riportare l’importo dell’Imu dovuta nel 2012 per l’unità immobiliare a cui si fa riferimento (anche se è stata versata in misura minore o non lo è stata affatto). Importo dovuto in relazione alla percentuale di possesso, se l’immobile è in comproprietà.
La colonna non va compilata solo nei casi di esonero dal pagamento dell’Imu o di immobili condominiali se l’imposta è stata pagata dall’amministratore di condominio. Questi fabbricati esenti da Imu (barrata la nuova colonna 12 del quadro B), anche se non affittati, vanno tassati normalmente.

Case affittate

Per gli immobili locati, i proprietari devono dichiarare il maggior importo tra il reddito medio ordinario (rendita catastale, rivalutata del 5%) e il canone ridotto della deduzione forfettaria del 15 per cento. La nuova misura del 5%, introdotta dalla riforma Fornero (legge 92/2012, articolo 4, comma 74) si applica solo a partire dal 2013: quindi dalla dichiarazione dei redditi del prossimo anno. Resta ferma comunque la possibilità di ridurre ulteriormente del 30% il reddito imponibile se si è scelto il regime concordato: portando così a tassare il 59,5% del canone.
Nella colonna 6 (canone di locazione) va perciò indicato l’85% del canone nel caso di tassazione ordinaria. Il 75% del canone se l’immobile è situato a Venezia centro e nelle isole di Murano, Burano e Giudecca (deduzione forfettaria al 25%). Il 100% se si è optato per il regime della cedolare secca (vedi articolo in pagina 15). Il 65% nel caso di immobili di interesse storico e artistico.

Dimore storiche

Per le dimore storiche concesse in locazione, il reddito è pari al maggior importo tra la rendita catastale, rivalutata del 5% e ridotta del 50%, e il canone di affitto ridotto del 35 per cento. Il canone assume quindi rilevanza ai fini della tassazione, che invece nel 2011 si basava solo sulla minore rendita catastale della zona censuaria dov’è collocato il fabbricato. Agevolazione che è stata abrogata. E anche se gli immobili storici e artistici non sono locati, si applica il nuovo articolo 144, comma 1, del Tuir: va perciò dichiarato il reddito medio ordinario ridotto del 50 per cento.
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