Cari amici,

Vi è in atto una rivoluzione nel sistema giuridico in Italia, che riguarderà sia il mondo del condominio, sia svariate altre tipologie di contenzioso, che quì ovviamente non sono attinenti.

La novità è l’ entrata in vigore del Il D.lgs. 20/2010, che troverà piena applicazione nel marzo 2011 (ossia tra non molti mesi).

A partire dal marzo 2011, pertanto, sarà vigente l’ art. 5 del decreto che recita: Chi intende esercitare in giudizio un’ azione relativa ad una controversia in materia di condominio (…omissis di altre svariate materie), è tenuto preliminarmente ad esperire il procedimento di mediazione ai sensi del presente decreto.
L’ esperimento del procedimento di mediazione è condizione di procedibilità della domanda giudiziale.

Ciò vuol dire, in altre parole più semplici, che se non si tenta la mediazione civile non sarà possibile iniziare la causa legale.

Ma che cos’ è in pratica una mediazione civile?

Si tratta di un confronto verbale tra le parti in causa, le quali, con l’ aiuto di un conciliatore appositamente preparato a questo scopo, cercano di trovare una soluzione condivisa alla controversia.

In caso si raggiunga un’ accordo, esso viene verbalizzato, e diventa legge tra le parti.

Il contenzioso, pertanto, diventerà una questione da risolvere con lealtà, comprensione, transazione, equità sostanziale.

Dal punto di vista della gestione condominiale, la mediazione dimostra un problema che dovrà trovare una soluzione nella pratica.

Il problema nasce dal fatto che l’ amministratore deve assumere il potere di decidere sulla controversia, …potere che, come noto, è di competenza dell’ assemblea.

A questa evidenza si aggiunge l’ ulteriore dubbio che si dovrà decidere quale maggioranza occorrerà per concedere il potere di decidere sulla controversia, oppure per avallare la decisione presa dall’ amministratore durante la procedura di mediazione.

Per ciò che riguarda il potere di decidere, siccome la procedura di mediazione può durare fino a quattro mesi, una soluzione può essere di convocare una assemblea in data poco successiva a quella della avvenuta mediazione, in cui si possa avallare o non avallare con delibera la soluzione concordata dall’ amministratore e dalla controparte.

Invece, per ciò che riguarda la maggioranza, ritengo che si debba calcolare il quorum in relazione all’ oggetto del contendere.

Ad esempio, per una controversia riguardante l’ eventuale richiesta di risarcimento richiesto dall’ impresa appaltatrice per essere stata esclusa dai lavori in corso d’ opera, la maggioranza richiesta per avallare la soluzione della controversia dovrebbe essere la stessa che ha autorizzato i lavori straordinari.

Certo è che a mio giudizio ne vedremo delle belle, perchè gli amministratori in genere mi sembrano impreparati a gestire situazioni di conflitto nell’ interesse dei condòmini in modo così impegnativo.

D’ altra parte si dovranno abituare!

E’ il caso di ricordare che la norma riguardante la mediazione civile è già in vigore; pertanto già oggi gli avvocati sono tenuti ad informare per iscritto i loro clienti della possibilità di tentare la mediazione civile al posto di affrontare la causa legale.

Già ora gli amministratori possono essere convenuti in procedure di mediazione legale, e se non si presenteranno i giudici potranno tener conto del loro atteggiamento non conciliatorio.

Mi impressiona come tutto ciò sia così poco conosciuto tra gli addetti ai lavori.

Buona serata!