Manutenzione straordinaria, ruolo dell’ assemblea e dell’ amministratore

Avv. Giuseppe Donato Nuzzo scrive…

Tra le competenze attribuite all’amministrazione del condominio rientra senz’altro, ai sensi degli artt. 1130 e 1131 c.c., la possibilità di stipulare contratti con terzi anche in nome del condominio per l’esecuzione delle necessarie opere di manutenzione ordinaria delle parti comuni.

L’amministratore ha, altresì, il potere di stipulare contratti per lavori di manutenzione straordinaria, ma solo se preventivamente deliberati dall’assemblea dei condomini. Ai sensi dell’art. 1135, infatti, le opere di manutenzione straordinaria e le innovazioni rientrano tra le attribuzioni dell’organo assembleare. In taluni casi, peraltro, l’assemblea, nel deliberare i lavori straordinari da eseguire, può riservare a sé l’approvazione delle singole clausole del contratto da stipulare con la ditta che eseguirà i lavori. In quest’ultimo caso, l’amministrazione partecipa in prima persona, quale rappresentante del condominio, alla fase delle trattative e alla definizione delle condizioni contrattuali, ma l’ultima parola in ordine alla sottoscrizione del contratto e delle singole clausole concordate spetterà all’assemblea. (Contratti pluriennali, profili di illegittimità e aspetti inerenti il condominio)

Nel solo caso in cui si rendano assolutamente necessari lavori di manutenzione straordinaria che rivestano carattere urgente(art. 1135, comma 2, c.c.), l’amministratore può provvedere immediatamente, anche senza la preventiva autorizzazione dell’assemblea, ordinando l’esecuzione dei lavori, con l’obbligo tuttavia di riferirne alla prima assemblea utile (Cass. civ. 22.2.1997, n. 1640). I contratti così conclusi sono vincolanti per i singoli condomini ex art. 1131 c.c. (Cass. civ. 17.3.1993, n. 3159).

L’amministratore, nei limiti dei poteri attribuitigli dalla legge o dal regolamento, rappresenta il condominio e, pertanto, ove ne abbia speso il relativo nome, contrae per conto dello stesso, con conseguente riferibilità diretta dei relativi rapporti al condominio medesimo (Trib. Bari 24.9.2008, n. 2158).Ne consegue che nel caso in cui l’amministratore, avvalendosi dei poteri di cui all’art. 1135, comma 2, c.c., abbia compiuto opere di manutenzione straordinaria caratterizzate dall’urgenza, e negli eventuali rapporti instaurati con i terzi, per farvi fronte, abbia spesso il nome del condominio, quest’ultimo deve ritenersi validamente rappresentato, con conseguente diretta esigibilità da parte dei terzi contraenti dell’adempimento delle relative obbligazioni (Cass. civ. 18.3.2010, n. 6557).

Lo stesso principio visto per i lavori urgenti si applica anche allorquando si tratti di lavori che, seppure diretti alla migliore utilizzazione di cose comuni o imposti da una nuova normativa, comportino per la loro particolarità e consistenza un onere di spesa superiore a quello normalmente inerente alla manutenzione dell’edificio e che eccede per di più i limiti imposti dagli stessi condomini ai poteri dell’amministratore. Anche in questi casi, l’iniziativa dell’amministratore senza la preventiva deliberazione dell’assemblea è consentita solo se tali lavori presentino il carattere dell’urgenza. Difettando tale presupposto, le iniziative assunte dall’amministratore stesso non creano obbligazioni per i condomini (Cass. civ. 7.5.1987, n. 4232).

Più in generale, occorre ricordare che l’amministratore di condominio, salvo quanto previsto dagli artt. 1130 e 1135 c.c. in tema di lavori urgenti, non è titolare di un generale potere di spesa, in quanto spetta all’assemblea condominiale il compito generale non solo di approvare il conto consuntivo, ma anche di valutare l’opportunità delle spese sostenute dall’amministratore (Trib. Milano 26.9.2014 n. 11341).

Pertanto, in assenza di una specifica deliberazione dell’assemblea, l’amministratore non può esigere il rimborso delle anticipazioni sostenute, perché, pur essendo il rapporto tra l’amministratore ed i condomini inquadrabile nella figura del mandato, il principio dell’art. 1720 c.c. deve essere necessariamente coordinato con quelli in materia di condominio, secondo i quali il credito dell’amministratore non può considerarsi liquido né esigibile senza un preventivo controllo da parte dell’assemblea.

Proprio in considerazione di ciò, in un recente caso affrontato in giurisprudenza (Trib. Firenze 17.10.2014 n. 3118), il giudice ha negato all’amministratore sia la somma pretesa a titolo di rimborso per anticipazioni (non avendo l’amministratore provato di aver ottenuto un’approvazione assembleare alla spesa), sia la somma richiesta a titolo di compensi, poiché, oltre ad essere indeterminata, non è dovuta nel caso di specie in conseguenza dei provati inadempimenti dell’amministratore in ordine al sua gestione.
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