Manutenzione straordinaria, obbligatorio il fondo speciale

Diventa obbligo il Fondo Speciale per fare fronte a futuri interventi di manutenzione straordinaria per i condomini.

E’ un fondo, una riserva monetaria che l’assemblea decide di formare per far sì che i condomini abbiano la somma necessaria per potere dare inizio a lavori di manutenzione, in previsione di eventuali morosità o ritardi nei pagamenti, che possono dipendere dalle poche disponibilità economiche dei partecipanti al condominio. Il fondo può essere utilizzato solo per la destinazione data dai condomini e deve essere istituito solo per gli interventi di manutenzione straordinaria deliberati dall’assemblea, quindi non per future opere non ancora determinate.

L’intervenuta riforma ha modificato il punto 4 dell’art. 1135 c.c. e ha imposto l’obbligo per l’assemblea, in caso di deliberazioni aventi ad oggetto l’approvazione di opere di manutenzione straordinaria e/o di innovazioni, di costituire tale fondo speciale di importo uguale ai lavori da realizzare. Infatti il testo recita: “….. l’assemblea dei condomini provvede alle opere di manutenzione straordinaria e alle innovazioni, costituendo obbligatoriamente un fondo speciale di importo pari all’ammontare dei lavori“. I motivi dell’obbligo della formazione del fondo speciale:
1. garantire chi deve realizzare le opere;
2. imporre al consesso assembleare una contabilità separata per la realizzazione di opere straordinarie e per il riparto delle relative spese tra i condomini;
3. far dotare in tempo il condominio della necessaria provvista di denaro per affrontare spese che generalmente sono assai rilevanti;

L’uso del residuo attivo condominiale

Se la gestione annuale del condomino si chiude con un residuo attivo, è l’assemblea a decidere la destinazione del denaro rimasto.

I condomini possono liberamente decidere di ridistribuire tra di loro il residuo secondo i rispettivi millesimi, oppure di destinarlo alle opere di manutenzione ordinaria previste nella gestione successiva o ad interventi straordinari.

Esiste la piena discrezionalità dell’assemblea, in quanto le somme residue appartengono alla collettività condominiale e non già ai singoli condomini, talché la maggioranza, nell’ambito dei propri poteri gestionali, può destinarle ad un determinato fine, escludendone in tal modo la rivendicazione immediata da parte dei singoli partecipanti.

L’impiego di eventuali residui attivi per scopi comuni costituisce una facoltà dell’assemblea, al punto che, nel caso ometta di decidere, è sufficiente che questi vengano anche implicitamente desunti dal rendiconto perché debbano poi essere conteggiati nei conti individuali dei singoli condomini, con la conseguente riduzione, per compensazione, delle quote di anticipazione da loro dovute per l’anno successivo.

L’utilizzo del residuo della gestione per istituire un fondo­cassa per le spese di ordinaria manutenzione e conservazione dei beni comuni non va a pregiudicare l’interesse dei condomini alla corretta gestione del condominio e nemmeno il loro diritto patrimoniale all’accredito della proporzionale somma perché compensata dal corrispondente minor addebito, in anticipo o a conguaglio.

La relativa delibera è formalmente regolare, anche se tale istituzione non è indicata tra gli argomenti da trattare, qualora esso sia desumibile dal rendiconto depositato prima dell’assemblea convocata per la sua approvazione, ove l’accantonamento di un’entrata condominiale (tipica è l’ipotesi del canone versato per la locazione dell’appartamento dell’ex portiere) risulti destinato alle spese di ordinaria manutenzione.

L’art. 1135 n. 3) c.c., parla di un “residuo“, così indicando che deve trattarsi di una piccola frazione residuale della gestione e non di una somma importante, l’assemblea può deciderne la destinazione, o deliberare di tenere queste somme senza destinazione, come previdenza sufuture esigenze di spesa.

Per manutenzione straordinaria s’intende quelle opere da eseguirsi sugli impianti e sulle cose comuni e, in genere, quella mirante a conservarne nel tempo o a ricostruirne od innovarne la struttura. Le decisioni che riguardano tale tipologia di opere sull’edificio vanno naturalmente sempre assunte con notevole prudenza e, proprio perché di norma impongono al condomino un rilevante sacrificio economico. Il consenso della maggioranza degli intervenuti in assemblea deve rappresentare almeno la metà del valore millesimale dell’edificio.

Non è chiaro però cosa succeda se l’assemblea deliberi la realizzazione di opere di manutenzione sprovviste della obbligatoria costituzione del fondo. Può ritenersi, da un lato, che la mancata costituzione del fondo contestualmente alla delibera di simili interventi per un importo pari al loro complessivo costo comporti l’annullabilità della delibera.

Il che porta però di fatto alla paralisi di qualsivoglia decisione collettiva di approvazione di opere di rilevante incidenza economica, essendo infatti ben difficile che i condomini giungano a deliberare opere straordinarie con i fondi necessari già esistenti e accantonati. Simile previsione va inoltre raccordata con il previsto obbligo dell’amministratore, su istanza dei creditori ancora non soddisfatti, di comunicare a loro i dati degli eventuali condomini morosi (nuovo art. 63 disposizioni di attuazione del codice civile), dati che si possono ricavare proprio dalle risultanze della contabilità separata per le opere intraprese e dai movimenti contabili di dare e di avere dei singoli condomini indicati nel fondo speciale costituito.

Gli eventuali vizi di legittimità verranno cancellati, se contestualmente all’approvazione dei lavori da eseguire, sarà deliberata la costituzione del fondo speciale nel quale fare successivamente confluire la provvista, dando mandato all’amministratore per l’adempimento delle formalità necessarie. Inoltre, l’assemblea non può deliberare a maggioranza di ripartire tra i condomini adempienti il debito dei morosi, senza avere verificato la definitiva irrecuperabilità del credito, anche perché la ripartizione delle spese condominiali deve esser fatta secondo i criteri proporzionali dell’art. 1123 c.c. (Ripartizione delle spese.)
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