Manutenzione dell’ impianto di riscaldamento condominiale

.. di Giuseppe Spoto

Spese di manutenzione a carico dei condomini che ne traggono utilità

L’approfondimento di questa settimana è dedicato alla manutenzione dell’impianto di riscaldamento condominiale e agli obblighi che devono essere rispettati per il corretto funzionamento.

L’occasione di questo approfondimento consente di tornare su alcuni quesiti che erano stati inviati alla redazione e che per ragioni di spazio non hanno avuto risposta.

In particolare, alcuni lettori avevano chiesto alcuni chiarimenti sulla ripartizione delle spese nelle ipotesi in cui l’impianto sia destinato a servire porzioni di fabbricato in misura differente e come comportarsi di fronte a quelle unità immobiliari che non sono mai state allacciate all’impianto centralizzato. Valgono in questi casi le regole generali secondo cui le spese di manutenzione sono a carico dei condomini che ne traggono utilità in quanto proprietari, mentre rimangono esclusi coloro che non sono stati mai allacciati. Questa regola non vale per coloro che erano allacciati all’impianto centralizzato e hanno ottenuto successivamente il distacco.

Super-condominio

Se esistono fabbricati diversi che hanno in comune alcune parti tra loro, compresa la centrale termica per il riscaldamento si dovranno applicare le norme in materia di super-condominio, nominando un amministratore per le parti degli edifici in comune. Le spese saranno ripartite tra tutti i condomini interessati, fermo restando che le reti di distribuzione del calore sono da considerare comuni fino al punto di diramazione verso ciascun edificio.

Questa precisazione è importante in caso di riparazione di condotta che riguarda solo un singolo fabbricato del super-condominio.

Responsabilità dell’amministratore

Gli obblighi di manutenzione e di sicurezza degli impianti termici condominiali sono affidati all’amministratore che è considerato custode.Nell’ipotesi di impianti autonomi, l’esercizio e la manutenzione degli stessi ricadranno sul proprietario.

Orari di accensione

L’orario di accensione degli impianti centralizzati deve rispettare quanto previsto dal dpr 15 febbraio 2013, avendo ben presente che l’Italia è suddivisa in sei zone climatiche. La durata dell’accensione potrà essere divisa in due o più sezioni, ma sempre rispettando le limitazioni della zona climatica. Premesso ciò, il sindaco con ordinanza può ampliare o ridurre i periodi annuali di esercizio e la durata di attivazione del riscaldamento.

Trasformazione impianto centralizzato

Il passaggio dal riscaldamento centralizzato ad autonomo può essere adottato con un numero di voti pari ad almeno 334/1000, perché si applicheranno le maggioranze ridotte previste dalla Legge 9 gennaio 1991, n. 10 in modo da favorire il risparmio energetico.

Tuttavia, l’eventuale delibera deve contenere la relazione tecnica di conformità che consenta di provare la riduzione del consumo energetico, altrimenti non potrà essere presa con la maggioranza ridotta. La modificazione di destinazione d’uso del locale della caldaia dismessa deve essere votata dai 4/5 dei partecipanti che rappresentino i 4/5 del valore dell’edificio.

Si definisce caldaia la parte di metallo in ghisa o acciaio che contiene il bruciatore e che alimenta l’impianto condominiale. La sostituzione della caldaia con un’altra più nuova può essere deliberata con il voto favorevole della maggioranza dei partecipanti all’assemblea in rappresentanza di almeno 500/1000 e la spesa va divisa in relazione ai millesimi dei condomini.
http://www.leggo.it/CASA/CONDOMINIO/amm … /881.shtml