Mancato rilascio del certificato di agibilità
Iva Meo scrive…
Evoluzione storica.
L’art. 221 del R.D. 27 luglio 1934, n. 1265 istituì, per la prima volta nel nostro ordinamento, il c.d. certificato di abitabilità.
Per esso l’abitazione, in mancanza del certificato comunale di abitabilità, era valutato come elemento costituivo del reato contravvenzionale previsto dall’art. 221 del regio decreto predetto. Successivamente il D.P.R. 22 aprile 1994, n. 425 dispose che per ottenere il certificato di abitabilità il proprietario doveva corredare la richiesta al sindaco del certificato di collaudo, della dichiarazione presentata per l’iscrizione dell’immobile al catasto, e di una dichiarazione del direttore dei lavori il quale certificasse, sotto la propria responsabilità, la conformità rispetto al progetto approvato, oltre all’avvenuta prosciugatura dei muri e la salubrità degli ambienti.
Con l’introduzione del Testo Unico sull’edilizia (artt. 24, 25 e 26 del D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380), il termine «abitabilità» fu trasformato nell’altro termine «agibilità», atta ad esprimere l’idoneità degli edifici ad essere abitati, nel rispetto delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti negli stessi installati
Funzione.
Il certificato di agibilità è un documento idoneo ad attestare l’attitudine del bene stesso ad assolvere la sua funzione economico-sociale, assicurandone il legittimo godimento e la sua commerciabilità.
Tale certificato ha la finalità di assecondare un interesse del soggetto acquirente che si concretizza nel poter utilizzare il bene per gli scopi per cui il bene stesso viene compravenduto dai privati: (per esempio per scopi abitativi o per lo svolgimento delle diverse attività professionali).
Inoltre, con tale certificato va riconosciuta la necessità di protezione degli interessi igienici, sanitari e urbanistici ed a tal fine prima del rilascio del certificato va accertata la sussistenza delle condizioni di salubrità, stabilità e sicurezza dell’edificio(Cass., 11 aprile 2006, n. 8409) .
La giurisprudenza ha comunque precisato che non incide sulla validità o sulla invalidità del negozio giuridico con il quale il bene viene commercializzato(Cass., 11 aprile 2006, n. 8409) , ma la mancata consegna implica un inadempimento che può comunque essere fonte di un danno risarcibile(Cass., 29 marzo 1995, n. 3687) .
Il certificato di agibilità si differenzia dai titoli abilitativi edilizi, (d.i.a. e permesso di costruire) perché quest’ultimi hanno la funzione specifica di assicurare il rispetto delle norme edilizie ed urbanistiche(T.A.R. Campania, Sez. III, Ord., 5 dicembre 2014, n. 2027) .
Iter per il rilascio.
L’iter da seguire per il rilascio del certificato di agibilità ha subito una modifica a seguito della entrata in vigore del decreto legge 69 del 21 giugno 2013 (c.d. Decreto del Fare).
Infatti, tale provvedimento prevede delle semplificazioni introducendo due diversi procedimenti. Il decreto decreto-legge 21 giugno 2013, n. 69 all’articolo 30, comma 1, aggiunge il comma 4-bis integrando l’art. 24 del Testo Unico dell’Edilizia, prevedendo la possibilità di rilasciare il certificato di agibilità anche parziale.
Problematiche condominiali.
In sede di compravendita, occorre tener presente che il mancato rilascio della licenza di abitabilità integra un inadempimento del venditore per consegna di aliud pro alio, deducibile dal compratore in via di eccezione ai sensi dell’articolo 1460, Codice civile, o come fonte di pretesa risarcitoria per la ridotta commerciabilità del bene, a meno che egli non abbia espressamente rinunciato al requisito dell’abitabilità o esonerato comunque il venditore dall’obbligo di ottenere la relativa licenza (Cass., 25 febbraio 2002, n. 2729; Cass.26 gennaio 2006, n. 1514).
La mancanza del certificato di agibilità comporta la possibilità per i condomini di vedersi comminata una sanzione amministrativa pecuniaria da 77 a 464 euro (art. 24, comma 3, del d.P.R. n.380/2001).
Gli stessi potrebbero agire nei confronti della società costruttrice/venditrice per chiedere la risoluzione dei singoli contratti di vendita stipulati per inadempimento di quest’ultima, e contestualmente il risarcimento dei danni subiti, perché secondo la Cassazione nella compravendita di case deve intendersi come implicito il requisito dell’abitabilità legale conseguente al rilascio della relativa licenza comunale quale elemento integrante dell’identità dell’immobile – a meno che il contrario non sia stato espressamente convenuto fra le parti – di guisa che la mancanza del certificato di abitabilità non per colpevole inerzia della p. a. ma in dipendenza del fatto che la costruzione sia stata eseguita in violazione delle norme di edilizia o di igiene, integra la prestazione di aliud pro alio che abilita l’acquirente a chiedere la risoluzione del contratto ex art. 1453, 1476 e 1477 c. c. essendo la cosa venduta del tutto inidonea ad assolvere alla sua destinazione economico-sociale e quindi a soddisfare in concreto le esigenze che determinarono l’acquirente a contrarre (Cass.05 novembre 1990, n. 10616) .
Vi sono anche delle conseguenze penali in caso di carenza di certificazione. Infatti, abitare o far abitare un edificio sprovvisto della licenza di abitabilità è un reato permanente di cui risponde non solo il proprietario, ma anche tutti coloro che hanno la disponibilità materiale dell’edificio (Cass.Pen. 15 dicembre 1980) . In merito al ruolo dell’amministratore di condominio non può agire direttamente contro il costruttore-venditore per far valere le pretese degli acquirenti degli appartamenti in ordine all’obbligazione specificamente assunta, di provvedere alle opere occorrenti per ottenere il certificato di abitabilità, a meno che i suddetti acquirenti non gli conferiscano lo specifico mandato di stare in giudizio in nome e per conto loro, mandato che deve rivestire la forma scritta e che può essere conferito anche nel verbale dell’assemblea condominiale, il quale sia sottoscritto dai mandanti .
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