Mancato pagamento degli oneri condominiali

Prima della riforma introdotta dalla legge di riforma del condominio (L. 220/2012), l’articolo 63 disp.att. c.c. stabiliva che «per la riscossione dei contributi in base allo stato di ripartizione approvato dall’assemblea, l’amministratore poteva ottenere decreto di ingiunzione immediatamente esecutivo, nonostante opposizione.

Chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato, solidalmente con questo, al pagamento dei contributi relativi all’anno in corso ed a quello precedente.
In caso di mora nel pagamento dei contributi, che si sia protratta per un semestre, l’amministratore, se il regolamento di condominio ne contiene l’autorizzazione, può sospendere al condomino moroso l’utilizzazione dei servizi comuni che sono suscettibili di godimento separato».

La riforma del 2012 ha apportato modifiche sostanziali in materia di riscossione dei contributi condominiali. L’articolo 63 disp. att. c.c., nella sua nuova formulazione, prevede che «per la riscossione dei contributi in base allo stato di ripartizione approvato dall’assemblea, l’amministratore, senza bisogno di autorizzazione di questa, può ottenere un decreto di ingiunzione immediatamente esecutivo, nonostante opposizione, ed è tenuto a comunicare ai creditori non ancora soddisfatti che lo interpellino i dati dei condomini morosi.

I creditori non possono agire nei confronti degli obbligati in regola con i pagamenti, se non dopo l’escussione degli altri condomini.
In caso di mora nel pagamento dei contributi che si sia protratta per un semestre, l’amministratore può sospendere il condomino moroso dalla fruizione dei servizi comuni suscettibili di godimento separato.

Chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all’anno in corso e a quello precedente.

Chi cede diritti su unità immobiliari resta obbligato solidalmente con l’avente causa per i contributi maturati fino al momento in cui è trasmessa all’amministratore copia autentica del titolo che determina il trasferimento del diritto».

È confermato, quindi, che come prima, in presenza di uno stato di ripartizione approvato dall’assemblea, l’amministratore può avviare la procedura giudiziale di recupero del credito senza bisogno di un’apposita autorizzazione dell’assemblea.

L’obbligo al pagamento degli oneri condominiali tra comproprietari di un appartamento ha natura solidale ex art. 1294 c.c. sicché nei confronti dell’amministratore ciascuno è tenuto per l’intero.

Altra novità introdotta dalla riforma riguarda la responsabilità dei singoli condòmini per le obbligazioni assunte dal condominio. Innanzitutto, è previsto che i creditori del condominio, prima di iniziare l’esecuzione forzata, potranno conoscere l’identità dei condòmini inadempienti, in quanto l’amministratore è tenuto a comunicare ai creditori non ancora soddisfatti, su richiesta di questi ultimi, i dati relativi ai condòmini morosi.

Si prevede espressamente, inoltre, che i creditori del condominio, solo dopo aver avviato un’esecuzione infruttuosa nei confronti dei condòmini morosi, potranno avviare analoga procedura nei confronti degli altri condòmini (quelli in regola con i pagamenti) i quali potranno rivalersi nei confronti degli altri condebitori.

Occorre, quindi, ricordare che il condòmino può essere chiamato al pagamento anche dei debiti degli altri condòmini, ma potrà opporre il beneficium excussionis.

La riforma ha stabilito anche l’obbligo per l’amministratore di procedere senza indugio alla riscossione coattiva. Infatti, salvo che sia stato espressamente dispensato dall’assemblea, l’amministratore è tenuto ad agire per la riscossione forzosa delle somme dovute dagli obbligati entro sei mesi dalla chiusura dell’esercizio nel quale il credito esigibile è compreso, anche ai sensi dell’articolo 63, primo comma, delle disposizioni per l’attuazione del codice civile.

Ora, se si tiene in conto che l’articolo 1130 c.c., nella nuova formulazione, prevede all’ultimo comma anche l’obbligo per l’amministratore nel termine di 180 giorni dalla chiusura della gestione di convocare l’assemblea per la approvazione del rendiconto, appare conseguenziale che entro, appunto ,il termine dei sei mesi l’amministratore deve sia far approvare il rendiconto sia dare inizio alla riscossione forzosa.

Che cosa si intenda per riscossione forzosa non è cosa di facile determinazione, infatti si ritiene che non potendo l’amministratore procedere personalmente sia sufficiente che egli affidi ad un legale l’incarico di procedere alla riscossione anche coattiva qualora si renda necessaria.

Qualora, poi, sia stata promossa azione giudiziale, rimarrà comunque poi obbligato (in virtù di quanto previsto dal n. 6) dell’articolo 1129 c.c. nella sua nuova formulazione) a curare diligentemente l’azione e la conseguente esecuzione coattiva.

Il primo comma dell’articolo 63 disp. att. c.c. concede all’amministratore un mezzo rapido, sicuro ed efficace per il recupero dei contributi dovuti dai singoli condòmini sulla base dello stato di ripartizione delle spese. Tale mezzo è rappresentato dal decreto di ingiunzione, il quale è un ordine di pagamento emesso dal giudice nei confronti del condòmino moroso. In generale, il decreto ingiuntivo viene dichiarato esecutivo solo allo scadere dei termini per l’opposizione, ma nel caso di specie il legislatore, nel rispetto delle esigenze economiche dell’ente condominiale, ha stabilito l’immediata esecutività del suddetto decreto. All’atto pratico, ciò significa che nel caso in cui la morosità persista, il condominio potrà soddisfarsi immediatamente sui beni del debitore nonostante l’eventuale opposizione, salvo che l’esecutività del decreto non venga sospesa dal giudice.

Le condizioni indispensabili affinché l’amministratore possa ottenere l’ingiunzione di pagamento sono:

— lo stato di ripartizione delle spese;
— l’approvazione dello stesso da parte dell’assemblea.

In mancanza di tali adempimenti, non può parlarsi di credito certo, liquido ed esigibile e non può concedersi decreto ingiuntivo.

La Cassazione ha stabilito che con la delibera di approvazione del bilancio preventivo e del suo riparto può chiedersi il decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo anche dopo l’anno cui il bilancio preventivo si riferisce e fino a quando non verrà approvato il consuntivo.

Ai sensi dell’articolo 63, comma 3, disp. att. c.c., in caso di mora nel pagamento dei contributi che si sia protratta per un semestre, l’amministratore può sospendere il condòmino moroso dalla fruizione dei servizi comuni suscettibili di godimento separato.

Affinché l’amministratore possa sospendere l’erogazione di servizi comuni sono necessari, quindi, i seguenti presupposti:

— che i detti servizi siano suscettibili di utilizzazione separata;
— che la morosità si sia protratta per almeno sei mesi.

Con la riforma introdotta dalla L. 220/2012 è venuta meno la necessità che vi sia apposita autorizzazione nel regolamento di condominio.

Per servizi comuni suscettibili di godimento separato devono intendersi quei servizi che possono essere inibiti al singolo condòmino, senza danneggiare gli altri: si potrà impedire al condòmino moroso l’accesso alla piscina, ma non sarà possibile, per privarlo del riscaldamento, spegnere l’impianto centralizzato.
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