Limite per la transazione giudiziale

Se ha ad oggetto beni comuni indisponibili – per i quali è richiesta l’unanimità dei consensi di tutti i condomini – la transazione può essere decisa solo all’unanimità. Si veda, in questo senso, Cassazione 04/07/2001 n. 9033 e 24/02/2006 n. 4258.

Secondo la pronuncia da ultimo richiamata, " ai sensi dell’articolo 1108 comma 3 del Codice civile è richiesto il consenso di tutti i comunisti – e,quindi, della totalità dei condomini – per gli atti di alienazione del fondo comune, o di costituzione su di esso di diritti reali, o per le locazioni ultranovennali, con la conseguenza che tale consenso è necessario anche per la transazione che abbia oggetto i beni comuni, potendo essa annoverarsi, in forza dei suoi elementi costitutivi, fra i negozi a carattere dispositivo. Pertanto, non rientra nei poteri dell’assemblea, che decide a maggioranza, di autorizzare l’amministratore del condominio a concludere transazioni che abbiano ad oggetto diritti comuni ".

A parte ciò, l’assemblea avendo il potere di autorizzare l’amministratore ad agire in giudizio per l’esercizio dei diritti che non rientrino nella rappresentanza giudiziale attiva del condominio attribuita all’amministratore, a norma dell’articolo 1131 del codice civile, è legittimata a concordare una transazione avente ad oggetto lavori da eseguire sulle parti comuni dell’edificio per eliminare i vizi e difetti in essi riscontrati, senza per questo invadere la sfera dei diritti riservati ai singoli condomini, i quali possono liberamente far valere, nei confronti del costruttore, nonostante la transazione e nei limiti della loro quota, il diritto al risarcimento di eventuali danni ad essi derivanti dall’inadempimento dello stesso ( Cassazione 25 marzo 1980 n. 1194 ).

Fonte: Sivio Rezzonico su " L’esperto risponde " de Il Sole 24 Ore