Le nuove regole per il condominio. Si parte dal 18 giugno

Le nuove regole per il condominio. Si parte dall’amministratore che deve essere in possesso di un diploma di scuola secondaria di secondo grado. Non è previsto più il registro degli amministratori, pur permanendo alcuni requisiti previsti dalla disciplina transitoria, ovvero il titolo di studio richiamato, il godimento dei diritti civili, la formazione e l’assicurazione professionale.

L’amministratore dura in carica un anno e può essere rinnovato per un altro anno.La revoca dell’amministratore può essere deliberata in ogni tempo dall’assemblea, con la maggioranza prevista per la sua nomina oppure con le modalità previste dal regolamento di condominio. Sono inoltre elencati nel dettaglio i casi in cui condomini, anche singolarmente, possono chiedere la convocazione dell’assemblea per far cessare eventuali violazioni e revocare il mandato all’amministratore (quali, ad esempio, la mancata apertura o la mancata utilizzazione del conto corrente condominiale)

Animali

Se in qualche condominio nel passato c’era stata qualche maggioranza nemica degli animali ora l’articolo 16 stabilisce espressamente che "Le norme del regolamento non possono porre limiti alle destinazioni d’uso delle unità di proprietà esclusiva né vietare di possedere o detenere animali da compagnia".

Assicurazione amministratore

L’amministratore, all’atto della nomina deve presentare ai condomini una polizza individuale di responsabilità civile per gli atti compiuti nell’esercizio del mandato i cui oneri sono posti a carico dei condomini.". Altri costi che aumentano

Conto corrente condominiale obbligatorio

Secondo le nuove regole l’amministratore è obbligato a far transitare le somme ricevute a qualunque titolo dai condomini o da terzi, nonché quelle a qualsiasi titolo erogate per conto del condominio, su uno specifico conto corrente, postale o bancario, intestato al condominio; ciascun condomino può accedervi per prendere visione ed estrarre copia, a proprie spese, della rendicontazione periodica. Un conto corrente per le persone giuridiche costano 100 euro l’anno più le commissioni massimo scoperto. Altri costi che aumentano

Lavori in corso abusivi

Destinazioni d’uso e sostituzione parti comuni. Il nuovo articolo prevede che in caso di attività che incidano negativamente e in modo sostanziale sulle destinazioni d’uso delle parti comuni, l’amministratore o i condomini, anche singolarmente, possano diffidare l’esecutore e chiedere la convocazione dell’assemblea per far cessare la violazione, anche mediante azioni giudiziarie.

Riscaldamento e impianti comuni

E’ prevista la possibilità per il condomino di rinunciare all’utilizzo delle parti comuni, come l’impianto di riscaldamento e di condizionamento, qualora dalla sua rinuncia non derivino notevoli squilibri di funzionamento né aggravi di spesa per gli altri condomini.

Sito internet

E possibile che l’assemblea richieda all’amministratore ad attivare un sito internet del condominio (aggiornato mensilmente salvo diversa previsione dell’assemblea), ad accesso individuale protetto da una parola chiave, che consente agli aventi diritto di consultare ed estrarre copia in formato digitale di atti e rendiconti mensili. Le spese per l’attivazione e la gestione del sito internet sono poste a carico dei condomini.

Tabelle millesimali

Il valore proporzionale di ciascuna unità immobiliare è espresso in millesimi in apposita tabella allegata al regolamento di condominio. Tali valori possono essere rettificati o modificati, anche nell’interesse di un solo condomino, con la maggioranza prevista dall’articolo 1136, secondo comma, del codice, nei seguenti casi:

1) quando risulta che sono conseguenza di un errore;

2) quando, per le mutate condizioni di una parte dell’edificio, in conseguenza di sopraelevazione, di incremento di superfici o di incremento o diminuzione delle unità immobiliari, è alterato per più di un quinto il valore proporzionale dell’unità immobiliare anche di un solo condomino. In tal caso il relativo costo è sostenuto da chi ha dato luogo alla variazione.

Ai soli fini della revisione dei valori proporzionali espressi nella tabella millesimale allegata al regolamento di condominio ai sensi dell’articolo 68, può essere convenuto in giudizio unicamente il condominio in persona dell’amministratore. Questi è tenuto a darne senza indugio notizia all’assemblea dei condomini. L’amministratore che non adempie a quest’obbligo può essere revocato ed è tenuto al risarcimento degli eventuali danni.

Videosorveglianza

Le deliberazioni concernenti l’installazione sulle parti comuni dell’edificio di impianti volti a consentire la videosorveglianza su di esse sono approvate dall’assemblea con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio.

In conclusione

In conclusione possiamo rimarcare come vi siano numerosi cambiamenti della figura dell’amministratore. Non è proprio uno sceriffo ma quasi. Certo non è più un dilettante. Deve formarsi di continuo. Non è solo il problema della nomina a partire da otto unità abitative, o il tacito rinnovo alla scadenza di un anno, è l’aumento delle incombenze:

a) si pensi ad esempio alla tenuta del registro dell’anagrafe condominiale,
b) alla tenuta del registro di contabilità nel quale vanno registrate tutte le operazioni di dare/avere in ordine cronologico entro trenta giorni dall’effettuazione;
c)alla nuova complessa composizione del rendiconto;
d) obbligo di convocazione dell’assemblea per l’approvazione del medesimo entro centoottanta giorni.

Viene previsto anche l’obbligo, salvo dispensa dell’assemblea, di agire in giudizio (anche) ai sensi dell’art 63 disp att cc per la riscossione coattiva dei crediti verso il condomino moroso entro sei mesi dalla chiusura dell’esercizio nel quale il credito esigibile è compreso. Altrimenti l’amministratore è rimosso.

E poi c’è anche il fatto che per i creditori terzi, come ad esempio fornitori dell’acqua, la cosiddetta solidarietà passiva, si esercita ma è vietato ai creditori di agire nei confronti dei condomini in regola se non dopo aver esercitato l’azione nei confronti dei morosi.

Condomini più attenti, niente deleghe all’amministratore, maggioranze qualificate per
per operazioni speciali, quali

l’eliminazione delle barriere architettoniche,
il contenimento del consumo energetico,
la realizzazione di impianti fotovoltaici, di cogenerazione, fonti eoliche o comunque rinnovabili,
realizzazione di parcheggi destinati al servizio delle unità immobiliari o dell’edificio, -impianti centralizzati per la ricezione radiotelevisiva.

Il nuovo condominio debutta: è in vigore dal 18 giugno 2013.
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