Che funzioni ha l’ amministratore di condomìnio?

Questa figura legale è prevista dal Codice Civile. Le sue funzioni sono regolate dagli artt. 1130 e 1131 del capo II intitolato “Del condomìnio degli edifici”.
Questa figura giuridica è stata pensata e inquadrata dal legislatore in una persona fisica.

La norma ha condensato tutte le funzioni aziendali necessarie per governare l’ ente condomìnio su un soggetto giuridico responsabile, il quale esercita tutte le funzioni di governo e di controllo nei limiti della propria professionalità.

Queste funzioni aziendali, con gli anni, sono diventate sempre più gravose e impegnative, e hanno causato una trasformazione sia della figura, sia dell’ organizzazione interna di questo soggetto responsabile, identificato dalla legge nella persona dell’ amministratore di condomìnio.

Oggi, infatti, questa figura è diventata una struttura organizzata e articolata; spesso cresce e si trasforma nella veste giuridica di società commerciale; a volte anche di società di capitali.

Si può dire, in altre parole, che la figura dell’ amministratore di condomìnio ha, nel tempo, assunto in proprio tutta l’ organizzazione aziendale necessaria per gestire l’ ente condomìnio, diventando un vero e proprio centro organizzativo aziendale esterno, di supporto a tutte le esigenze effettive e/o potenziali necessarie.

Pertanto oggi con la denominazione “amministratore di condominio”, si intende l’ insieme delle funzioni aziendali di seguito elencate:

FUNZIONE DI GESTORE AMMINISTRATIVO E FINANZIARIO, con le competenze riferibili alla figura del ragioniere, e le funzioni previste dagli artt. 1130 punto 3) e 1130 ultimo comma del codice civile.

FUNZIONE DI LEGALE RAPPRESENTANTE DEL CONDOMINIO, con le competenze riferibili alla figura dell’ avvocato o del commercialista, e le funzioni previste dagli artt. 1130 punto 4) e 1131 del codice civile.

FUNZIONE DI GESTORE TECNICO E ORGANIZZATIVO, con le competenze riferibili alla figura del Geometra, e le funzioni previste dall’ art. 1130 punti 1) e 2) del codice civile.

Queste sono le figure aziendali previste dalla legge a suo tempo.

Con gli anni si stanno consolidando anche le figure aziendali di seguito elencate, le quali sono inquadrate, di fatto, nell’ organizzazione dell’ ente “amministratore di condomìnio” in modo implicito, pur se non espressamente previsto dal codice civile:

FUNZIONE DI GESTORE FISCALE, con le competenze specifiche per predisporre i modelli fiscali che sono stati previsti a carico dell’ ente condomìnio, spesso con la collaborazione di un commercialista di fiducia esterno.

FUNZIONE DI GESTORE LEGALE, con le competenze riferibili alla figura dell’ avvocato, per tutte le incombenze di natura contrattuale a carico dell’ ente condomìnio a cui l’ amministratore deve fornire assistenza e consiglio, spesso con l’ ausilio di un avvocato di fiducia esterno.

FUNZIONE DI GESTORE DELLE RISORSE UMANE, per ciò che riguarda il rapporto con il personale dipendente, spesso tenuto con l’ ausilio di un consulente del lavoro esterno.

Questo coacervo di funzioni aziendali attribuite in maniera sommaria dalla legge al soggetto giuridico identificato con il termine “amministratore di condomìnio”, provoca, a giudizio di chi scrive, delle evidenti diseconomie.
Anzitutto si deve rilevare la confusione di ruoli e l’ eccessivo accentramento sia di responsabilità, sia di potere, da parte dell’ amministratore di condomìnio.
E’ questo accentramento che provoca incomprensioni, poiché non sono precisamente definiti i servizi che l’ ente amministratore si impegna a fornire, ed, inoltre, tutti i servizi definiti dalla legge sono spesso valutati in modo cumulativo con un compenso forfettario, il quale raramente, a giudizio di chi scrive, ne compensa adeguatamente il carico di lavoro necessario per il corretto svolgimento.

Vi è da dire, per contro, che gli stessi amministratori di condomìnio, spesso, non sono consapevoli del proprio ruolo, non chiariscono le proprie funzioni e i propri servizi, e mantengono il mercato, dal loro punto di vista, in una situazione incerta e confusa.

La mancanza di regole comuni di comportamento è constatabile da chiunque, tanto che non è neppure chiaro il concetto di competenza economica e competenza finanziaria dell’ esercizio amministrativo; tanto che gli stessi amministratori hanno diverse e varie teorie su come, e persino sull’ obbligo di rappresentare la quadratura formale dei fondi finanziari di proprietà dell’ ente condomìnio.

Tutta questa situazione incerta ha le sue conseguenze dirette sul rapporto commerciale che si instaura tra l’ ente condomìnio e l’ ente amministratore.
Come accennato in precedenza, il compenso dell’ amministratore è cumulativo di tutte le prestazioni richieste, senza alcuna distinzione.
I servizi richiesti non sono precisamente definiti e valutati.
Non sono chiari, esattamente, i servizi necessari per la gestione amministrativa, per la gestione tecnica e per la gestione di rappresentanza legale di un ente condomìnio.
Proprio a causa di questa mancanza di informazioni, nasce una generale sfiducia e insoddisfazione, che impedisce una crescita culturale ed organizzativa dell’ azienda condomìnio.

Un potenziale economico enorme rimane quindi non sfruttato; interi settori di mercato potenziali restano nascosti, e non hanno la possibilità di nascere e svilupparsi, e la professionalità di tanti operatori del settore amministrativo, tecnico e legale, non hanno la possibilità di crescere nei loro ambiti, poiché il mercato richiede una pluralità di prestazioni aggiuntive le quali sono richieste in modo unitario, anche se provengono da scuole culturali differenti.

Tutta questa situazione che ho riassunto, a mio giudizio, merita una approfondita riflessione.

E’ necessario cercare strade nuove ed inventare modi di gestire innovativi.
Solo a queste condizioni sarà possibile sviluppare le organizzazioni aziendali degli enti condomìnio, le quali oggi sono schiacciate da regole vecchie e da modi di gestire non controllati.

Se volete aiutarmi in questa ricerca, scrivetemi.