Le attribuzioni per l’ amministratore di condominio

Dovrà predisporre una sintetica «nota integrativa» esplicativa della gestione, dei rapporti in corso e delle questioni pendenti

Il nuovo art. 1130 c.c., integralmente sostituito dalla L. n. 220/2012, è intitolato “attribuzioni dell’amministratore” (non deve essere quindi confuso con l’articolo 1129, di cui ci siamo già occupati, dedicato alla “Nomina, revoca ed obblighi dell’amministratore”) e contiene un decalogo delle attività che l’amministratore di condominio deve assolvere.

A titolo comparativo, si consideri che l’articolo 1130 ante riforma contemplava soltanto cinque “blocchi” di attribuzioni, tutte confermate nel nuovo testo.

A tale “zoccolo duro” sono state ora espressamente aggiunte (numeri da 5 a 9 del nuovo art. 1130) altre cinque attività, che in massima parte codificano compiti che gli amministratori già svolgono per necessità o – nella best practice – per scelta.

Ci riferiamo a:

– esecuzione degli adempimenti fiscali;
– tenuta del registro di anagrafe condominiale (contenente informazioni relative non solo ai proprietari e ai titolari di diritti reali, ma anche ai “portatori” di diritti personali di godimento – inquilini, comodatari e simili –, ai dati catastali di ciascuna unità, alle condizioni di sicurezza) e suo aggiornamento, ai cui fini è stabilito che “ogni variazione dei dati deve essere comunicata all’amministratore in forma scritta entro sessanta giorni” e che questo, in caso di inerzia, mancanza o
incompletezza, “richiede con lettera raccomandata le informazioni necessarie” e “in caso di omessa o incompleta risposta (…) acquisisce le informazioni necessarie, addebitandone il costo ai responsabili”;
– tenuta dei registri dei “verbali delle assemblee” (nei quali è prescritto, tra l’altro, che devono essere annotate le “brevi dichiarazioni rese dai condomini che ne hanno fatto richiesta”), di “nomina e revoca dell’amministratore” (tra le informazioni da annotare, la legge prevede ora anche “gli estremi del decreto in caso di provvedimento giudiziale” relativo alla nomina e/o alla revoca), di “contabilità” (nel quale vanno annotati in ordine cronologico, entro trenta giorni
dall’effettuazione, i singoli movimenti in entrata e in uscita);
– conservare la documentazione inerente alla gestione riferibile al rapporto con i condomini e allo stato tecnicoamministrativo dell’edificio e del condominio;
– fornire al condomino che ne faccia richiesta attestazione relativa allo stato dei pagamenti degli oneri condominiali e delle eventuali liti in corso, necessaria soprattutto nel caso in cui un condomino si accinga a cedere la propria unità al fine di documentare all’acquirente la sussistenza di eventuali criticità legali o passività già manifestatesi, rilevanti anche ai sensi e per gli effetti della responsabilità solidale ex art. 63 delle Disposizioni di attuazione (comma 2 della versione “ante riforma”; comma 4 della nuova versione), per effetto del quale “Chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all’anno in corso e a quello precedente”.

Il nuovo articolo 1130 prevede altresì che l’amministratore debba redigere il rendiconto annuale della gestione e convocare l’assemblea annualmente per l’approvazione dello stesso entro 180 giorni.

Il rendiconto condominiale costituisce lo specifico oggetto dell’art. 1130-bis, di nuova introduzione. Tale rendiconto deve contenere le voci di entrata e uscita e ogni altro dato inerente alla situazione patrimoniale del condominio, ai fondi disponibili, alle eventuali riserve, “che devono essere espressi in modo da consentire l’immediata verifica”.

Si compone di un registro di contabilità, di un riepilogo finanziario, di una nota sintetica esplicativa della gestione.

Si noti come la versione della riforma approvata dal Senato nel 2011 stabilisse che “il rendiconto condominiale è redatto con criteri di competenza”, previsione venuta meno nel testo modificato dalla Camera nel settembre 2012 e, infine, divenuto legge.

È prevista la possibilità che l’assemblea nomini un revisore della contabilità condominiale, possibilità sempre utile, in particolare in assetti condominiali o supercondominiali complessi, con ripartizione della spesa sulla base dei millesimi di proprietà e approvazione a maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno metà del valore dell’edificio (art. 1136, commi 2 e 4).

Le scritture e i documenti giustificativi devono essere conservati per dieci anni dalla data di registrazione e gli interessati (condomini, titolari di diritti reali o di godimento) possono prenderne visione in ogni tempo ed estrarre copia a proprie spese dei documenti giustificativi di spesa. L’assemblea può anche nominare, oltre all’amministratore, un consiglio di condominio di almeno tre condomini negli edifici di almeno 12 unità, con funzioni consultive e di controllo.
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