Lavori urgenti: responsabilità in condominio

È purtroppo assai frequente in ambito condominiale il rimpallo di responsabilità nel caso in cui vi sia da provvedere urgentemente ad opere di manutenzione. Sia per la scarsezza di risorse economiche che per una troppo diffusa inerzia e lentezza nell’adottare decisioni, si è costretti a vivere o a frequentare condomini in pessime condizioni di conservazione. Senza contare i rischi per l’incolumità anche fisica che una cattiva manutenzione degli immobili condominiali porta con sé.

Chiariamo, allora, cosa prevede la legge nel caso di lavori urgenti su beni di proprietà condominiale (ad esempio scale, tetti, grondaie, muri esterni, cancellate di recinzione, asfalto di rampe o di viali interni, balconi ecc.).

Innanzitutto, per il codice civile [1] l’amministratore ha il potere ed il dovere di ordinare lavori di manutenzione urgente, riferendone poi alla prima assemblea utile.
L’urgenza si verifica ogni qual volta l’impellenza dell’intervento sia resa palese dalla necessità di evitare che possano verificarsi danni a seguito del peggioramento dello stato di conservazione del bene da riparare.

Nel caso in cui si presenti una situazione di questo tipo (si pensi ad esempio ad un tetto che mostri segni di cedimento delle tegole o delle strutture che lo costituiscono) l’amministratore ha non solo il diritto, ma anche il dovere di decidere l’esecuzione delle opere necessarie a porre immediato rimedio alla situazione anche e soprattutto per evitare responsabilità di tipo penale a proprio carico.

Naturalmente, se l’amministratore, pur essendosi attivato, non potesse in concreto affidare ad alcuno l’esecuzione degli urgenti e necessari lavori, per la carenza di fondi disponibili, e non essendosi i condomini affrettati a fornirgli le risorse necessarie, non può essere ritenuto responsabile, nemmeno penale.

In questo caso sarebbero, invece, i singoli condomini ad essere chiamati a rispondere sia in sede civile che penale per eventuali danni causati dall’omesso intervento urgente.

La legge, infine, legittima anche il singolo condomino ad intervenire a proprie spese in caso d’urgenza per ripristinare beni condominiali carenti di manutenzione e dai quali potesse derivare pericolo anche per i terzi.

La legge [2] in tale evenienza dà modo al singolo condomino di far eseguire i lavori urgenti, senza preventiva autorizzazione dell’assemblea o dell’amministratore, e chiederne poi il rimborso pro quota agli altri condomini dimostrandone il carattere urgente (attraverso, ad esempio, la perizia di un professionista abilitato).

È questa una via d’uscita per quei condomini coscienziosi e responsabili che non volessero rispondere di eventuali danni causati ad altri condomini o a terzi nel caso gli altri comproprietari restassero del tutto inerti e lasciassero pericolosamente carenti di interventi di ripristino beni di proprietà condominiale deteriorati.