Lavori urgenti in condominio

Non è raro che nei complessi condominiali italiani, specie in questo periodo di crisi economica, venga procrastinata l’esecuzione di lavori necessari, a volte anche estremamente urgenti, per il ripristino di parti comuni danneggiate (ad esempio: muri perimetrali, recinzioni, tetti, lastrici solari, piante pericolanti). Il problema si complica quando la mancata esecuzione delle opere di manutenzione ordinaria o straordinaria può comportare pericolo di danno per la salute dei condomini o di terzi estranei.

Che spetta fare, allora, all’amministratore nel caso in cui l’assemblea non riesca a raggiungere un accordo sul punto: il rappresentante del condominio è comunque tenuto ad autorizzare i lavori necessari ed, eventualmente, con quali eventuali limiti?

La legge [1], a questo riguardo, stabilisce che l’amministratore non può ordinare lavori di manutenzione straordinaria, salvo che rivestano carattere urgente. In tal caso, però, ha l’obbligo di riferirne nella prima assemblea successiva all’autorizzazione stessa”.

Dunque, la regola è che le opere di manutenzione straordinaria sono esclusivamente di competenza dell’assemblea: l’amministratore deve sempre convocare quest’ultima affinché, assumendosi le proprie responsabilità, deliberi sull’effettuazione delle opere di straordinaria manutenzione.

Tuttavia esiste l’eccezione alla regola: se c’è urgenza, l’esecuzione di lavori di manutenzione possono – anzi, devono – essere sollecitati ed autorizzati direttamente dall’amministratore senza necessità di avvisare l’assemblea o di ottenerne delibera.

L’amministratore, avrà poi il dovere di riferire delle opere da lui autorizzate senza il previo consenso dell’assemblea, a quest’ultima nella prima riunione successiva.

Il potere dell’amministratore di intervenire in caso di urgenza è circoscritto all’esecuzione dei lavori “strettamente necessari” cioè a quelli tali da evitare possibili conseguenze dannose dal mancato esercizio degli stessi.

Perciò, una volta esaurito l’intervento necessario nell’interesse dei condomini ad evitare il pericolo di un maggior danno, o la prevenzione di un possibile illecito commesso a danno di terzi (si pensi a cadute di calcinacci su auto in sosta o su passanti, oppure alla presenza di buche sulla strada condominiale o ad eventuali rami pericolanti ecc.), l’amministratore è obbligato a riferire all’assemblea che, nella prima seduta, deciderà se ed in quale maniera proseguire nei lavori.

In tale sede i condomini dovranno verificare che la spesa autorizzata dall’amministratore sia stata effettivamente sopportata per ragioni di urgenza: in occasione, perciò, dell’assemblea chiamata a ratificare la spesa decisa dall’amministratore, questi dovrà dimostrare l’urgenza dei lavori fatti eseguire.

L’assemblea e, quindi, i singoli condomini potranno valutare l’esistenza o meno dell’urgenza ed in caso negativo, non ratificando la spesa autorizzata dall’amministratore, sarà questi, personalmente, a dover sopportare integralmente la spesa.

Ecco perché, a tal fine, è opportuno che l’amministratore si munisca di tutti i documenti e le prove necessarie per dimostrare all’assemblea il carattere di urgenza della spesa da lui autorizzata.
[1] Art. 1135, comma 2, cod. civ.
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