Lavori straordinari urgenti, quando l’amministratore può ordinarli autonomamente?

Tra le attribuzioni dell’amministratore vi è anche quella di poter ordinare autonomamente – ai sensi dell’art. 1135, secondo comma, c.c. – lavori di manutenzione straordinaria urgenti con l’obbligo, in tal caso, di “riferirne nella prima assemblea”.

Premesso che tale facoltà può essere senz’altro collegata all’art. 1130 c.c. e, in particolare, al dovere che questa norma pone in capo all’amministratore di compiere atti conservativi relativi alle parti comuni dell’edificio (con la conseguenza che, ricorrendone i presupposti, questo potere di intervento diventa, all’evidenza, un vero e proprio obbligo), ciò che è importate aver presente, in proposito, è che l’urgenza cui fa riferimento il citato art. 1135 c.c. è configurabile – secondo il pensiero di giudici ed interpreti (cfr., fra le altre, Cass. sent. n. 6400 del 6.12.’84, e, in dottrina, AA. VV., Trattato del condominio, ed. Cedam, 2008, 556) – non solo in presenza di una situazione di pericolo certo e imminente, ma anche, più semplicemente, potenziale.

Eventualità che, ad esempio, può verificarsi nel caso di cornicioni pericolanti in relazione ai quali non sia possibile provvedere, in tempi stretti, alla convocazione di un’apposita assemblea. Naturalmente l’intervento (autonomo) dell’amministratore dovrà limitarsi ad eliminare la situazione di pericolo, rinviando all’assemblea la decisione sui successivi incombenti.

Quanto all’obbligo di riferire nella “prima assemblea”, va precisato che, ove tale obbligo non venga osservato, l’amministratore non perde, per questo, il diritto al rimborso delle spese riconosciute urgenti. Secondo la giurisprudenza, infatti, l’obbligo in questione non si ricollega alla necessità di ratifica di un atto esorbitante dal mandato, rientrando, piuttosto, nel più generale dovere che incombe in capo a chi amministra di rendere conto della sua gestione ai condòmini (cfr. Cass. sent. n. 1481 del 15.9.’70).
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