Parti comuni danneggiate dai lavori in casa? Paga l’impresa
Il condomino che intende procedere con lavori di ristrutturazione del proprio appartamento deve darne preventiva notizia all’amministratore, in particolar modo nel caso in cui le opere, pur se riguardanti in primo luogo la singola unità immobiliare, vanno in qualche modo a interessare le parti o i servizi comuni. Il proprietario committente deve, dal canto suo, controllare che i lavori siano svolti secondo le direttive concordate con l’impresa incaricata di eseguirli, la quale deve invece svolgere le proprie attività utilizzando la diligenza e la perizia necessaria al caso concreto, non solo attenendosi al progetto, ma anche segnalando eventuali errori o carenze progettuali riscontrate in base alle proprie cognizioni tecniche oppure durante la stessa esecuzione dei richiesti interventi.
Fermi questi limiti, l’impresa deve operare in piena autonomia, con una propria organizzazione e con propri mezzi. Il suo compito finale è quello di consegnare al condomino il risultato della sua opera. A ciò consegue che essa deve ritenersi unica responsabile dei danni che eventualmente possono derivare a terzi nell’esecuzione dei lavori. Oltre che rispondere infatti dei vizi dell’opera, quando cioè questa manchi di qualità per il tipo di materiale utilizzato o per le modalità con cui è stata eseguita, è anche responsabile per i danni che eventualmente provoca a beni o impianti condominiali: si pensi alla rovina del portone condominiale durante il passaggio dell’automezzo dell’impresa dall’androne comune oppure alla inavvertita rottura di una tubazione del servizio di riscaldamento durante la sostituzione dei termosifoni, magari con conseguente allagamento di spazi condominiali.
Per i lavori mal eseguiti, l’impresa risponde direttamente nei confronti del committente, sempre che costui osservi l’obbligo di denunciare all’impresa stessa le difformità e i vizi entro sessanta giorni dalla scoperta, a pena di decadenza da ogni diritto (articolo 1667, Codice civile): è sufficiente una lettera raccomandata con cui la si invita a intervenire per eliminarli. La denuncia non serve nel caso in cui sia la stessa impresa a riconoscerne l’esistenza, accompagnata dall’impegno di provvedere alla loro eliminazione.
Nel caso invece di danni arrecati al condominio (oppure, in genere, a beni di qualsiasi altro condomino), è bene che la denuncia all’impresa sia fatta immediatamente, dandone ovviamente contestuale notizia all’amministratore o al diretto danneggiato.
Ciò non elimina però la diretta responsabilità del committente condomino a rispondere dei danni provocati dall’impresa a cui lui ha appaltato i lavori di ristrutturazione della propria unità immobiliare, ancor più quando magari si accerti che questi siano stati affidati a un’impresa assolutamente inidonea a svolgerli.
Si apre a questo punto un duplice scenario, nel senso che il danneggiato deve richiedere il risarcimento del patito danno al condomino, che a sua volta si rivolgerà all’impresa autrice del danno per chiederne il ripristino e quant’altro.
Il condomino, in buona sostanza, è il primo a essere chiamato a risarcire il danno causato dall’impresa da lui scelta. Il che non significa però che debba immediatamente provvedere al pagamento del risarcimento in attesa che vi provveda l’impresa o la compagnia di assicurazione da cui questa chiede di essere manlevata: è pacifico peraltro che quest’ultima debba necessariamente rispondere anche per fatti colposi del danneggiante assicurato, salve naturalmente eventuali clausole limitative del rischio (Cassazione, 26 febbraio 2013 n. 4799). Se da un punto di vista strettamente giuridico chi cagiona ad altri un danno è infatti obbligato a risarcirlo (articolo 2043, Codice civile), è vero che se l’impresa si offre subito non solo di ripristinare il bene danneggiato, ma anche di provvedere, tramite la propria assicurazione, a corrispondere al danneggiato il giusto compenso per il pregiudizio subito, non v’è dubbio che il singolo condomino, sebbene indirettamente responsabile del danno, dovrà considerarsi esonerato da qualsivoglia altro contributo.
Neppure è pensabile che di fronte alla dichiarata concreta disponibilità del danneggiante di risarcire integralmente il danno subito dal condominio, sebbene negli accettabili tempi imposti dalla propria compagnia di assicurazione, questi possa pretendere di ottenerlo dal singolo condomino in via giudiziaria, venendo a mancare, in siffatta situazione, l’interesse a radicare un giudizio che addirittura potrebbe vederlo soccombente sotto il profilo della temerarietà del radicato contenzioso.
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