Spesso ci viene domandato: “ Devo eseguire dei lavori di ristrutturazione della mia unità immobiliare, per farlo devo chiedere il permesso al condominio?” La risposta varia a seconda del caso specifico ma in linea generale il responso è il seguente: se gli interventi riguardano solamente parti di proprietà esclusiva e non esistono particolari disposizione del regolamento condominiale contrattuale, l’unica norma che deve rispettare, oltre a quelle urbanistiche, è l’art. 1122 c.c.
Che cosa succede invece se le opere interessano parti di proprietà comune?
Prendiamo il caso dell’ipotesi più importante, vale a dire quella in cui è necessario il permesso di costruire.
Ai sensi dell’art. 11 d.p.r. n. 380/01, rubricato Caratteristiche del permesso di costruire:
Il permesso di costruire è rilasciato al proprietario dell’immobile o a chi abbia titolo per richiederlo.
Il permesso di costruire è trasferibile, insieme all’immobile, ai successori o aventi causa. Esso non incide sulla titolarità della proprietà o di altri diritti reali relativi agli immobili realizzati per effetto del suo rilascio. È irrevocabile ed è oneroso ai sensi dell’articolo 16.
Il rilascio del permesso di costruire non comporta limitazione dei diritti dei terzi.
La giurisprudenza amministrativa ha specificato che l’amministrazione competente, nel caso si intravedano problemi in merito alla titolarità del bene per il quale è stata avanzata la richiesta, può svolgere indagini sulla proprietà, anche chiedendo chiarimenti ai diretti interessati. Ciò, sia ben chiaro, senza addentrarsi in intricati approfondimenti ma al solo fine di chiarire se chi ha richiesto il permesso è legittimato a farlo. In tal senso, in una recente sentenza del T.A.R. di Napoli, è stato affermato che “ l’attività istruttoria svolta dall’amministrazione non ha, dunque, il fine di risolvere contrasti tra privati in merito alla titolarità dell’area, ma di accertare il requisito della legittimazione soggettiva del richiedente. Al riguardo, si sottolinea che l’affermazione del potere di verifica del titolo di proprietà non significa affatto che l’amministrazione abbia l’obbligo incondizionato di effettuare complessi e laboriosi accertamenti diretti a ricostruire tutte le vicende riguardanti l’immobile considerato. Anzi, il principio generale del divieto di aggravamento del procedimento consente all’amministrazione di semplificare ed accelerare tutte le attività di verifica sul titolo, valorizzando gli elementi documentali forniti dalla parte interessata”.
In questo contesto, proseguono dal Tribunale amministrativo partenopeo “ qualora l’amministrazione sia portata a conoscenza dell’esistenza di diritti vantati da terzi soggetti sull’immobile, non potrà esimersi dal verificare la situazione. Così in caso di opere che vadano ad incidere sul diritto di altri comproprietari, è legittimo esigere il consenso degli stessi e negare il rilascio del permesso qualora vi sia un conclamato dissidio. Su tali basi la giurisprudenza ha ritenuto che se normalmente l’amministrazione non è tenuta a svolgere indagini particolari in presenza della richiesta edificatoria prodotta da un condomino, al contrario, qualora uno o più degli altri condomini si attivino per denunciare il proprio dissenso rispetto al rilascio del titolo edificatorio, il Comune deve verificare se l’istante abbia l’effettiva disponibilità del bene oggetto dell’intervento edificatorio; il altri termini il Comune verifica il rispetto dei limiti privatistici, purché siano immediatamente conoscibili, effettivamente e legittimamente conosciuti nonché incontestati, di guisa che il controllo si traduca in una semplice presa d’atto” (T.A.R. Napoli Campania sez. II 31 luglio 2012 n. 3666).
Insomma la famosa autorizzazione scritta ad eseguire i lavori, firmata in calce da tutti i condomini (la firma dell’amministratore non è necessaria né sufficiente non potendo egli disporre del diritto dei singoli sulle parti comuni), deve essere considerata sufficiente ai fini del rilascio del permesso di costruire.
Avv. Alessandro Galllucci