Lavori condominio; fondi ad hoc ma senza saldo

L’assemblea ha la possibilità di deliberare la costituzione di un fondo speciale per fare fronte a futuri interventi di manutenzione straordinaria. Il fondo è una riserva monetaria che l’assemblea decide di creare per consentire ai condomini di avere poi la somma necessaria per potere dare inizio a tali lavori, in previsione di eventuali morosità o ritardi nei pagamenti in conseguenza delle precarie disponibilità economiche dei partecipanti al condominio.

La specialità del fondo consiste nel fatto che lo stesso non può essere altrimenti utilizzato se non per la destinazione decisa dai condomini e che deve essere istituito solo per gli specifici interventi di manutenzione straordinaria deliberati dall’assemblea e non già per future opere non ancora determinate e neppure determinabili.

Per manutenzione straordinaria si intende quella al di fuori della normalità e abitualità da eseguirsi sugli impianti e sulle cose comuni e, in genere, quella mirante a conservarne nel tempo o a ricostruirne o innovarne la struttura.

Le decisioni che riguardano tale tipologia di opere sull’edificio vanno naturalmente sempre assunte con notevole prudenza e proprio perché di norma impongono al condomino un rilevante sacrificio economico richiedono un diverso e più elevato quorum: il consenso della maggioranza degli intervenuti in assemblea che rappresenti almeno la metà del valore millesimale dell’edificio.

Sino all’ormai prossima entrata in vigore della legge di riforma (18 giugno 2013) l’assemblea ha dunque la semplice facoltà – e non l’obbligo – di costituire un fondo per l’esecuzione di manutenzioni straordinarie, peraltro per un importo liberamente quantificabile dall’assemblea stessa.

L’intervenuta riforma ha però modificato l’articolo 1135 del Codice civile e ha imposto invece l’obbligo per l’assemblea, in caso di deliberazioni aventi a oggetto l’approvazione di opere di manutenzione straordinaria e/o di innovazioni, di costituire un fondo speciale di importo pari ai lavori da realizzare.

La ragione è in primo luogo quella di imporre al consesso assembleare una contabilità separata per la realizzazione di opere straordinarie e per il riparto delle relative spese, nonché di far dotare in tempo il condominio della necessaria provvista di denaro per affrontare spese che generalmente sono assai rilevanti.

Il fine è anche quello di rafforzare la garanzia di coloro che sono chiamati a realizzare le opere deliberate, mediante la predisposizione e l’individuazione di un’apposita provvista vincolata alla tacitazione delle pretese creditorie.

Nonostante l’apparente semplicità letterale della nuova disposizione, non è chiaro quale sia in concreto l’incombenza richiesta dalla legge all’assemblea allorché questa deliberi la realizzazione di opere di manutenzione straordinaria e/o di innovazioni e soprattutto quale sia il destino delle deliberazioni eventualmente sprovviste della obbligatoria costituzione del fondo.

Può ritenersi, da un lato, che la mancata costituzione del fondo contestualmente alla delibera di simili interventi per un importo pari al loro complessivo costo comporti l’annullabilità della delibera.

Il che porta però di fatto alla paralisi di qualsivoglia decisione collettiva di approvazione di opere di rilevante incidenza economica, essendo infatti ben difficile che i condomini giungano a deliberare opere straordinarie con i fondi necessari già esistenti e accantonati.

Più verosimilmente il legislatore, con la previsione della obbligatorietà della costituzione del fondo speciale di importo pari all’ammontare dei lavori da eseguire, ha semplicemente voluto richiedere una contabilità separata per tali lavori, attraverso la predisposizione di una provvista speciale ove vanno a confluire i contributi dovuti per lo specifico fine, secondo le cadenze temporali deliberate in assemblea e concordate con l’impresa esecutrice dei lavori.

Simile previsione va inoltre raccordata con il previsto obbligo dell’amministratore, su istanza dei creditori ancora non soddisfatti, di comunicare a loro i dati degli eventuali condomini morosi (nuovo articolo 63 disposizioni attuative Ccc), dati che si possono ricavare proprio dalle risultanze della contabilità separata per le opere intraprese e dai movimenti contabili indicati nel fondo speciale.

A evitare vizi di legittimità delle delibere basterà dunque che l’assemblea dei condomini preveda, contestualmente all’approvazione dei lavori da eseguire, la costituzione del fondo speciale nel quale fare successivamente confluire la provvista.
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