A norma dell’ art. 1135 c.c., tra le attribuzioni dell’assemblea dei condomini rientra quella di deliberare le opere di manutenzione straordinaria e le innovazioni, costituendo obbligatoriamente un fondo speciale di importo pari all’ ammontare dei lavori.

L’ amministratore non può autorizzare lavori straordinari senza delibera

La decisione relativa ai lavori di ordinaria manutenzione è rimessa all’ amministratore del condominio, il quale dispone i lavori di manutenzione anche senza preventiva delibera assembleare, erogando le quote deliberate nel preventivo per la manutenzione delle parti comuni dell’edificio.

A questa regola fa eccezione l’ipotesi in cui i lavori straordinari si rendano necessari in quanto aventi carattere d’urgenza, dunque non rinviabili in attesa dell’assemblea; in questi casi la legge stabilisce che, una volta disposti i lavori urgenti, l’amministratore debba obbligatoriamente riferirne alla prima assemblea utile.

Cosa succede se il condominio disconosce i lavori straordinari commissionati dall’ amministratore, contestandone l’urgenza e rifiutandosi di pagarne il relativo importo?

Sentenza della corte di cassazione

Del caso in cui l’ assemblea disconosca l’ urgenza dei lavori straordinari commissionati dall’ amministratore sprovvisto di delibera, si è occupata la Corte di Cassazione, con la sentenza n.2807/2017 depositata il 2 febbraio 2017.

Nella causa vertente tra un’impresa di lavori edili da una parte ed il condominio dall’altra, su ricorso dell’amministratore, il quale è stato condannato in appello a manlevare il condominio dall’ obbligo di pagare i lavori straordinari non deliberati dall’assemblea.

La Suprema Corte, nell’ esaminare in particolare le obbligazioni riferibili direttamente al condominio, ha affermato il principio secondo cui in materia di lavori di straordinaria amministrazione disposti dall’amministratore senza previa delibera, non è configurabile alcun diritto di rivalsa o di regresso del condominio, atteso che i rispettivi poteri dell’amministratore e dell’assemblea sono delineati con precisione dal codice civile (art. 1130 e 1135), che limita le attribuzioni dell’amministratore all’ordinaria amministrazione, con la sola eccezione dei lavori urgenti.

Di conseguenza, nel caso in cui l’amministratore, avvalendosi dei poteri di cui all’art. 1135 comma 2 cc., abbia assunto l’iniziativa di compiere lavori straordinari caratterizzati dall’urgenza, ove questa effettivamente ricorra ed egli abbia speso, nei confronti dei terzi, il nome del condominio, quest’ultimo deve ritenersi validamente rappresentato e l’obbligazione è direttamente riferibile al condominio.

Esclusa la rivalsa del condominio se i lavori non rivestono carattere di urgenza

Laddove i lavori commissionati dall’ amministratore non rivestano carattere d’urgenza, il relativo rapporto obbligatorio non è riferibile al condominio, trattandosi di atto posto in essere dall’ amministratore al di fuori dei propri poteri.

In quest’ultimo caso, precisa la Cassazione, non è configurabile un’azione di rivalsa del condominio – che abbia pagato i terzi esecutori dei lavori – nei confronti dell’amministratore.

Ne deriva che il condominio citato dall’impresa che pretende il pagamento dei lavori commissionati dall’amministratore, al di fuori dei propri poteri, se vuole evitare di essere condannato deve provare in giudizio che i lavori straordinari non avevano carattere d’urgenza, pertanto di non essere tenuto all’ adempimento di un’obbligazione ad esso non riferibile.

Non può il condominio, una volta condannato al pagamento, agire in rivalsa nei confronti dell’amministratore, chiamandolo in manleva, per le motivazioni espresse dai giudici di legittimità nella richiamata sentenza.