Uno degli argomenti più spinosi in tema di interventi manutentivi e ripartizione dei relativi costi riguarda il lastrico solare.
Partiamo dalla definizioni di lastrico:
La legge non ne fornisce la nozione.
Fondamentale, quindi, l’opera interpretativa di dottrina e giurisprudenza.
Abbiamo selezionato la definizione che appare, a nostro giudizio, quella che fotografa meglio il concetto in esame.
Nozione di lastrico solare
“Per lastrico solare si intende la superficie terminale dell’edificio che abbia la funzione di copertura – tetto delle sottostanti unità immobiliari, comprensivo di ogni suo elemento, sia pure accessorio, come ad esempio la pavimentazione” (Cass. 13 dicembre 2013 n. 27942).
In questo caso la Corte regolatrice ha specificato che non tutto ciò che è presente sul lastrico può essere considerato parte integrante del medesimo.
Nella medesima pronuncia, infatti, è stato affermato che il concetto di lastrico “non può estendersi a quelle opere ivi esistenti che, sporgendo dal piano di copertura, siano dotate di autonoma consistenza e abbiano una specifica destinazione al servizio delle parti comuni” (Cass. ult. cit.).
Nel caso specifico la Corte ha escluso che i torrini delle scale potessero essere considerati parte del lastrico.
I torrini della gabbia scale ed il locale ascensore sono beni a sè stanti rispetto al lastrico solare
Diverso, ad avviso di chi scrive, il discorso per quelle parti di lastrico che, sporgendo orizzontalmente, vanno a creare una sorta di balcone in continuità con il lastrico medesimo, aggettando, però, rispetto alla sagoma dell’edificio.
Siccome, in queste ipotesi, tali prolungamenti non hanno specifica destinazione né autonoma consistenza, pertanto devono essere considerati parte integrante del lastrico medesimo.
Il lastrico solare dotato di parapetti, che sia utilizzabile anche per funzioni differenti da quella di mera copertura dell’edificio, è chiamato terrazza.
Se il lastrico (e la terrazza) sono in proprietà ed uso comune, tutti i condomini devono partecipare alle spese di conservazione sulla base dei millesimi di proprietà, ai sensi dell’art. 1123, primo comma, c.c.
Lastrico solare che serve solo una parte dell’edificio
Se il lastrico solare serve solo una parte dell’edificio, le spese devono essere sostenute solo da quei condomini che ne traggono utilità (art. 1123, terzo comma, c.c.).
E’ il caso, ad esempio, del così detto condominio parziale.
L’utilità, nel caso di terrazzo, non sta solo nella copertura, ma anche nella possibilità di accedervi per altri usi.
In queste ipotesi, nel caso di danni, tutto il condominio (o il condominio parziale se si verte nell’ambito applicativo del terzo comma dell’art. 1123 c.c.) è responsabile in quanto custode del bene ai sensi dell’art. 2051 c.c.
Può accadere, anzi accade molto frequentemente, che solo un condomino (o al massimo un gruppo di condomini) possa utilizzare il lastrico.
Si tratta della fattispecie disciplinata dall’art. 1126 c.c., rubricato Lastrici solari di uso esclusivo, che dispone:
Quando l’uso dei lastrici solari o di una parte di essi non è comune a tutti i condomini, quelli che ne hanno l’uso esclusivo sono tenuti a contribuire per un terzo nella spesa delle riparazioni o ricostruzioni del lastrico.
Gli altri due terzi sono a carico di tutti i condomini dell’edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve, in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno.
Ai lastrici solari di uso esclusivo vanno equiparate le terrazze e le terrazze a livello in uso esclusivo.
La Cassazione ha specificato che ai fini dell’applicazione della norma citata, è indifferente che si tratti di parte dell’edificio in uso o proprietà esclusiva.
Ciò che conta, invece, è la funzione di copertura (Cass. 30 aprile 2013 n. 10195).
La norma è chiara:
Si deve rifare la guaina impermeabilizzante?
L’utilizzatore esclusivo paga un terzo della spese.
I restanti due terzi sono a carico dei condomini cui il lastrico serve (da copertura), in ragione dei millesimi di proprietà dell’intera unità immobiliare e non solo di quella ricadente sotto il lastrico.
Quando il bene è condominiale ma l’uso è esclusivo, oppure quando il lastrico pur essendo di proprietà esclusiva svolge comunque una funzione di copertura dell’edificio, chi è responsabile per che cosa?
Su tutti (ma solo per meglio esplicitare il quesito) si pensi ai danni da infiltrazione.
A riguardo non può non fare riferimento ad una sentenza resa dalle Sezioni Unite nel 1997.
In quell’occasione i giudici di piazza Cavour ebbero modo di affermare:
“Poiché il lastrico solare dell’edificio (soggetto al regime del condominio) svolge la funzione di copertura del fabbricato, pertanto, anche se appartiene in proprietà superficiaria o se è attribuito in uso esclusivo ad uno dei condomini, l’obbligo di provvedere alla sua riparazione o alla ricostruzione è di pertinenza di tutti i condomini, in concorso con il proprietario superficiario o con il titolare del diritto di uso esclusivo”.
Dei danni causati da infiltrazioni rispondono tutti gli obbligati, con le proporzioni stabilite dall’ art. 1126 C.C.
In questo contesto, prosegue la Corte, “dei danni cagionati all’appartamento sottostante per le infiltrazioni d’acqua provenienti dal lastrico, deteriorato per difetto di manutenzione, rispondono tutti gli obbligati inadempienti alla obbligazione di conservazione, secondo le proporzioni stabilite dall’art. 1126 cit.
Ossia i condomini, ai quali il lastrico serve da copertura, in proporzione dei due terzi, ed il titolare della proprietà superficiaria o dell’uso esclusivo, in ragione delle altre utilità, nella misura del terzo residuo” (Cass. Sezioni Unite 1997 n. 3672 ).
Si tratta di una responsabilità ai sensi dell’art. 1126 c.c. e non ai sensi dell’art. 2051 c.c.
Pertanto, in questo caso, la responsabilità per danni da cose in custodia, disciplinata da tale ultima norma, è applicabile quando si accerta che il danno sia stato causato non da difetto di manutenzione imputabile al condominio, ma dal fatto del proprietario o utilizzatore in via esclusiva.
Il cortile condominiale che funge da copertura dell’autorimessa (sia essa aperta o a box) non può essere equiparato al lastrico solare, ma dev’essere considerato alla stregua di un solaio interpiano (art. 1125 c.c., cfr. Cass. 19 luglio 2011 n. 15841).
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