Lastrico solare, copre tutti ma è esclusivo, chi paga? Risponde l’avv Visciola

Gent.mo Avvocato Visciola, sono proprietaria dell’ultimo piano di un condominio, con uso esclusivo del lastrico solare. Dovendo procedere alle riparazioni del lastrico solare, devo contribuire nella sola misura di un terzo prevista dal codice civile o pagare anche per la restante quota di due terzi secondo i millesimi di proprietà? La ringrazio.

Gentile Signora,
per rispondere al suo quesito, occorre fare riferimento ad una norma del codice civile, alla quale lei stessa correttamente rimanda, ovvero all’articolo 1126, che testualmente dispone: “Quando l’uso dei lastrici solari o di una parte di essi non è comune a tutti i condomini, quelli che ne hanno l’uso esclusivo sono tenuti a contribuire per un terzo nella spesa delle riparazioni o ricostruzioni del lastrico: gli altri due terzi sono a carico di tutti i condomini dell’edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve, in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno”.

La norma di cui sopra necessita, peraltro, di alcune precisazioni.

Innanzitutto, non è che si possa procedere ad una netta distinzione delle spese secondo il criterio 1/3 e 2/3 per ogni intervento riguardante il lastrico solare, dal momento che vanno ripartite tra tutti i condomini (secondo il criterio indicato dall’art. 1126 c.c.) solo quelle spese aventi utilità per il condominio (es: solaio portante, guaina impermeabilizzante, etc.), risultando le restanti spese a carico di chi ne ha l’uso esclusivo, trattandosi di spese del tutto avulse dalla funzione di copertura e collegate alla sicurezza del calpestio (es: parapetti, ringhiere, etc.).

Venendo poi alla questione che lei mi pone, ovvero se nei 2/3 del riparto vada conteggiato anche il beneficiario dell’uso esclusivo del lastrico solare (su cui già gravano le spese per la quota di 1/3), occorre verificare se il lastrico serva da copertura anche per l’unità immobiliare di proprietà del medesimo: solo in questo caso su di lui grava la doppia contribuzione, non solo per la quota di un terzo, ma anche per i restanti due terzi, secondo i millesimi di proprietà.

Conclusivamente, ferma restando l’imposizione, a carico del beneficiario dell’uso esclusivo del lastrico solare, della quota di un terzo della spesa per le riparazioni o ricostruzioni del lastrico, una corretta interpretazione dell’art. 1126 c.c. impone di conteggiare il medesimo anche nel riparto dell’ulteriore quota di 2/3 della spesa, ma nel solo caso in cui il lastrico solare svolga funzione di copertura anche del suo appartamento.

Nel caso in cui ciò non accada – l’ipotesi classica è quella della terrazza a livello posta a piano dell’appartamento – la spesa per i restanti due terzi va ripartita unicamente tra gli altri condomini.

Verifichi, dunque, se il lastrico svolga o meno funzione di copertura anche del suo appartamento, per capire se debba essere conteggiata nella sola quota di un terzo o anche – in rapporto ai millesimi riferiti al suo appartamento – per la restante quota dei due terzi.
http://www.nove.firenze.it/vediarticolo … 2.16.15.17