L’amministratore di condominio: poteri responsabilità e doveri

L’amministratore è il motore del condominio e con il suo operato contribuisce notevolmente nel bene o nel male alla vita condominiale! Con la riscrittura degli articoli 1129 e 1130 del codice Civile, la legge 220/2012 di riforma del condominio ha, pertanto, ridisegnato la figura dell’amministratore, rivedendo il sistema di nomina, l’accettazione dell’incarico, le fattispecie di revoca per violazione dei suoi doveri e persino i requisiti indispensabili per svolgere l’incarico.

Innanzitutto, è salito da quattro a otto il numero dei condomini al di sotto del quale è facoltativa la nomina di un amministratore. Nel caso in cui sussista l’obbligo di nomina, è disposto che in caso d’inerzia dell’assemblea e su ricorso di uno o più condomini o dell’amministratore dimissionario, la scelta di un amministratore è fatta dall’autorità giudiziaria, in sede camerale.

L’aggiunto art. 71-bis alle disp. att. c.c prevede, altresì, che la funzione sia svolta eventualmente anche da una società di persone o capitali, purchè i requisiti per svolgere l’incarico siano posseduti dai soci illimitatamente responsabili, dagli amministratori e dai dipendenti incaricati a svolgere la funzione di amministratore. Il mandato ha durata annuale ed è rinnovabile di un ulteriore anno. La maggioranza prevista per la nomina o riconferma dell’incarico, per il secondo anno consecutivo, è quella dei partecipanti all’assemblea purchè posseggano almeno la metà dei millesimi.

Nuove regole anche per l’accettazione e/o il rinnovo dell’incarico, non più verbale, bensì con un apposito documento scritto, che deve contenere: i dati anagrafici, professionali e il codice fiscale (se si tratta di società anche la sede legale e la denominazione); il luogo dove si trovano i registri condominiali; il giorno e le ore in cui – previo appuntamento e a sue spese – ciascun condomino può richiedere di prendere visione degli atti condominiali; l’importo dovuto a titolo di compenso, a pena di nullità della nomina stessa.

I dati anagrafici e i recapiti telefonici, dell’amministratore, della società o della persona che svolge funzioni analoghe devono essere affissi sul luogo di accesso o di maggior uso del condominio.

L’art. 1129 stabilisce che “l’assemblea può subordinare la nomina dell’amministratore alla presentazione ai condomini di una polizza individuale di assicurazione per la responsabilità civile per gli atti compiuti nell’esercizio del mandato”. Se durante lo svolgimento del suo mandato, dovessero essere deliberati dei lavori straordinari, l’amministratore sarebbe tenuto, altresì, ad adeguare – contestualmente all’inizio dei lavori – i massimali della polizza, in maniera congrua e mai inferiore all’importo di spesa deliberato. “Nel caso in cui l’amministratore sia coperto da una polizza di assicurazione per la responsabilità civile professionale generale per l’intera attività da lui svolta, tale polizza deve essere integrata con una dichiarazione dell’impresa di assicurazione che garantisca le condizioni previste dal periodo precedente per lo specifico condominio”.

Alla cessazione dell’incarico l’amministratore è tenuto alla consegna di tutta la documentazione in suo possesso afferente al condominio e ai singoli condomini e ad eseguire le attività urgenti al fine di evitare pregiudizi agli interessi comuni senza diritto ad ulteriori compensi.

Tra gli adempimenti dell’amministratore la gestione e la cura dei registri condominiali

All’art 1130 c.c. la legge 220/2012 introduce i seguenti registri condominiali, la cui tenuta è affidata all’amministratore:
– registro di anagrafe condominiale, che deve contenere le generalità dei proprietari e dei titolari di diritti reali e di godimento – comprensive del codice fiscale, della residenza e domicilio – i dati catastali di ciascuna unità immobiliare, nonché ogni dato relativo alle condizioni di sicurezza. Ogni variazione dei dati dev’essere comunicata all’amministratore per iscritto entro 60 giorni. L’amministratore, in caso d’inerzia, mancanza o incompletezza delle comunicazioni, richiede con lettera raccomandata le informazioni necessarie alla tenuta del registro di anagrafe. Decorsi 30 giorni, in caso di omessa o incompleta risposta, l’amministratore acquisisce le informazioni necessarie, addebitandone il costo ai responsabili;
– registro dei verbali delle assemblee dove sono annotate, a tutela degli assenti, le eventuali mancate costituzioni dell’assemblea, le deliberazioni nonché le brevi dichiarazioni rese dai condomini che ne hanno fatto richiesta. Allo stesso registro è allegato il regolamento di condominio, ove adottato;
– registro di nomina e revoca dell’amministratore che contiene in ordine cronologico, le date della nomina e della revoca di ciascun amministratore del condominio, nonché gli estremi del decreto in caso di provvedimento giudiziale;
– registro di contabilità che può essere tenuto anche con modalità informatizzate, dove sono trascritti mensilmente i movimenti in entrata e in uscita.

Onorabilità e professionalità le qualità imprescindibili

La normativa preesistente non richiedeva il possesso di specifici requisiti per svolgere il mandato di amministratore di condominio, ed il legislatore con la previsione dell’ art. 71- bis disp. att. C.c. ha ristretto la rosa dei papabili prevedendo dei requisiti senza i quali non è possibile accedere alla carica.
I requisiti positivi, garantiscono l’onorabilità e la professionalità della persona, mentre i negativi, precludono la sua eleggibilità nel caso di precedenti penali.
Indispensabili per coloro che si accingono a svolgere la professione, un diploma di scuola secondaria di secondo grado, il godimento dei diritti civili, una formazione già acquisita e, pena la revoca per inadempienza, anche l’aggiornamento periodico in materia di amministrazione condominiale. Tra i requisiti negativi: condanna per delitti contro la pubblica amministrazione, il patrimonio e sottoposizione a misure di prevenzione definitive, salvo che non sia intervenuta la riabilitazione; interdizione o inabilitazione; annotazione nell’elenco dei protesti cambiari. Il venir meno di uno di questi requisiti comporta la decadenza automatica dall’incarico.
Coloro che sono già stati amministratori per almeno un anno, nell’arco dei 3 anni anteriori al 18 giugno 2013, devono avere tutti i requisiti citati prima, fatta eccezione per il conseguimento del diploma di scuola secondaria di secondo grado e la frequentazione del corso professionale. Resta salvo l’obbligo di formazione periodica. La perdita dei diritti civili, o in generale, se l’amministratore perde qualche requisito di legge, comporta la cessazione dell’incarico.
Anche il condomino che amministra il proprio condominio rientra nell’esenzione prevista dal legislatore, ma anche lui è tenuto alla formazione continua. In realtà, la normativa non specifica il tipo di formazione, né la periodicità degli aggiornamenti e si limita molto genericamente a richiedere una “certa professionalità” nel settore.

La normativa non prevede alcun albo o ordine degli amministratori, che assista la categoria o sanzioni chi esercita illegittimamente e allo stesso tempo faciliti la scelta dei condomini. Spetterà, dunque, all’assemblea chiedere di fornire le credenziali e accertarsi della loro veridicità, pena comunque la nullità della nomina.
http://www.qds.it/13256-l-amministrator … iforma.htm