L’affidamento degli impianti termici spetta all’amministratore di condominio, salvo delega. Lo dice la legge.
Con l’entrata in vigore il Dpr 74/2013, nel rispetto delle disposizioni di legge, sono identificati come responsabile dell’impianto, a livello condominiale, l’amministratore di condominio.
Dal 12 luglio u.s. è entrato in vigore il D.P.R. 74/2013 relativo all’esercizio, il controllo, l’ispezione e la manutenzione degli impianti termici per la climatizzazione invernale, il raffrescamento estivo e la preparazione dell’acqua calda per usi igienici sanitari; inoltre, fissa le regole per la tempistica dei controlli di efficientamento degli impianti, i requisiti delle figure e degli organismi che possono occuparsi delle ispezioni, i limiti per i valori delle temperature ambiente.
Per quanto concerne i soggetti responsabili degli impianti termici (invernali ed estivi), il regolamento stabilisce che, nel rispetto delle disposizioni di legge in materia di efficienza energetica, questi sono identificati con il responsabile dell’impianto che, a livello condominiale è rappresentato dall’amministratore di condominio.
L’amministratore, può, tuttavia, delegare ad un terzo. La delega al terzo responsabile non è consentita nel caso di singole unità immobiliari residenziali in cui il generatore o i generatori non siano installati in locale tecnico esclusivamente dedicato.
L’affidamento ad un terzo, relativamente ai complessi condominiali, può avvenire su delibera dell’assemblea con un contratto scritto ed il soggetto incaricato sarà responsabile del mancato rispetto delle norme.
Tuttavia, possono presentarsi due casi relativi all’affidamento a terzi dell’impianto e cioè:
che l’impianto non sia a norma già prima dell’incarico al terzo;
che l’impianto non sia mantenuto a norma per l’intera durata del contratto.
Entrambe le opzioni sono oggetto, tra l’altro, della nuova normativa prevista dalla Riforma del condominio in vigore dal 18 giugno scorso. Vediamo i dettagli.
Affidamento dell’impianto al terzo responsabile
In caso di affidamento ad un terzo responsabile, bisogna distinguere una duplice possibilità:
Impianto non conforme già prima dell’affidamento al terzo responsabile
Affidamento al terzo: la delega al terzo responsabile deve espressamente prevedere l’incarico di messa a norma dell’impianto quale prerogativa all’affidamento dello stesso.
Cosa prevede la Riforma del Condominio:
in caso di interventi di manutenzione straordinaria, deve prevedersi obbligatoriamente un fondo di pari importo per la copertura del costo totale delle opere;
in caso di mancata costituzione del fondo, l’amministratore non può stipulare il contratto di affidamento al terzo responsabile e dovrà mantenere su se stesso la responsabilità dell’impianto;
l’amministratore può trasferire la responsabilità ai propri condomini con un decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo.
Impianto che richiede interventi manutentivi o di messa a norma non previsti prima della stipula del contratto di affidamento al terzo responsabile
Affidamento al terzo: Il terzo è tenuto comunque ad eseguire, previa comunicazione, tutti gli interventi necessari per il corretto funzionamento dell’impianto, la massima efficienza dello stesso e il rispetto delle norme e delle prescrizioni di legge previste.
Cosa prevede la Riforma del Condominio:
il terzo responsabile è tenuto a comunicare all’amministratore per iscritto la necessità di interventi manutentivi o di messa a norma dell’impianto;
l’amministratore convoca l’assemblea per deliberare e autorizzare gli interventi necessari al corretto funzionamento dell’impianto;
la decisione dovrà essere deliberata entro 10 gg. dall’avvenuta comunicazione all’amministratore, previa costituzione del fondo a copertura degli interventi necessari;
in mancanza della copertura finanziaria, la delega al terzo responsabile decade e lo stesso è tenuto a darne comunicazione alla Regione (o Provincia autonoma) esplicitandone anche le motivazioni;
la Regione analizza il caso ed emana le sanzioni.