La titolarità passiva degli oneri condominiali nell’ipotesi di rent to buy

Jerovante Marta scrive…

Il D.L. 12 settembre 2014, n. 133 (decreto cd. “Sblocca Italia”), convertito in legge 11 novembre 2014, n. 164, ha introdotto, all’art. 23, un’apposita disciplina in materia di « contratti, diversi dalla locazione finanziaria, che prevedono l’immediata concessione del godimento di un immobile, con diritto per il conduttore di acquistarlo entro un termine determinato imputando al corrispettivo del trasferimento la parte del canone indicata dal contratto» (comma 1, prima parte).

Il riferimento è al cd. rent to buy, genericamente definito come “affitto con riscatto”, ma, più precisamente, un programma preparatorio all’acquisto, che si articola secondo la sequenza contratto di locazione/contratto di compravendita, e che permette di ottenere subito la disponibilità dell’immobile, dapprima appunto in locazione (rent) e successivamente nella piena proprietà (buy), al completamento del processo di acquisto, che si concluderà entro il termine convenzionalmente fissato, ad un prezzo che viene però pattuito e bloccato oggi, al momento della stipulazione del contratto di locazione.

Con riferimento alla questione in commento, l’art. 23 del Decreto Sblocca Italia, al comma 3, dichiara applicabili, «in quanto compatibili», «le disposizioni degli articoli da 1002 a 1007, nonché degli articoli 1012 e 1013 del codice civile». Si richiamano dunque espressamente le norme disciplinanti gli obblighi nascenti dall’usufrutto e, per quel che qui rileva, la disciplina di ripartizione delle spese tra nudo proprietario e usufruttuario.
Si rammenta, in particolare, che:

l’ art. 1004 pone a carico dell’usufruttuario «le spese e, in genere, gli oneri relativi alla custodia, amministrazione e manutenzione ordinaria della cosa» (comma 1), nonché «le riparazioni straordinarie rese necessarie dall’inadempimento degli obblighi di ordinaria manutenzione» (comma 2);
l’art. 1005 pone a carico del proprietario le «riparazioni straordinarie», intendendosi per tali, sia pure in via non tassativa, «quelle necessarie ad assicurare la stabilità dei muri maestri e delle volte, la sostituzione delle travi, il rinnovamento, per intero o per una parte notevole, dei tetti, solai, scale, argini, acquedotti, muri di sostegno o di cinta» (comma 2).

Preme al riguardo rilevare che la normativa sul condominio negli edifici, prima dell’intervento della legge 11 dicembre 2012, n. 220, non disciplinava specificamente la questione della ripartizione delle spese condominiali tra nudo proprietario e usufruttuario: la sola norma riconducibile a tale materia – da utilizzare peraltro come chiave interpretativa delle citate norme generali di cui agli artt. 1004 e 1005 – era l’art. 67, comma 5, disp. att. c.c., ai sensi del quale «l’usufruttuario esercita il diritto di voto negli affari che attengono all’ordinaria amministrazione ed al semplice godimento delle cose e dei servizi comuni. Nelle deliberazioni che riguardano innovazioni, ricostruzioni ed opere di manutenzione straordinaria delle parti comuni dell’edificio, il diritto di voto spetta invece al proprietario».

Dette prerogative hanno trovato conferma nella nuova formulazione dell’art. 67 disp. att. c.c., ma con un’importane eccezione:
per l’ordinaria amministrazione e il semplice godimento delle parti comuni, l’usufruttuario partecipa all’assemblea condominiale con diritto di voto; per le altre deliberazioni il diritto di voto spetta ai proprietari; sono fatti salvi i casi in cui l’usufruttuario:
· intenda avvalersi del diritto di cui all’art. 1006 c.c. (ossia, qualora il nudo proprietario si rifiuti di eseguire le riparazioni del bene poste a suo carico ovvero ne ritardi l’esecuzione senza giustificato motivo, è data facoltà all’usufruttario di farle eseguire a proprie spese e di richiederne il rimborso alla cessazione dell’usufrutto), oppure
abbia apportato all’immobile, con il consenso del nudo proprietario, alcuni miglioramenti (art. 985 c.c.), o
abbia eseguito opere che hanno aumentato i valore del bene (art. 986 c.c.).

In tali casi, l’avviso di convocazione dovrà essere comunicato sia all’usufruttuario che al nudo proprietario, dovendosi consentire al primo di esercitare il diritto di voto in assemblea in vece del secondo.

In materia di responsabilità tra nudo proprietario e usufruttuario, si ricorda inoltre che il nuovo ultimo comma dell’art. 67 citato, al di là del pacifico orientamento giurisprudenziale secondo il quale il condominio non è tenuto a definire le spese di spettanza del nudo proprietario e dell’usufruttuario, né ad intervenire nelle discussioni tra di loro, stabilisce che «nudo proprietario ed usufruttuario rispondono ora solidalmente per il pagamento dei contributi dovuti all’amministratore condominiale».

Il legislatore garantisce in tal modo il diritto di credito del condominio, legittimato ora a richiedere all’uno o all’altro soggetto l’intera quota di spettanza dell’unità immobiliare di riferimento.
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