La sicurezza dell’unità per l’Anagrafica condominiale

In materia di anagrafica condominiale, ci si domanda spesso quali siano i "dati sulle condizioni di sicurezza di ciascun alloggio", che ai sensi dell’art. 1130 cod. civ. n. 6 devono essere inseriti nel registro di anagrafe condominiale del quale l’amministratore deve curare la tenuta. Va detto che nel testo del decreto legge Destinazione Italia, ancora non pubblicato sulla Gazzetta Ufficiale, limita questo aspetto alle parti comuni ma un approfondimento è in ogni caso necessario, in attesa che il corrrettivo alla rifoma diventi definitivo.

La norma (inserita dalla dalla l. 220/2012), prevede inoltre che "ogni variazione (dei dati anagrafici) debba essere comunicata all’amministratore entro sessanta giorni in forma scritta", e che " L’amministratore, in caso di inerzia, mancanza o incompletezza delle comunicazioni, richiede con lettera raccomandata le informazioni necessarie alla tenuta del registro di anagrafe. Decorsi trenta giorni, in caso di omessa o incompleta risposta, l’amministratore acquisisce le informazioni necessarie addebitando il costo ai responsabili".

Visto il predetto scarno quadro normativo, salta immediatamente all’occhio un unico dato certo: e cioè che l’amministratore non debba essere sommerso dalla documentazione attinente la sicurezza dei vari alloggi: essendo viceversa sufficiente che gli vengano comunicati (questo è il termine esatto che utilizza il legislatore) da parte dei condomini i relativi dati.

Fatta chiarezza su questo punto, ci si chiede tuttavia quali siano, dato che il legislatore della legge 220 non lo dice, i dati che debbano necessariamente essere comunicati in punto condizioni di sicurezza dell’immobile.
In proposito, in attesa di leggere il testo definitivo del Dl Destinazione Italia, si può dire che si contrappongano al momento due diverse interpretazioni della norma.

La prima, meno restrittiva, che ritiene sia sufficiente, da parte del singolo condomino, una comunicazione all’amministratore ove vengano segnalati, qualora esistenti, dati relativi alla eventuale pericolosità e mancanza di sicurezza del proprio immobile.

Una seconda "teoria" più restrittiva, viceversa, ritiene che l’amministratore debba inserire nel registro anagrafico condominiale tutti i dati, che pertanto dovranno essergli comunicati puntualmente dai vari condomini, riguardanti la perfetta funzionalità degli impianti (antenne televisive, energia elettrica etc.) elencati nel d.m. 37/08 contenuti nello stabile.

A parere dello scrivente, per dirimere la questione occorrerà necessariamente partire dal dato testuale della norma: che in effetti si limita a prevedere la comunicazione dei dati inerenti alle condizioni di sicurezza dell’immobile, mentre non vi è alcun riferimento nè agli impianti (contenuti nei vari alloggi) nè tanto meno ad un eventuale obbligo di invio all’amministratore di certificazioni relative agli impianti stessi.

In altre parole, esiste anzitutto un dato letterario per preferire l’interpretazione meno restrittiva a quella contraria: non si capisce, infatti, pur tenendo conto del modo spesso poco chiaro con il quale si esprime il nostro legislatore, per quale motivo se si fosse ritenuto necessario l’invio di documentazione attinente la "buona salute" dei vari impianti contenuti negli alloggi, non lo si sia previsto chiaramente ed in modo inequivoco.

L’art. 1130 n. 6, del resto, si limita a riferirsi alle condizioni di sicurezza dell’alloggio: ed è del tutto ovvio che tali condizioni di sicurezza non debbano necessariamente dipendere dal buono stato conservativo degli impianti che vi sono ricompresi, potendo certamente verificarsi il caso di un immobile in condizioni di sicurezza precarie a causa del cattivo stato conservativo delle parti in muratura, pur in presenza di televisori o impianti di riscaldamento tecnologicamente all’ultima moda.

A parte il dato letterale, che nell’interpretazione di un testo legislativo dovrebbe comunque avere un importanza primaria, non si capisce del resto quale sarebbe la ratio della norma nel voler richiedere all’amministratore di farsi carico di raccogliere i dati relativi alla sicurezza di tutti gli impianti contenuti nello stabile amministrato: quasi si trattasse di uno sceriffo chiamato a far rispettare la legge piuttosto che (principalmente) di un custode delle parti comuni dell’edificio.

Si ha l’impressione, in sostanza,che nell’interpretare la norma in modo differente a quello che suggerisce una semplice lettura del testo, "riviva" quella volontà di addossare all’amministratore compiti che certamente non gli competono; si ricordi, in proposito, a quando il Senato aveva previsto, nei vari testi di riforma del testo legislativo della legge condominiale, all’art. 1122 cod. civ. che l’amministratore dovesse attivarsi, persino facendo irruzione nei vari alloggi, qualora gli venissero segnalate la presenza di opere eseguite nelle parti private che mettessero a repentaglio la sicurezza dell’edificio.

Infine, a concludere questa breve disamina, si segnala come nel testo di legge Sviluppo che verrà presentato dal Governo come collegato alla legge di stabilità 2014, è previsto che l’obbligo di reperire i dati relativi alla sicurezza, ex art. 1130 cod. civ. n.6 , sia riferito solo alle parti comuni. Con la conseguenza che verrebbe meno l’obbligo (comunque ora lo si voglia intendere) dei condomini di trasmettere all’amministratore i dati relativi alla sicurezza dei singoli appartamenti.

A parere dello scrivente, pertanto, ad oggi i condomini sono solo tenuti, il che ovviamente ha un senso, a comunicare all’amministratore eventuali criticità in punto sicurezza dei propri alloggi, mentre non esiste alcun dovere di inviare dati o documenti relativi agli impianti.

Tale soluzione, del resto, è destinata a diventare l’unica possibile una volta in vigore la legge di stabilità attualmente in itinere.
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