Il nuovo testo in materia di amministrazione di condominio è giunto all’ultimo giro di boa. Nelle ore scorse il testo ritoccato è stato vagliato dalla Camera per la discussione generale prima del sì definitivo. Il nuovo testo AC 4041 è composto da 32 articoli che rinnovano la disciplina introducendo importanti novità rispetto al primo via libera del Senato avvenuto il 26 gennaio del 2011. Si tratta di una materia che interessa oltre 30 milioni di italiani che vivono in condominio e che da tempo attendono una riforma ad una normativa ormai datata.

Tra le novità più interessanti vi è la possibilità della creazione di uno spazio comune virtuale. Una piattaforma raggiungibile online da ogni singolo condomino e protetta da password. Attraverso il sito web appositamente creato sarà possibile tenere sotto controllo ogni delibera e decisione comunitaria e accedere ai relativi atti in modo da garantire la maggior trasparenza possibile. Tutta la documentazione, compresa la rendicontazione fiscale mensile sarà accessibile comodamente da internet e scaricabile. Si tratta di uno strumento in più che l’amministrazione potrà offrire ai condomini per mostrare in maniera chiara e pronta l’operato ed evitare così future diatribe.

Il nuovo testo non si limita a favorire l’introduzione innovative strategie di utilizzo della rete per semplificare la vita.
Vediamo assieme quali sono le principali novità che andranno a toccare direttamente la vita quotidiana di chi vive in condominio.

Spazi comuni
Innanzitutto vi è una nuova definizione delle parti comuni che vengono allargate alle facciate, i parcheggi, i sottotetti, gli impianti di condizionamento, quelli per la ricezione radio TV, così come viene estesa la definizione di condominio anche a complessi immobiliari composti da unità unifamiliari come ad esempio le villette a schiera e i cosiddetti “supercondomini”. Per quanto riguarda gli spazi comuni nuovamente definiti, in caso essi vengano utilizzati in modo non appropriato viene data la possibilità di richiedere immediatamente la convocazione di un’assemblea per rendere noto il problema a tutti i condomini e porre fine al sopruso. Solo in caso di delibera unanime è possibile sottrarre spazi comuni e apportare delle divisioni. Nel caso di modifiche e lavori il condomino deve avvisare l’amministratore e per nessun motivo potrà arrecare danno alle parti comuni ovvero pregiudizio alla stabilità, alla sicurezza e al decoro architettonico dell’edificio.

Riscaldamento
Viene data la facoltà ai condomini di distaccarsi dall’allacciamento al riscaldamento centralizzato all’esistenza dei seguenti requisiti:

l’unità abitativa non gode della normale erogazione di calore, per problemi tecnici all’impianto condominiale, che non vengono risolti nel corso di una intera stagione di riscaldamento;
il distacco non comporta squilibri tali da compromettere la normale erogazione di calore agli altri condomini o aggravi di spesa. In tali casi il rinunziante è tenuto a concorrere esclusivamente al pagamento delle spese di manutenzione straordinaria dell’impianto e per la sua conservazione e messa a norma.

Nel caso di proposte per l’innovazione è necessario affinchè esse siano approvate che si raggiunga la maggioranza tra i presenti all’assemblea rappresentando i 2/3 dei millesimi. E’ ammesso il raggiungimento della sola metà dei millesimi per i temi inerenti alla sicurezza e salubrità degli edifici e degli impianti, abbattimento di barriere architettoniche, contenimento consumi energetici, parcheggi, installazione di impianti per la produzione di energia da fonti rinnovabili, impianti centralizzati radiotelevisivi e telematici è sufficiente la maggioranza degli intervenuti che rappresentino almeno la metà millesimi.

Tv ed energia rinnovabile
L’articolo 7 introduce due nuovi articoli nel codice civile. L’articolo 1122-bis, disciplina le installazioni non centralizzate di impianti autonomi per la ricezione radiotelevisiva nonché l’installazione di impianti di produzione di energia da fonti rinnovabili. Al condomino è data la possibilità di procedere con tali installazioni senza preventivo voto dell’assemblea. Nel caso di videosorveglianza invece l’installazione degli apparecchi poiché prevedono occupazione di ambienti comuni è richiesto un voto assembleare (raggiungimento della metà dei millesimi).

Scale ed ascensori
Il nuovo testo al fine di determinare le spese di mantenimento prevede l’equiparazione tra scale ed ascensori ai fini del riparto delle spese di manutenzione e sostituzione.

Più responsabilità per l’amministratore
All’amministratore spettano una serie di specifici obblighi da assolvere come ad esempio comunicazione di dati anagrafici, professionali e fiscali, obbligo di pubblicità della documentazione condominiale, assicurazione professionale a fini di trasparenza, verifica della qualifica professionale e controllo del suo operato. La carica di amministratore non è più di soli 12 mesi ma passa a 2 anni. L’amministratore rappresenta anche i condomini assenti alle assemblee e deve redigere il rendiconto annuale e deve essere pronto ad intervenire nel caso di consiglio di condominio ai fini consultivi. Le delibere possono essere impugnate anche dal condomino assente, dissenziente o astenuto. E’ previsto che l’amministratore si occupi degli adempimenti fiscali; la tenuta di due nuovi registri obbligatori; la conservazione di tutta la documentazione; la consegna al condomino che ne faccia richiesta dell’attestazione dei pagamenti degli oneri condominiali e delle eventuali liti in corso; la convocazione dell’assemblea per l’approvazione del rendiconto annuale di gestione.

Fondo comune per interventi straordinari
L’art. 13 prescrive la costituzione di un fondo speciale, di importo pari all’ammontare lavori, in caso di deliberazione di opere di manutenzione straordinaria o di innovazioni.

Animali da compagnia
Le nuove responsabilità dell’amministratore sono inserite all’interno del regolamento di condominio. Inoltre, con l’aggiunta di un comma all’articolo 1138, la Commissione ha specificato che le norme del regolamento di condominio non possono porre limiti alle destinazioni d’uso delle singole unità immobiliari né vietare di possedere animali da compagnia.

Riscossione dei contributi
Gli articoli da 18 a 27 intervengono sulle disposizioni di attuazione del codice civile. In particolare, l’articolo 18 sostituisce l’articolo 63, in tema di riscossione dei contributi dai singoli condomini. La disposizione prevede che per la riscossione delle somme dovute dai condomini, l’amministratore può attivare la procedura d’ingiunzione senza autorizzazione dell’assemblea. L’amministratore è tenuto a comunicare ai creditori del condominio i dati dei condomini morosi, affinché questi possano agire in prima battuta nei loro confronti (rivolgendosi solo in un secondo momento ai condomini in regola con i pagamenti); che l’amministratore può sospendere il condomino moroso dalla fruizione dei servizi comuni suscettibili di godimento separato quando la mora nel pagamento dei contributi di sia protratta per un semestre (attualmente è necessaria una specifica disposizione del regolamento condominiale).

Convocazione assemblea tramite PEC
L’assemblea potrà da oggi essere convoca dandone comunicazione anche per mezzo posta certificata, fatto salvo l’indicazione dell’ordine del giorno che è in ogni caso obbligatorio. E’ fatto divieto di indire assemblee in giorni festivi e assemblee di seconda convocazione lo stesso giorno in cui si è tenuta quella di prima convocazione.

Istituzione del repertorio condomini e degli amministratori
Viene istituito il repertorio condomini presso ogni ufficio provinciale dell’Agenzia del territorio. Il repertorio dovrà contenere l’anagrafe di ogni condominio comprensiva di tutte le principali delibere condominiali, i regolamenti, i bilanci e gli atti di contenzioso. Spetterà all’amministratore comunicare ogni atto soggetto ad annotazione all’Agenzia del territorio entro 30 giorni dal compimento, pena una sanzione amministrativa pecuniaria. Presso l’ufficio provinciale dell’Agenzia del territorio viene tenuto il Registro degli amministratori di condominio, disciplinando i requisiti per l’esercizio della professione.