La nuova assemblea al debutto nel supercondominio

L’articolo 1117 bis del Codice Civile prevede che, in quanto compatibili, le disposizioni che disciplinano il condominio trovano applicazione anche per il "supercondominio". È questa una figura elaborata dalla giurisprudenza che, con la riforma, trova formale ingresso nella Legge. Il legislatore, tuttavia, non usa espressamente tale definizione oramai entrata nel gergo comune, ma preferisce identitificare questa fattispecie con la frase: «più unità immobiliari o più edifici ovvero più condominii di unità immobiliari o di edifici (che) abbiano parti comuni ai sensi dell’articolo 1117».

L’articolo 67 delle Disposizioni di Attuazione del Codice Civile, in materia di "supercondominio", detta particolari disposizioni per disciplinare lo svolgimento dell’assemblea nei casi di complessi edilizi composti da un elevato numero di partecipanti.

Il citato articolo è composto da otto commi:

•il primo comma afferma il principio della possibilità di partecipare all’assemblea a mezzo di un rappresentante;
•il secondo comma disciplina la partecipazione all’assemblea del condominio quando un’unità immobiliare appartenga in proprietà indivisa a più persone;
•il terzo ed il quarto comma riguardano ciò che interessa queste riflessioni: il supercondominio (vi è contenuta anche una disposizione che può essere applicata a qualsiasi delega in materia anche non necessariamente di supercondominio, e cioè che il rappresentante risponde con le regole del mandato);
•il quinto comma contiene una disposizione di carattere generale che vieta all’amministratore di poter essere destinatario di deleghe;
•il sesto ed il settimo comma disciplinano la partecipazione all’assemblea del nudo proprietario e dell’usufruttuario;
•l’ottavo ed ultimo comma, diversamente da tutti gli altri, nulla ha a che vedere con la partecipazione all’assemblea, ma prevede la solidarietà del nudo proprietario e dell’usufruttuario per il pagamento dei contributi dovuti all’amministrazione condominiale.

L’articolo 67 d.a.c.c., così come previsto dall’articolo 72 delle stesse d.a.c.c. non interessato dalla novella, non può essere derogato dal regolamento di condominio, nemmeno se avente natura contrattuale. Mentre, ovviamente, i commi 3 e 4 dell’articolo 67 d.a.c.c. non si applicano fuori dal caso del supercondominio nelle ipotesi in essi previste, tutti gli altri commi (con le dovute precisazioni che seguiranno) trovano invece applicazione al supercondominio.
Nell’interpretare i commi 3 e 4 in materia di partecipazione all’assemblea del supercondominio, occorre farsi guidare da due concetti fondamentali:

1.il supercondominio è disciplinato dalle norme del condominio (in quanto compatibili) e
2.l’articolo 67 delle disposizioni di attuazione ha ad oggetto (fatta eccezione per l’ultimo comma) la sola partecipazione alle assemblee (sia del condominio sia del supercondominio).

I commi 3 e 4, però, non trovano applicazione ogni qual volta vi sia un supercondominio, ma solamente quando i partecipanti dello stesso sono complessivamente più di sessanta. Pertanto, fino al citato numero (indipendentemente dal numero delle unità immobiliari) per lo svolgimento delle adunanze occorrerà ricorrere alle "normali" disposizioni in materia di condominio.

Anche nel caso di "supercondomini" composti da oltre sessanta partecipanti, i predetti commi 3 e 4 trovano applicazione solo in due casi:

1- gestione ordinaria delle parti comuni a più condominii: parrebbe logico considerare facenti parte di questa categoria non solo le spese necessarie per la manutenzione (che non passino il confine della straordinarietà), ma anche le spese per il godimento dei servizi; non sarebbe forse azzardato considerare in questa fattispecie, a titolo esemplificativo, anche la nomina dei revisori o dei consiglieri, così come la subordinazione della nomina dell’amministratore alla presentazione dell’assicurazione di cui all’articolo 1129 del Codice Civile o l’approvazione del sito del condominio; si avanzerebbero invece dei dubbi sulla dispensa all’amministratore dall’agire per la riscossione forzosa anche perchè la morosità evidenzia una situazione di sofferenza che potrebbe creare difficoltà alla gestione; altri dubbi anche sull’approvazione del regolamento;
2 – nomina dell’amministratore: salta immediatamente all’occhio che il legislatore ha fatto riferimento solo alla "nomina" dell’amministratore; considerando che l’articolo 67 è contenuto nelle disposizioni di attuazione e non nel codice civile e che è norma speciale che deroga alla norma generale, che in ogni caso l’assemblea del supercondominio oltre i sessanta partecipanti non è esclusa ma trova una particolare regolamentazione per determinate materie, viene da chiedersi se rientri in tale termine anche la "revoca" o se, invece, questa non segua le norme "ordinarie" in materia di partecipazione all’assemblea; tale riflessione è dettata anche dal fatto che mentre la nomina può essere considerata cosa "ordinaria", la revoca, invece, evidenzia patologie nel rapporto tra "supecondominio" e amministratore, patologie che possono anche andare oltre al semplice desiderio di nominare un altro professionista, ma che trovano il fondamento in casi ritenuti gravi dal legislatore stesso e che potrebbero meritare una più approfondita discussione.

In tutti gli altri casi (manutenzione straordinaria, innovazioni, modificazione o tutela delle destinazioni d’uso, casi previsti dagli articoli 1122 e 1122 bis, ecc), anche se il "supercondominio" è composto da oltre sessanta partecipanti, le assemblee si svolgeranno normalmente senza l’applicazione, pertanto, dei commi ora in commento.
Avendo definito i confini entro i quali i commi 3 e 4 dell’articolo 67 trovano applicazione (oltre sessanta partecipanti, gestione ordinaria e nomina amministratore), si può procedere con l’esame degli stessi.

Obbligo della nomina

La norma in esame prevede che "quando i partecipanti sono complessivamente più di sessanta, ciascun condominio deve designare, con la maggioranza di cui all’articolo 1136, quinto comma, del codice, il proprio rappresentante".

Occorre attirare l’attenzione sul verbo "deve" che, attesa l’inderogabilità dell’articolo 67 d.a.c.c., non lascia altra scelta al condominio. Pertanto, nemmeno con un regolamento avente natura contrattuale sarà possibile modificare il limite di sessanta partecipanti o discplinare diversamente la materia. Pertanto, quando oggetto della discussione sono i due citati argomenti, non sarà possibile fare diversamente da quanto imposto dalla legge.

Si deve inoltre ritenere vietata la norma contenuta nel regolamento (anche se di natura contrattuale) che estende la possibilità, con il medesimo quorum dell’articolo 67 comma 3, di conferire delega al rappresentante del condominio per la "gestione straordinaria" o per qualsiasi materia diversa dalla "gestione ordinaria o nomina dell’amministratore". In questo caso, se i condomini vorranno comunque farsi rappresentare alla "superassemblea", dovranno conferire delega personalmente, osservando, a questo punto, il divieto contenuto nel comma 1 dello stesso articolo 67: "se i condomini sono più di venti, il delegato non può rappresentare più di un quinto dei condomini e del valore proporzionale".

Si potrebbe quindi verificare il caso in cui alla stessa assemblea del supercondominio occorre deliberare, oltre alla "gestione ordnaria e nomina dell’amministratore" anche materie che esorbitano da queste (ad esempio manutenzione straordinaria, innovazioni ecc).

Si verrebbe così a verificare una situazione in cui, pur avendo raggiunto il quorum costitutivo stante la presenza di tanti condòmini così come prevista dall’articolo 1136 commi 1 e 3 del Codice Civile, i partecipanti, pur presenti, non solo non potranno votare i punti aventi ad oggetto la "gestione ordnaria e nomina dell’amministratore", ma nemmeno potranno prendere parte alla discussione.

La nomina deve essere effettuata dall’assemblea di ciascun condominio, con una maggioranza abbastanza elevata, cioè la maggioranza di cui all’articolo 1136 quinto comma: un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti ed almeno i due terzi del valore dell’edificio (la stessa prevista per le innovazioni).

La Disposizione prevede anche due distinte criticità:
1. la maggioranza non si forma
2. nessun condomino si è rivolto all’utorità giudiziaria per richiedere la nomina.
Nel primo caso, quando la maggioranza non si forma per qualsiasi motivo, ciascun partecipante può chiedere che l’Autorità Giudiziaria nomini il rappresentante del proprio condominio.

Troverà quindi applicazione l’ultimo comma dell’articolo 1105 del codice civile, il quale consente di ricorrere al procedimento di Volontaria Giurisdizione presso il Tribunale.

Qualora, invece, alcuni dei condominii interessati non abbiano nominato il proprio rappresentante né nessuno abbia fatto ricorso all’Autorità Giudiziaria, è necessario che uno dei rappresentanti già nominati (sia dall’assemblea di un altro condominio sia, in sua sostituzione, dall’Autorità Giudiziaria) invii una diffida affinchè si proceda alla nomina.

La diffida dovrà essere inviata all’amministratore o, in sua mancanza, a tutti i condomini.

La diffida deve contenere un termine che il legislatore definisce "congruo" affinchè il condominio inadempiente provveda alla nomina. Considerando, pertanto, il termine minimo di giorni 5 dalla data fissata per la prima convocazione, il termine sarà congruo in considerazione della tipologia del condominio: se tutti sono residenti, se alcuni sono all’estero, se il numero è elevato ecc..

Al ricevimento della diffida, l’amministratore del condominio inadempiente, anche se l’assemblea era già stata convocata ma non era riuscita a deliberare stante il mancato raggiungimento del quorum, deve in ogni caso convocarne un’altra.
In riferimento alla diffida e al ricorso, l’articolo 67 usa il termine "notificati" che farebbe presupporre il ricorso all’ufficiale giudiziario non solo per il provvedimento di volontaria giurisdizione ma anche per la semplice diffida.

Si crede che in questo caso sia opportuno fare ricorso all’insegnamento della sentenza della Cassazione a Sezioni Unite del 14 aprile 2011, n. 8491, secondo la quale non è significativo l’argomento lessicale, che viene ricavato dal testo dell’art. 1137 codice civile, nel quale il termine "ricorso" è impiegato nel senso generico di istanza giudiziale che si ha facoltà di proporre per ottenere l’annullamento delle deliberazioni contrarie alla legge o al regolamento di condominio.

Pertanto, anche in questo caso, si ritene che il termine "notifica" vada inteso come sinonimo di comuniazione nei modi di legge. Quanto alla provvedimento dell’Autorità Giudiziaria, esso dovrà necessariamente essere notificato a mezzo ufficiale giudiziario. La diffida, invece, potrà essere effettuata con i mezzi ordinari validi per la convocazione dell’assemblea: a mano previa sottoscrizione di ricevuta, a mezzo posta elettronica certificata, a mezzo raccomandata, a mezzo fax.

Il rappresentante

Verrebbe da escludere che il rappresentante del singolo condominio possa essere l’amministratore. Infatti il comma V del medesimo articolo 67 prevede che "all’amministratore non possono essere conferite deleghe per la partecipazione a qualunque assemblea".

Il comma V è l’ultimo dell’articolo 67 in cui viene disciplinata la partecipazione all’assemblea a mezzo rappresentante. I successivi tre commi, si ricorda, riguardano l’usufrutto. Pertanto non si vedrebbero elementi per i quali, in un contesto in cui viene disciplinata la partecipazione a mezzo rappresentante, il comma V non debba trovare applicazione per tutti i casi previsti dai quattro commi che lo precedono e, quindi, anche al supercondominio.

Ne consegue, se questa fosse la lettura corretta, che ciascun condominio non può nominare quale rappresentante né il proprio amministratore né l’amministratore del supercondominio.

Ci si chiede anche se possa essere nominato un estraneo al condominio.

La lettura severa e garantista del provvedimento del Garante della Privacy del 18 maggio 2006 (recante prescrizioni in materia di protezione dati e amministrazione dei condomini) parrebbe indurre ad una risposta negativa. Tra le altre disposizioni, si cita l’articolo 3.1 il quale prevede che, salva la presenza di una causa giustificatrice (quale il consenso dell’interessato o uno degli altri presupposti previsti all’art. 24 del Codice della Privacy), è illecita la comunicazione a terzi di dati personali riferiti ai partecipanti: ciò potrebbe avvenire, ad esempio, mettendo a disposizione di terzi dati personali riportati nei prospetti contabili o dei verbali assembleari o, ancora, consentendo la presenza in assemblea –il cui svolgimento è suscettibile di videoregistrazione in presenza del consenso informato dei partecipanti– di soggetti non legittimati a parteciparvi.

Dalla lettura parrebbe si debbano quindi escludere soggetti terzi rispetto ai partecipanti.

Si dovrebbero escludere anche eventuali tecnici o altri professionisti. Lo stesso Garante, nel medesimo provvedimento, ai fini della tutela della riservatezza, ha limitato la partecipazione all’assemblea da parte di soggetti terzi (ad esempio, tecnici o consulenti) solo per trattare i punti all’ordine del giorno per i quali i partecipanti ne ritengano necessaria la presenza (si confronti il Provvedimento della medesima Autorità del 19 maggio 2000). Il Garante lasciava però aperta la possibilità dell’assenso dei partecipanti (ma si ritiene all’unanimità in quanto trattasi di dati non soggetti al potere assembleare) o sussistendo le condizioni previste da specifiche disposizioni normative (quale ad esempio l’articolo 10 della legge 27 luglio 1978, n. 392 sulla disciplina delle locazioni di immobili urbani) potrà partecipare all’assemblea il conduttore di un immobile del condominio.

Rimane l’ipotesi di nomina quale rappresentante di altro partecipante del medesimo supercondominio. In questo caso tale soggetto non è terzo in quanto i dati trattati non sono quelli del singolo condominio, ma sono quelli del "supercondominio".

Tuttavia vi è il rischio che presente all’assemblea vi sia una sola persona, nel caso in cui tutti i condominii nominino quale proprio rappresentante lo stesso soggetto. Sul punto la norma tace. Tuttavia occorre considerare che il termine "assemblea" prevede la partecipazione di almeno due persone. Inoltre vi è il principio di ordine generale previsto al primo comma del medesimo articolo 67 d.a.c.c., il quale vieta il "cumulo" di deleghe. La ratio è quella di impedire l’incetta di deleghe per condizionare l’assemblea. Vi è anche altro principio fondamentale: l’adunanza presuppone la discussione ed il confronto tra i soggetti interessati. Elementi che verrebbero meno in caso di partecipazione di una sola persona.

Considerazioni che, ci si rende conto, sono di ordine generale, porterebbero perciò a ritenere che non sia consentita la nomina di una persona sola per tutto il complesso edilizio.

Poteri del rappresentante

La norma è esplicita e non lascia adito a dubbio alcuno sul fatto che ogni limite o condizione al potere di rappresentanza si considera non apposto. Il rappresentante ha pertanto carta bianca e può votare anche in senso difforme a quanto discusso dall’assemblea che lo ha nominato e che, sicuramente, avrà fatto le opportune riflessioni in merito agli argomenti posti all’ordine del giorno dell’assemblea del supercondominio.

Addirittura il rappresentante nominato dall’autorità giudiziaria non è nemmeno tenuto ad assumere informazioni su quali possono essere gli orientamenti dell’assemblea del condominio. Trovando però applicazione le norme in materia di mandato, egli dovrà operare con la diligenza del caso e tutelare gli interessi dei propri rappresentati.

Può avere un suo significato il divieto di apposizioni di limiti o di condizioni in quanto, queste, se presenti, vincolerebbero eccessivamente il rappresentante e non gli lascerebbero spazio alcuno nel caso in cui, in sede assembleare, emergessero aspetti non preventivamente valutati dai condomini e che consiglierebbero di votare in un modo difforme rispetto a quello ipotizzato.

Si dubita, però, che possa essere lasciato indenne da censure e responsabilità il rappresentante che, senza una giusta motivazione, vada in senso totalmente contrario rispetto a quanto emerso in sede assembleare al momento del suo incarico.

Si pensi all’ipotesi in cui in quella sede sia stata evidenziata una non corretta ripartizione delle spese a danno dei condòmini di quel palazzo e, in sede di assemblea del supercondominio, il rappresentante non facesse rilevare tale circostanza votando, in caso di mancato accoglimento dell’osservazione, in senso contrario.

Si consideri anche che la disposizione, subito dopo avere previsto il divieto di apposizione di limiti o condizioni, ha anche precisato che il rappresentante "risponde" con le regole del mandato.

Durata dell’incarico al rappresentante

La norma nulla dice sulla durata dell’incarico. Ci si chiede se questo possa essere effettuato per più annualità o, addirittura, fino a revoca.
Considerazioni di ordine generale porterebbero a dare una risposta negativa a quest’ultima ipotesi. Tutte le norme del condominio (salvo diversa esplicita previsione) sono infatti orientate verso la durata annuale: amministratore, rendiconto, preventivo.

Trattandosi questa di una norma speciale e limitata alla partecipazione all’assemblea (indicata al singolare dallo stesso Legislatore), non si ritiene che possa avere forza tale da derogare ad un principio generale ispiratore del complesso delle norme sul condominio. Inoltre, i condòmini divenuti tali successivamente alla sua nomina, sarebbero esclusi dalla partecipazione e dalla discussione per la designazione del proprio rappresentante.

Tuttavia la lettura della norma porterebbe a ritenere che la nomina venga effettuata assemblea per assemblea. Resterebbe valida la nomina nel caso di rinvio per qualsiasi motivo della stessa assemblea nel caso in cui l’ordine del giorno sia sempre lo stesso.

Votazione

Il fatto che il condominio sia stato considerato quale soggetto unico, porta a chiedersi se in sede di votazione in assemblea, i singoli edifici siano conteggiati come "uno" o se, invece, debbano essere conteggiati quale somma dei millesimi e del numero dei partecipanti.

La soluzione preferita appare essere la seconda.

In sede di esordio di queste riflessioni, si è precisato che l’articolo 67 d.a.c.c. disciplina la partecipazione all’assemblea senza apportare modifiche alcune al suo svolgimento. Si ricordi anche che l’articolo 1117 bis del codice civile prevede l’applicazione delle norme del condominio al supercondominio.

Non trovando nella norma esaminata deroghe non solo allo svolgimento ma anche alla composizione dell’assemblea, essendo solo diversamente disciplinata la partecipazione alla stessa, ciascun rappresentante di ciascun condominio si ritiene che debba essere conteggiato per il numero totale dei pertecipanti-rappresentati e quale somma dei millesimi da essi posseduti. In questo caso il principio del doppio quorum e della prevalenza del volere della maggioranza non verrebbe disatteso.

Diversamente si avrebbe un diverso trattamento dei "voti" nel caso in cui, in un supercondominio composto da oltre sessanta partecipanti, si votasse il rendiconto o il preventivo o la nomina dell’amministratore ed il caso in cui si votasse per un’opera straordinaria che, si è detto, è sottratta alla disciplina ora in esame.

Comunicazione delle decisioni

Lascia qualche dubbio interpretativo la disposizione contenuta nel comma 4, la quale prevede che il rappresentante comunica tempestivamente all’amministratore di ciascun condominio l’ordine del giorno e le decisioni assunte dall’assemblea dei rappresentanti dei condominii.

La riflessione viene concentrata sul fatto che il rappresentante deve comunicare non solo al proprio amministratore, ma all’amministratore di ciascun condominio. Si verificherebbe quindi che gli amministratori ricevano altrettante comunicazioni che trasmettono la stessa informazione.

Verrebbe quindi da interpretare la norma nel senso che la comunicazione debba essere una sola, inviata a tutti gli amministratori dall’insieme dei rappresentanti, anche se con una unica lettera.

L’amministratore riferisce in assemblea. Questa non è quindi chiamata a ratificare o meno l’operato del proprio rappresentante o delle delibere assunte dalla "superassemblea", ma dovrà solo prendere atto di ciò che è stato deciso.
La norma non lo precisa, ma, ovviamante, nel caso in cui non vi sia un amministratore, il rappresentante deve riferire ai condòmini direttamente ma, sembrerebbe, non vi sarà nessuna assemblea.

Impugnazioni delle deliberazioni della "superassemblea"

Il fatto che l’assemblea del singolo condominio non possa fare altro che prendere atto di ciò che è stato deliberato, non toglie che l’amministratore non sia tenuto a convocarla immediatamente. Infatti, trovando applicazione le norme in materia di condominio, vale il termine di trenta giorni per le impugnazioni.

Legittimati ad impugnare si ritiene che siano i singoli condòmini e non il condominio nel suo insieme. Questa considerazione è dettata dal fatto che non viene derogata in alcun modo alcuna disposizione diversa dalla partecipazione all’assemblea. Anche perchè, altrimenti (richiamandosi a quanto già esposto) si avrebbe una diversità di trattamento nel caso in cui sia deliberata l’approvazione del rendiconto dal caso in cui oggetto di delibera sia un argomento non rientrante nella gestione ordinaria o nomina dell’amministratore.

Nonostante questo, l’obbligo di riferire all’assemblea ha il beneficio di valutare in una pubblica discussione l’operato del rappresentante (magari nel caso in cui si sia discostato dal volere dell’assemblea che lo ha nominato) e, anche, di riflettere tutti assieme su ciò che potrebbe prestare il fianco a possibili impugnazioni.

Casi particolari

Si possono verificare, però, altri casi molto particolari.

Si pensi alla seguente ipotesi: un "supercondominio" composto da tre edifici, ciascuno dei quali è composto da 25 partecipanti. I tre condomini hanno in comune (ad esempio) aree verdi, viale di ingresso, zona parcheggio. Per la gestione ordinaria delle predette parti comuni, l’assemblea è composta da 75 partecipanti e, pertanto, troverà applicazione l’articolo 67 d.a.c.c. con conseguente nomina del rappresentante per ciascun condominio.

Potrebbe però accadere che solo due dei palazzi abbiano in comune tra loro (ad esempio) la centrale termica. La somma dei partecipanti dei due condomìni è però 50, quindi un numero inferiore all’obbligatorietà della nomina del rappresentante.
Stando quindi al dato letterale della norma, per l’approvazione del rendiconto ed in ogni caso della gestione ordinaria delle parti comuni ai tre condomìni occorrerà dare corso alla procedura per la nomina dei rappresentanti, mentre per l’approvazione della gestione della centrale termica (che per importo e complessità probabilmente è maggiore del resto) occorrerà convocare l’assemblea di quel particolare "supercondominio" nei modi ordinari, cioè convocando in altra apposita adunanza tutti i partecipanti dei due condomini serviti dalla centrale termica senza poter far ricorso alla disposizione agevolatrice dell’articolo 67 d.a.c.c..
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