La gestione assicurativa del fabbricato

La gestione della Polizza che assicura il fabbricato in condominio, sia nella fase iniziale di stipulazione del contratto assicurativo, e successivamente per la definizione dei danni che il fabbricato subisce o dà a terzi, è affidata per delega all’Amministratore.

L’importo monetario del risarcimento dei danni consequenziali al sinistro, viene stimato dal Perito incaricato dalla Compagnia di Assicurazione e frequentemente è oggetto di contestazioni e/o di onerose azioni legali.

La frequente mancanza di conoscenza delle norme che regolano il contratto assicurativo, genera contestazioni sull’entità del risarcimento, che non sempre coincide con l’entità del danno reale subito. Questa differenza può essere riferita alle norme contrattuali che prevedono, nei vari casi, l’applicazione della regola proporzionale, il contenimento entro massimali, la detrazione della franchigia; come, in altri casi, può essere riferita a non corrette procedure di definizione del danno reale da parte del Perito.

Per contro la "conoscenza" delle corrette procedure di accertamento dei danni, può evitare le controversie, che possano essere risolte a priori.

Al riguardo è doveroso ricordare che, quando non si verifica la regolarità di tutti i dati e le circostanze riferite alla definizione dei danni, ovvero in caso di non accettazione da parte dell’Assicurato (danneggiato) dell’indennizzo proposto, prima di adire ad onerose azioni legali, sia l’Amministratore e/o il singolo proprietario/conduttore, possano invocare la “clausola compromissoria” e richiedere la “procedura arbitrale”, nominando un “secondo Perito”.

La “procedura arbitrale” è riferita unicamente ai soli danni diretti, ovvero ai rapporti contrattuali stabiliti tra la Compagnia e l’Assicurato, per i danni indiretti (danni a terzi), in caso di mancato accordo, non è applicabile la procedura arbitrale, quindi un’eventuale contestazione può essere oggetto di azione legale.

Per stimare l’entità del danno reale, il Perito assume i “costi unitari” esposti nei PREZZARI, editi da vari Enti, riferiti al costo dei materiali e della manodopera, per la costruzione ex novo di edifici civili con volumetrie di circa 10.000 MC. Risulta quindi evidente che questi “costi unitari” non possono essere assunti per limitati interventi, come nel caso di danni diretti per un sinistro subito da una porzione di fabbricato, se non come costo base indicativo a cui deve essere necessariamente applicata una maggiorazione in percentuale variabile caso per caso.

Al “momento del sinistro” il Perito verifica se il valore di ricostruzione a nuovo (VRN) del fabbricato, è contenuto o meno, nelle somme assicurate (SA). In caso di copertura insufficiente, vengono applicate le detrazioni riferite alla regola proporzionale.

Si pone quindi nella dovuta evidenza che il risarcimento rappresenta l’importo monetario del danno reale al netto delle eventuali detrazioni per proporzionali, franchigie e massimali, ovvero limiti di risarcimento, contrattualmente esposti in polizza.

Di quanto sopra in sintesi esposto, l’Amministratore ha la responsabilità di gestire le procedure contrattuali ovvero: aggiornare periodicamente la somma assicurata, verificare l’operato del Perito ed invocare, nel caso di contestazioni, la clausola comprommisoria.

Per svolgere questa gestione, l’Amministratore non può ignorare, o peggio rifiutare, la conoscenza di queste “procedure”, per garantire i condomini del suo operato.

Con la finalità di divulgare questa conoscenza a tutti i condomini, proprietari e/o conduttori, il SITO: http://srviis01.frameweb.it/pbi/assifab/Login.asp , contiene un compendio di tecnica assicurativa, riferita al fabbricato, utile e necessario alla comprensione della materia, anche da parte dei non addetti ai lavori.

Il libero accesso al sito consente una facile consultazione: delle casistiche dei sinistri più frequenti, con animazioni grafiche e illustrazioni; la gestione e stipulazione delle Polizze divise per le diverse tipologie; il MANUALE e GLOSSARIO (in ipertesto), per individuare quei riferimenti utili alla corretta procedure di definizione dei sinistri, evitando i motivi di contrasti che possono insorgere, come le "incertezze" di interpretazione delle norme contrattuali.