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Se si trasgredisce ripetutamente il regolamento di condominio, l’amministratore può adire le vie legali senza l’autorizzazione dell’assemblea. Rientra tra le sue attribuzioni il dovere di applicare e curare l’osservanza del regolamento di condominio (articolo 1130, comma 1, n. 1). Nello svolgimento di questa attribuzione, e in presenza di ripetute violazioni, può invitare i singoli condòmini a rispettare le disposizioni regolamentari e applicare penalità ove le stesse siano previste dal regolamento in base all’articolo 70 delle disposizioni di attuazione. Se la violazione persiste, però, può esperire azioni giudiziarie nei confronti dei trasgressori senza autorizzazione assembleare, che è prevista invece soltanto per le liti attive e passive esorbitanti dalle incombenze proprie dell’amministratore stesso.

Tale principio di diritto è stato applicato dalla Suprema corte, di recente, nel caso di una condomina che parcheggiava la propria auto nel cortile comune nonostante il divieto contenuto nel regolamento di condominio (sentenza 11841/2012 del 7 luglio scorso).

Nonostante numerosi richiami, l’amministratore si era trovato costretto ad adire il giudice. Respinta la domanda in primo grado, veniva accolto l’appello proposto dal condominio, sulla base dell’esistenza di un preciso divieto contenuto nel regolamento di condominio e sulla sussistente legittimazione dell’amministratore sia ex articoli 1130 e 1131 del Codice civile, sia perché questi possiede un autonomo potere di impugnare le sentenze sfavorevoli al condominio nel caso di azione tesa al rispetto del regolamento di condominio.

La condomina, nel proporre il ricorso, eccepiva la violazione del principio formulato delle Sezioni unite (sentenza 18331/2010), secondo cui «l’amministratore condominiale – potendo essere convenuto nei giudizi relativi alle parti comuni ma essendo tenuto a dare senza indugio notizia all’assemblea della citazione e del provvedimento che esorbiti dai suoi poteri, ai sensi dell’articolo 1131, commi 2 e 3 – può costituirsi in giudizio e impugnare la sentenza sfavorevole senza la preventiva autorizzazione del l’assemblea, che è suo onere richiedere poi in ratifica del suo operato per evitare la pronuncia di inammissibilità del l’atto di costituzione ovvero di impugnazione».

La Cassazione, però, respingeva il ricorso precisando che la controversia su cui si sono pronunciate le Sezioni unite esulava da quelle in relazione alle quali l’amministratore condominiale è autonomamente legittimato, ex articolo 1131, comma 1, rientrando, invece, nel novero delle cause aventi ad oggetto le parti comuni dell’edificio e la relativa responsabilità da custodia. L’amministratore, quindi, nell’ambito dell’esecuzione delle delibere condominiali, attività che ai sensi dell’articolo 1130, comma 1, n. 1) del Codice civile, rientra nelle sue normali attribuzioni, può agire in giudizio sia contro i condomini, sia contro i terzi, come prevede il comma 1 dell’articolo 1131 del Codice. Senza trascurare, preventivamente, il tentativo di mediazione obbligatoria.
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In sintesi

01 | IL PRINCIPIO
Nell’ambito dell’esecuzione delle delibere condominiali, l’amministratore può agire in giudizio sia contro i condòmini, sia contro i terzi

02 | L’APPLICAZIONE
L’amministratore non necessita di specifica delibera autorizzativa del giudizio, quando l’azione esercitata mira a ottenere l’attuazione del regolamento condominiale secondo la lettura che lo stesso condominio ritiene di darne