L’ amministratore di condominio

GERMANO PALMIERI
Assicurazione (terzo e quarto comma art. 1129)

L’assemblea può subordinare la nomina dell’amministratore alla presentazione ai condomini di una polizza individuale di assicurazione per la responsabilità civile per gli atti compiuti nell’esercizio del mandato. L’amministratore è tenuto ad adeguare i massimali qualora nel periodo del suo incarico l’assemblea deliberi lavori straordinari. L’adeguamento non dev’essere inferiore all’importo di spesa deliberato e dev’essere effettuato contestualmente all’inizio dei lavori.

Attribuzioni (art. 1130 c.c.)
Le attribuzioni dell’amministratore si presentano notevolmente incrementate; egli, infatti, oltre ad una serie di obblighi e di compiti elencati nell’art. 1129 c.c. (v. Dati, DOCUMENTAZIONE, CONTO CORRENTE e CONTRIBUTI CONDOMINIALI, Mora), deve:
1) eseguire le delibere dell’assemblea, convocarla annualmente per l’approvazione del rendiconto e curare l’osservanza del regolamento di condominio;
2) disciplinare l’uso delle cose comuni e la fruizione dei servizi nell’interesse comune, in modo che ne sia assicurato il miglior godimento a ciascuno dei condomini;
3) riscuotere i contributi condominiali ed erogare le spese occorrenti alla manutenzione ordinaria delle parti comuni dell’edificio e all’esercizio dei servizi comuni;
4) compiere gli atti conservativi relativi alle parti comuni dell’edificio;
5) eseguire gli adempimenti fiscali;
6) curare la tenuta dei REGISTRI CONDOMINIALI (v.);
7) conservare tutta la documentazione inerente alla propria gestione riferibile sia al rapporto con i condomini sia allo stato tecnico-amministrativo dell’edificio e del condominio;
8) fornire al condomino che ne faccia richiesta l’attestazione relativa allo stato dei pagamenti degli oneri condominiali e delle eventuali liti in corso.
9) redigere il rendiconto condominiale annuale della gestione e convocare l’assemblea per la relativa approvazione entro centottanta giorni.

Compenso (quattordicesimo comma art. 1129 c.c.)
L’amministratore, all’atto dell’accettazione della nomina e del suo rinnovo, deve specificare analiticamente, a pena di nullità della nomina stessa, l’importo dovuto a titolo di compenso per l’attività svolta. Accettare o meno la richiesta dipende ovviamente dall’assemblea dei condomini.

Dati (secondo comma art. 1129)
Contestualmente all’accettazione della nomina e ad ogni rinnovo dell’incarico, l’amministratore comunica i propri dati anagrafici e professionali, il codice fiscale, o, se si tratta di società, anche la sede legale e la denominazione, il locale ove si trovano i REGISTRI CONDOMINIALI (v.), nonché i giorni e le ore in cui ogni interessato, previa richiesta all’amministratore, può prenderne gratuitamente visione e ottenere, previo rimborso della spesa, copia da lui firmata.

Affissione (quinto e sesto comma art. 1129 c.c.)
Sul luogo di accesso al condominio o di maggior uso comune, accessibile anche ai terzi (di regola l’androne), dev’essere affissa l’indicazione delle generalità, del domicilio e dei recapiti, anche telefonici, dell’amministratore. Se manca l’amministratore vi devono essere affissi generalità e recapiti, anche telefonici, della persona che svolge funzioni analoghe a quelle dell’amministratore.

Dimissioni – v. Revoca

Nomina (primo comma art. 1129 c.c.)
La nomina dell’amministratore è obbligatoria se i condomini sono più di otto. Se l’assemblea non vi provvede, la nomina di un amministratore è fatta dall’Autorità Giudiziaria su ricorso di uno o più condomini o dell’amministratore dimissionario.

Requisiti (art. 71-bis disp. att. c.c.)
Potranno svolgere l’attività di amministratore di condominio coloro:
a) che hanno il godimento dei diritti civili;
b) che non sono stati condannati per delitti contro la pubblica amministrazione, l’amministrazione della giustizia, la fede pubblica, il patrimonio o per ogni altro delitto non colposo per il quale la legge commina la pena della reclusione non inferiore, nel minimo, a due anni e, nel massimo, a cinque anni;
c) che non sono stati sottoposti a misure di prevenzione divenute definitive, salvo che non sia intervenuta la riabilitazione;
d) che non sono interdetti o inabilitati;
e) il cui nome non risulta annotato nell’elenco dei protesti cambiari;
f) che hanno conseguito il diploma di scuola secondaria di secondo grado;
g) che hanno frequentato un corso di formazione iniziale e svolgono attività di formazione periodica in materia di amministrazione condominiale.
L’amministratore che venga designato fra i condomini dell’edificio è esonerato dal possesso dei requisiti di cui alle lettere f) e g). La perdita dei requisiti di cui alle lettere a), b), c), d) ed e) comporta la cessazione dall’incarico. Nel qual caso ciascun condomino può convocare senza formalità l’assemblea per la nomina del nuovo amministratore.
L’incarico di amministratore può essere espletato anche da una società. In tale ipotesi i requisiti devono essere posseduti dai soci illimitatamente responsabili, dagli amministratori e dai dipendenti incaricati di svolgere le funzioni di amministrazione dei condomini a favore dei quali la società presta i servizi.

Norma transitoria
A quanti hanno svolto attività di amministrazione di condominio per almeno un anno, nell’arco dei tre anni precedenti la data di entrata in vigore della legge, è consentito lo svolgimento dell’attività di amministratore anche in mancanza dei requisiti di cui alle lettere f) e g), fermo restando l’obbligo di formazione periodica.

Revoca (undicesimo comma art. 1129 c.c.)
La revoca dell’amministratore potrà essere deliberata in ogni tempo dall’assemblea, con la maggioranza prevista per la sua nomina o con le modalità previste dal regolamento di condominio. Può altresì essere disposta dall’Autorità Giudiziaria, su ricorso di ciascun condomino, nel caso previsto dal quarto comma dell’articolo 1131 c.c. (omessa comunicazione all’assemblea della notifica di un atto di citazione o di un provvedimento amministrativo il cui contenuto esuli dalle attribuzioni dell’amministratore), se non rende il conto della gestione (attualmente se non lo rende per due anni), o in caso di gravi irregolarità. In particolare -ha aggiunto la novella-, qualora siano emerse gravi irregolarità fiscali o l’amministratore non abbia aperto e utilizzato il conto corrente condominiale, i condomini, anche singolarmente, possono chiedere la convocazione dell’assemblea per far cessare la violazione e revocargli il mandato. In caso di mancata revoca da parte dell’assemblea, ciascun condomino può rivolgersi all’Autorità Giudiziaria; se la domanda viene accolta, il ricorrente, per le spese legali, ha titolo alla rivalsa nei confronti del condominio, che a sua volta potrà rivalersi nei confronti dell’amministratore revocato. In caso di revoca da parte dell’Autorità Giudiziaria, l’assemblea non può nominare nuovamente l’amministratore revocato.
Sulla revoca dell’amministratore il Tribunale decide in camera di consiglio con decreto motivato, sentito lo stesso amministratore in contraddittorio con il ricorrente. Contro il provvedimento del Tribunale può essere proposto reclamo alla Corte d’appello nel termine di 10 giorni dalla notifica o dalla comunicazione.

Gravi irregolarità (dodicesimo e tredicesimo comma art. 1129 c.c.).
Costituiscono, tra le altre, gravi irregolarità:
1) l’omessa convocazione dell’assemblea per l’approvazione del rendiconto condominiale, il ripetuto rifiuto di convocare l’assemblea per la revoca e per la nomina del nuovo amministratore o negli altri casi previsti dalla legge;
2) la mancata esecuzione di provvedimenti giudiziari e amministrativi, nonché di deliberazioni dell’assemblea;
3) la mancata apertura ed utilizzazione del conto corrente condominiale;
4) la gestione secondo modalità che possono generare possibilità di confusione tra il patrimonio del condominio e il patrimonio personale dell’amministratore o di altri condomini;
5) l’aver acconsentito, per un credito insoddisfatto, alla cancellazione delle formalità eseguite nei registri immobiliari a tutela dei diritti del condominio;
6) qualora sia stata promossa azione giudiziaria per la riscossione delle somme dovute al condominio, l’aver omesso di curare diligentemente l’azione e la conseguente esecuzione coattiva;
7) l’inottemperanza agli obblighi di cui all’articolo1130, numeri 6), 7) e 9) (tenuta dei registri condominiali e della documentazione);
8) l’omessa, incompleta o inesatta comunicazione dei dati (v.).

Il Tribunale (primo comma art. 64 disp, att. c.c.) provvederà alla revoca dopo aver sentito l’amministratore in contraddittorio con il ricorrente e non soltanto l’amministratore come avviene attualmente. In caso di revoca da parte dell’Autorità Giudiziaria, l’assemblea non potrà nominare nuovamente l’amministratore revocato.
http://www.lastampa.it/2012/12/04/itali … agina.html

Amministratore

La figura dell’amministratore è obbligatoria quando vi sono più di otto condomini (più di 4, ante riforma) e la nomina è fatta, su inerzia dell’assemblea, dall’autorità giudiziaria su ricorso di uno o più condomini o dell’amministratore dimissionario.

Per fare l’amministratore è necessario essere in possesso di un diploma di scuola secondaria di secondo grado. Sono requisiti positivi: godimento dei diritti civili, titolo di studio, formazione. Sono requisiti negativi: condanna per delitti contro la pubblica amministrazione, l’amministrazione della giustizia la fede pubblica, il patrimonio ecc.; sottoposizione a misure di prevenzione definitive, salvo che non sia intervenuta la riabilitazione; interdizione o inabilitazione; annotazione nell’elenco dei protesti cambiari.

L’incarico di amministratore può essere svolto anche dalle società.

La durata in carica dell’amministratore è prevista dall’articolo 9: "L’incarico di amministratore ha durata di un anno e si intende rinnovato per eguale durata". La revoca dell’amministratore può essere deliberata in ogni tempo dall’assemblea, con la maggioranza prevista per la sua nomina oppure con le modalità previste dal regolamento di condominio. Sono inoltre elencati nel dettaglio i casi in cui i condomini, anche singolarmente, possono chiedere la convocazione dell’assemblea per far cessare eventuali violazioni e revocare il mandato all’amministratore (quele, ad esempio, la mancata apertura o la mancata utilizzazione del conto corrente condominiale).