L’ acquirente è responsabile in solido con rivalsa

Spese condominiali e compravendita dell’appartamento: chi paga che cosa?

La domanda resta sempre di grande attualità e, per quanto diremo, le cose cambieranno di poco anche a partire dal 18 giugno 2013, data di entrata in vigore della “riforma” del condominio.

Ad oggi la norma di riferimento è il secondo comma dell’art. 63 disp. att. c.c. che recita:

Chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all’anno in corso e a quello precedente.

Tenendo conto che il “famoso” decreto ingiuntivo condominiale può esser emesso solamente contro l’attuale condomino, è prassi che l’amministratore proceda contro di esso.

In questo stadio della controversia non conta da chi effettivamente sono dovute le somme richieste.

Secondo la Cassazione, infatti, è “nell’eventuale giudizio di rivalsa che venditore e acquirente dovranno chiarire, in relazione ai loro accordi contrattuali, chi debba restare onerato dal pagamento, fermo che nei confronti del condominio l’acquirente è responsabile per le spese del biennio anteriore al suo acquisto, cosicché il condominio può limitarsi ad agire contro di lui semplicemente dimostrando quale è l’importo dovuto per le spese di questo periodo” (così, tra le tante, Cass. 23 gennaio 2013, n. 1548).

Quanto all’effettiva titolarità del debito, la legge non specifica chiaramente a chi debbano essere imputate.

Secondo un orientamento giurisprudenziale “le obbligazioni dei condomini di concorrere nelle spese per la conservazione delle parti comuni si considerano obbligazioni propter rem, perché nascono come conseguenza della contitolarità del diritto sulle cose, sugli impianti e sui servizi comuni. Alle spese per la conservazione per le parti comuni i condomini sono obbligati in virtù del diritto (di comproprietà) sulle parti comuni accessori ai piani o alle porzioni di piano in proprietà esclusiva. Pertanto, queste obbligazioni seguono il diritto e si trasferiscono per effetto della sua trasmissione.

Trattandosi di obbligazioni propter rem, derivanti dalla contitolarità del diritto reale sulle parti comuni, l’obbligo di ciascun condomino insorge al momento stesso in cui si rende necessario provvedere alla conservazione della cosa e, per conseguenza, si eseguono i lavori che giustificano le relative spese” (Cass. 18 aprile 2003 n. 6323).

Insomma in base a questa teoria conta la data di effettuazione della spesa per stabilire che è il reale titolare dell’obbligazione di pagamento.

Un opposto orientamento, invece, attribuisce importanza i fini dell’individuazione del titolare dell’obbligazione alla data di deliberazione (cfr. Cass. 3 dicembre 2010 n. 24654).

In questo contesto d’incertezza, quindi, è caldamente consigliabile dettagliare nell’atto di compravendita chi debba pagare che cosa.

Con la riforma le cose, dicevamo, cambieranno leggermente.

Per tutte le cessioni di appartamenti che avverranno dopo il 18 giugno, infatti, ferma restando quanto stabilito dal succitato secondo dell’art. 63 disp. att. c.c. (che diverrà il quarto in virtù della sua sostituzione ad opera della legge n. 220/2012), bisognerà tenere conto del nuovo quinto comma dell’articolo appena citato che recita:

Chi cede diritti su unità immobiliari resta obbligato solidalmente con l’avente causa per i contributi maturati fino al momento in cui è trasmessa all’amministratore copia autentica del titolo che determina il trasferimento del diritto.

Due le letture possibile della nuova norma:

a) si concede al condominio l’azione ex art. 63 disp. att. c.c. (ossia il decreto ingiuntivo condominiale) anche verso l’ex condomino (cosa oggi non considerata possibile) pure per le quote maturate dopo la cessione e fino a quando essa non viene comunicata all’amministratore;

b) si concede al nuovo condomino la possibilità dell’azione di rivalsa anche per le quote maturate dopo la cessione e fino a quando essa non viene comunicata all’amministratore.
Delle due la prima sembrerebbe la più convincente perché non avrebbe senso dare al neo condomino la possibilità di non pagare ciò che in virtù della natura dell’obbligazione gli spetta quale titolare del diritto.

Così dicendo, però, verrebbe meno, per questi specifici casi, quanto detto dalla giurisprudenza in materia di condomino apparente.

Insomma se le cose andranno nella direzione indicata nel punto a) il principio dell’apparenza tornerebbe ad essere applicabile anche al condominio.