Condominio: interventi per il contenimento dei consumi energetici, chi paga le spese?
Quando l’assemblea condominiale delibera l’esecuzione di lavori finalizzati al risparmio energetico, tutti i condomini sono obbligati a partecipare alla spesa? Anche coloro che non trarraggono alcun vantaggio?
Manuela Margilio scrive…
La realizzazione di un sistema di isolamento diretto al contenimento dei consumi energetici costituisce, conformemente a quanto indicato nell’art. 1120 del codice civile, una innovazione diretta al miglioramento e al maggior rendimento del bene comune.
Risulta essere preliminare, di fronte ad un’opera da eseguire nell’ambito di un condominio, appurare la riconducibilità della stessa nell’ambito della categoria “innovazione” o nella categoria “manutenzione”.
A differenza dell’innovazione, un lavoro di manutenzione dell’edificio è finalizzato alla conservazione e al godimento del bene comune e sua esecuzione risulta opportuna per ragioni di necessità e di urgenza.
Maggioranza richiesta per la delibera assembleare
Per le innovazioni finalizzate al risparmio energetico l’amministratore è tenuto a convocare l’assemblea entro 30 giorni dalla richiesta fatta anche da un solo condomino interessato ai lavori. La richiesta deve contenere l’indicazione del contenuto specifico dei lavori nonchè delle modalità di esecuzione degli interventi.
Per l’approvazione dei lavori di innovazione e della relativa spesa sono richieste delle maggioranze particolari, quelle previste dal secondo comma dell’art. 1136 c.c.
La riforma del condominio è intervenuta inserendo nel codice civile le maggioranze necessarie a deliberare particolari tipologie d’innovazione (che si possono definire di interesse sociale e di adeguamento normativo e tecnologico) in passato previste da varie leggi speciali.
Pertanto la realizzazione di un intervento finalizzato al risparmio energetico, successiva alla costruzione dell’edificio, rappresenta un’innovazione che deve essere approvata dal voto favorevole della metà degli intervenuti in assemblea, che rappresenti i 2/3 del valore millesimale. Le maggioranze necessarie per deliberare un’innovazione sono dunque particolarmente alte.
La delibera assembleare adottata dalla maggioranza vincola anche la minoranza dissenziente?
Quando si parla di innovazioni vige un regime diverso rispetto alle ipotesi in cui vengano deliberate delle spese per lavori di manutenzione straordinaria (ad es. il rifacimento della facciata condominiale) in relazione alle quali il codice civile prevede che le deliberazioni assembleari, valide, siano vincolanti per tutti i partecipanti al condominio (art. 1137 c.c.).
Nel caso si tratti di innovazioni gravose (perché comportano un esborso considerevole, anche in relazione alle condizioni e all’importanza dell’edificio) o voluttuarie, si dovrà distinguere due fattispecie:
L’ innovazione consiste in un’opera suscettibile di utilizzazione separata, dall’utilizzo della quale i condomini contrari possano essere estromessi. In questo caso i condomini che non intendono trarre vantaggio sono esonerati da qualsiasi contributo nella spesa.
L’ innovazione consista in un’opera non suscettibile di utilizzazione separata; in tal caso l’innovazione in questione non è consentita se ci sono condomini che non intendono effettuare la spesa per i lavori. I lavori potranno essere ugualmente effettuati qualora la maggioranza dei condomini che l’hanno deliberata intenda sopportare integralmente la spesa.
In conclusione, a parte l’impugnazione della delibera per motivi formali, c’è da chiedersi che cosa possa fare il condomino dissenziente che non voglia partecipare a quella spesa relativa ad un intervento di innovazione.
In presenza di un’innovazione molto onerosa o non strettamente indispensabile che sia suscettibile di utilizzazione separata, i condomini contrari potranno decidere di non partecipare alla spesa non utilizzandone il beneficio derivante.
Vi è di più: se l’utilizzazione separata dell’innovazione non è concretamente realizzabile, l’innovazione sarà possibile solo ed esclusivamente se la maggioranza che l’ha deliberata decida di sostenere la totalità della spesa.
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